以房養(yǎng)老模式，是指以產權獨立的房產為標的，在不必出售房產所有權和繼續(xù)保留住房使用權的前提下，以中低收入老年人為對象，將其手中持有的房產以反抵押的形式向保險公司辦理住房養(yǎng)老保險，再由保險公司通過年金支付形式，每一期向投保人支付養(yǎng)老金，從而幫助解決養(yǎng)老問題的一種養(yǎng)老模式。以房養(yǎng)老模式起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國，該模式在世界上20多個國家相繼推出，已經成為全世界老年人改變傳統(tǒng)生活方式、享受高質量生活和實現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。

據國家統(tǒng)計局測算，到2015年我國60歲以上的人口將超過2億，約占總人口的14%。這些數(shù)據表明，我國正快速步入老齡化社會。與發(fā)達國家不同的是，我國是在未富先老的情況下步入老齡化社會的，加之養(yǎng)老保障機制的不健全、計劃生育政策下“四二一”家庭模式的大量涌現(xiàn)、老人“空巢化”現(xiàn)象的日益嚴重，僅僅依靠傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式和現(xiàn)行的養(yǎng)老保障機制，不足以應對即將到來的老齡化危機。在此狀況下，我們應當考慮開拓養(yǎng)老金的來源渠道，拓寬養(yǎng)老思路，使養(yǎng)老方式呈現(xiàn)多元化發(fā)展。借鑒以房養(yǎng)老模式，可以有效提高老年人的晚年物質生活質量，讓老年人充分享受適合其生理特點的老年食品、老年保健品、老年護理、老年旅游產品等。尤其是空巢老人，可以進駐環(huán)境優(yōu)美、設施完備、服務優(yōu)質的老年公寓，得到全面而專業(yè)的照顧，真正讓老人頤養(yǎng)天年。

以房養(yǎng)老面臨的問題

雖然我國推行以房養(yǎng)老模式具備現(xiàn)實的必要性和理論的可行性，但在實踐中還處于探索階段，在建立模式的過程中還面臨著很多問題。

受國人傳統(tǒng)觀念的阻礙。“孝”是中華民族的傳統(tǒng)美德，受傳統(tǒng)儒家思想影響，中國人從小就知道“百敬孝為先”的道理，因此，絕大多數(shù)中國子女認為孝敬老人、供養(yǎng)老人天經地義。而老人將房產作為財富饋贈給后輩也是順理成章之事。老年人以房養(yǎng)老，減少了子女將來可繼承的家庭財產，對于指望得到老人房產的子女來說是不能夠接受的。國內每年發(fā)生的大量與房產繼承有關的民事訴訟案件，就足以說明中國人重視繼承房產的程度。以房養(yǎng)老模式的推廣必將對中國傳統(tǒng)養(yǎng)老模式帶來極大的沖擊，如協(xié)調不好會對整個社會的發(fā)展帶來消極影響。

缺乏相關法規(guī)政策配套。以房養(yǎng)老牽涉眾多部門，但目前我國該領域法律法規(guī)一片空白。一是土地問題。我國法律明確規(guī)定國家或者集體享有土地所有權，城市住宅土地使用權年限為70年，對70年后相關權利的處理方法尚無明確規(guī)定，這使得投保人與受保人都無法保證自身利益。二是稅收問題。我國物業(yè)稅、遺產稅政策未出臺，房產稅全國如何征收尚未明確，這些都會對“倒按揭”等產品的定價以及開展以房養(yǎng)老的意愿產生影響。三是拆遷問題。城市化進程中的大量拆遷以及地方政府規(guī)劃的重新布局，都會引發(fā)拆遷費補償不足、地價下跌等問題，進而影響到保險公司推行以房養(yǎng)老業(yè)務的積極性。

市場環(huán)境不成熟。一是房地產市場不成熟。近年來我國房地產價格快速上漲，部分地區(qū)存在一定泡沫，房產價格不穩(wěn)定，波動風險較大，同時，我國房地產評估體系不健全，房屋中介機構魚龍混雜和交易手續(xù)復雜的事實都會制約以房養(yǎng)老的推廣。二是信用度不高。保險業(yè)誠信建設滯后，行業(yè)美譽度低，對以房養(yǎng)老這種長期性業(yè)務開展不利。三是資本市場不成熟，如我國金融衍生品市場剛起步，尚無資產證券化產品，保險公司無法通過二級市場融資來分散風險：個人理財產品售前咨詢機制不完善等等。四是社會傳統(tǒng)觀念制約。“百敬孝為先”的道理使得絕大多數(shù)中國子女認為孝敬老人、供養(yǎng)老人天經地義，而老人將房產作為財富饋贈給后輩也是順理成章之事。

風險控制難度大。一是長壽風險，保險人不能恰當估計投保人的預期余命，導致養(yǎng)老金給付總額同住房價值的不匹配。二是房產價值波動風險。房產價值貶值或難以處置將導致保險公司遭受損失。三是道德風險。由于以房養(yǎng)老模式下住房的最終所有權歸保險公司所有，基于自身效率的最大化，戶主會盡量降低對住房進行維護保養(yǎng)費用，導致住房價值損耗，損害保險公司的利益。此外，住房反向抵押貸款保險的計算非常復雜，牽涉到房地產評估、利率確定、人的壽命預期等多個因素，需要具備專業(yè)的人才，同國際市場相比，中國在此方面還有所欠缺。

積極探索和實踐以房養(yǎng)老

要推進以房養(yǎng)老模式的應用，就要針對以上存在的問題，采取積極的措施，創(chuàng)造有利的條件。

充分發(fā)揮政府作用，獲取政策支持。美國、新加坡等先進國外經驗表明，政府在以房養(yǎng)老發(fā)展過程中起到很大作用，包括市場培育、政策扶持、稅費減免、監(jiān)督審查、信息咨詢及提供資金支持等。尤其是我國還處于以房養(yǎng)老的初級階段，還有部分領域需要我們去探索、研究，因此應由政府牽頭，走政府模式和市場模式相結合之路，由政府主導開展前期工作來培育市場。比如出臺扶持政策鼓勵以房養(yǎng)老相關金融產品創(chuàng)新，并建立各部門協(xié)作機制，保證以房養(yǎng)老金融產品的正常運行，加強監(jiān)管力度，尤其是對房地產中介市場，對欺騙老年人的行為給予嚴厲處罰。

制定和完善相關法律法規(guī)。我國開展以房養(yǎng)老，應做到有法可依，盡快建立健全市場準入、市場監(jiān)管以及其他相關法律法規(guī)，維護投保人及受保人的權益。建議研究制定并頒布住房反向抵押貸款條例，對房產評估和流通、操作程序、金融機構的權利與責任、申請人的資格、雙方的權利與義務、監(jiān)督管理等內容予以規(guī)定。在土地使用權出讓環(huán)節(jié)，對70年到期后住宅用地的使用與管理問題予以明確，以消除貸款機構的顧慮。

嚴格風險管控。中國目前的以房養(yǎng)老定位為一種有效的社會保障補充方式，是一種社會效益明顯但對借貸雙方都有較大風險的金融產品。因此在金融市場上，各方金融機構可以相互協(xié)作，優(yōu)勢互補，建立完善的風險分擔機制。一是保險業(yè)與銀行業(yè)積極協(xié)商，明確責任，這樣就可以達到由保險公司提供擔保、商業(yè)銀行辦理住房返抵押的模式，有利于風險分散化。二是對借款人進行嚴格的審查和信用評估，詳細約定借款人使用房屋期間的義務，包括房屋維護等。三是制定合理的房屋貸款比例，并根據市場變動對住房多次評估，根據當?shù)厥袌鰧嶋H情況確定貸款額度。四是推廣住房抵押貸款證券化。多元化的拓展業(yè)務品種，有效分攤風險。

加大宣傳力度。任何新鮮事物的發(fā)展都需要一個良好的實施氛圍，這就需要政府宣傳部門及媒體社會輿論作出相應的貢獻。一是通過各種渠道的宣傳使老年人了解以房養(yǎng)老的利益所在，不僅可以提高自身的晚年生活水平，還能減輕兒女的養(yǎng)老負擔，并積極指導老年人了解具體操作流程，增加自身處理財產的自主性。二是增強青年人獨立的人生觀及事業(yè)觀，通過學習與努力增強自身價值、實現(xiàn)自身價值，與父母之間形成一種新的獨立的代際關系，從而更好地發(fā)揮以房養(yǎng)老的實際功能。

雖然以房養(yǎng)老模式在我國的應用還處于初級階段，存在著不少問題，但其作為一種新型養(yǎng)老模式在發(fā)達國家取得了積極的成效，在我國人口加速老齡化的背景下，我們應該積極地探索和實踐。