盡管相當(dāng)多數(shù)的人，已經(jīng)對現(xiàn)行征地制度和政府經(jīng)營土地制度的弊端形成共識，但對改革的條件是否具備，改革的時機和改革的步驟如何把握等問題，人們的認識仍然難以統(tǒng)一。我們認為，在國家法律、制度層面實施現(xiàn)行征地制度的改革，時機已經(jīng)成熟。

改革時機已經(jīng)成熟

——黨中央的指導(dǎo)思想已經(jīng)明確。從中共十六大以后，黨中央反復(fù)強調(diào)要推進征地制度改革，提出要完善補償機制、提高補償標(biāo)準(zhǔn)、安置好被征地農(nóng)民、控制征地規(guī)模，并提出了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等問題。中共十七屆三中全會后進一步提出，要縮小征地范圍，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例，切實維護農(nóng)民權(quán)益。這標(biāo)志著中央已經(jīng)明確，要按市場經(jīng)濟的要求，遵循市場經(jīng)濟的規(guī)律，改革現(xiàn)行征地制度。

——已積累了相當(dāng)多的改革經(jīng)驗。黨中央的精神特別是十七屆三中全會精神，極大地開闊了地方黨委和政府改革的眼界和思路，增強了他們尋求制度突破的信心和勇氣?？偟膩砜?，地方政府在改革現(xiàn)行征地制度的探索實踐中，已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗，如重慶的“地票”制度，廣東的“三舊”改造，北京的“城中村”改造，成都的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展試驗。

此外，多年來，國家土地管理部門作了多項改革試驗，準(zhǔn)備了多種預(yù)案和政策儲備。各有關(guān)方面按照黨中央提出的科學(xué)發(fā)展、統(tǒng)籌發(fā)展和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的要求，在財稅體制、投資體制、干部管理體制、規(guī)劃體制等方面，均作了重要的改革探索，對區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略乃至經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略，也作了重大調(diào)整。這些，既為轉(zhuǎn)變發(fā)展方式積累了寶貴經(jīng)驗，也為改革現(xiàn)行征地制度和土地管理制度，創(chuàng)造了條件。

——改革的物質(zhì)條件已經(jīng)具備。1.國家財力已比較雄厚。經(jīng)過30多年的發(fā)展，政府財力已經(jīng)比較雄厚，政府支出的節(jié)約潛力也很大，具備了逐步減少直至最終停止靠出讓增量土地獲取非稅收入的操作空間。首先，我國城市的存量土地中，還有相當(dāng)數(shù)量原劃撥土地未納入有償使用軌道，政府財政還有一定的增收潛力。其次，政府可以采取一系列激勵措施盤活存量，如工業(yè)用地改為商業(yè)用地、提高容積率。在提高城市存量建設(shè)用地利用率的過程中，政府也可以獲得一部分收益。另外，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，還有不少農(nóng)村集體建設(shè)用地，允許這些土地進入市場，有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，搞活經(jīng)濟。政府的土地收入雖然可能減少，但其他方面的稅收會越來越多，有利于可持續(xù)發(fā)展。特別是隨著財稅體制改革的深化，逐步建立起財產(chǎn)（地產(chǎn)、不動產(chǎn)）稅制度，地方政府可以從存量土地獲取穩(wěn)定的稅源，最終完全擺脫對增量土地的依賴。

2.城鄉(xiāng)存量建設(shè)用地利用潛力巨大。據(jù)《土地資源戰(zhàn)略研究》課題組估算，2008年我國的國土開發(fā)強度已達3.4%，達到了發(fā)達國家水平，土地利用卻很粗放，無論城市還是鄉(xiāng)村的存量建設(shè)用地，都有很大的挖掘潛力。

首先，看看城市存量土地的潛力。（1）劃撥用地成本約束小，導(dǎo)致政府辦公、交通等劃撥用地增長過快，超前建設(shè)與重復(fù)建設(shè)嚴重，利用效率低。許多地方政府新區(qū)土地利用較為粗放，政府機關(guān)用地利用效率總體低于工商業(yè)用地。部分交通基礎(chǔ)設(shè)施和高校園區(qū)等，過度超前超標(biāo)建設(shè)、重復(fù)布局；一些達標(biāo)評比提出的用地標(biāo)準(zhǔn)脫離國情，寬馬路、大廣場、大水景等形象工程建設(shè)屢禁不止。

（2）工業(yè)用地比重大，利用效率不高。我國大城市工業(yè)用地比重目前大多在20%-40%，相對于國外的10%左右，工業(yè)用地比重過高。受地方政府以地引資和企業(yè)投資土地預(yù)期升值的影響，工業(yè)用地及工業(yè)園區(qū)建設(shè)密度不高、整體容積率偏低，產(chǎn)出效益低下。據(jù)調(diào)查，目前我國工業(yè)用地建筑容積率僅為0.3-0.6，單位土地產(chǎn)出率遠遠低于發(fā)達國家的水平。2010年，上海每平方公里工業(yè)用地產(chǎn)出為13.75億元，廣州、深圳為17.5億元（見右表）。而在上世紀80年代，美國紐約每平方公里工業(yè)用地產(chǎn)出已達42.7億元，日本東京都更高達93.37億元。

差距就是潛力。今后我國城市的發(fā)展，應(yīng)側(cè)重于提高存量土地的利用效率。由于我國城市土地粗放利用的根源，是現(xiàn)行征地制度和政府經(jīng)營土地制度導(dǎo)致的依賴增量土地的外延擴張發(fā)展方式。只要徹底改革現(xiàn)行制度，城市存量土地的利用潛力就能得到充分釋放。

其次，再看看農(nóng)村集體建設(shè)用地的情況。按說，城市化的一般規(guī)律應(yīng)該是城市土地增加，農(nóng)村建設(shè)用地減少，總趨勢是節(jié)約土地。然而，我國目前卻呈現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地雙擴張的態(tài)勢。據(jù)“土地資源戰(zhàn)略研究”課題組研究，1996年城鎮(zhèn)用地總面積為2.65萬平方公里，2008年達到4.03萬平方公里，增加52.21%。農(nóng)村居民點1996年為16.4萬平方公里,2008年為16.5萬平方公里，增加幅度為1.04%。同期，農(nóng)村人均居住用地從193平方米增加到229平方米，但大量農(nóng)村住宅因農(nóng)民進城打工而常年閑置。目前，農(nóng)村空閑住宅面積約占村莊建設(shè)用地總量的10%-15%。農(nóng)村人口密度從1996年的平均每平方公里55.87人，降到2008年的42.60人，同年農(nóng)村人均建設(shè)用地面積高達232平方米/人，遠遠高出150平方米/人的國家標(biāo)準(zhǔn)。

在現(xiàn)行征地制度和政府經(jīng)營土地制度下，農(nóng)村集體建設(shè)用地難以充分利用。近幾年，國土資源部實行的“增減掛鉤”試點，出發(fā)點是為了節(jié)約土地。但是，在政府經(jīng)營土地制度下，地方政府的實際操作往往偏離初衷：為了從農(nóng)村土地榨取建設(shè)用地指標(biāo)，搞強迫命令、大拆大建，侵犯農(nóng)民利益，激化社會矛盾。如果徹底改革現(xiàn)行征地制度和政府經(jīng)營土地制度，允許集體建設(shè)用地入市，可以大大增加工業(yè)化、城市化的土地供應(yīng)。尤其在城鄉(xiāng)接合部，存量集體建設(shè)用地的潛力會得到充分釋放。如果解決好農(nóng)民工身份轉(zhuǎn)換和土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移問題，非城市化地區(qū)的很多農(nóng)村建設(shè)用地可以恢復(fù)為耕地。

總之，對現(xiàn)行征地制度實施徹底改革的物質(zhì)條件已經(jīng)具備，改革的案例與經(jīng)驗已有相當(dāng)?shù)姆e累，最重要的是中央關(guān)于改革的指導(dǎo)思想已經(jīng)十分明確。因此，改革的時機已經(jīng)成熟，應(yīng)適時推出國家法律、制度層面的改革，不能再拖了。