進(jìn)入21世紀(jì)，隨著房地產(chǎn)市場化程度的深入發(fā)展，我國房價(jià)迅速攀升。特別是2003年以來，房價(jià)進(jìn)入快速上漲的十年。目前，房價(jià)問題已成為社會(huì)的熱點(diǎn)話題，從中央到地方政府再到各階層百姓，無不時(shí)刻關(guān)注房價(jià)的變動(dòng)。而房租快速上漲，是近幾年才逐漸進(jìn)入公眾的視野，由此形成“房子買不起，也租不起”的局面。高房價(jià)、高房租問題，已成為我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中亟待解決的重要課題。

房價(jià)漲勢趨緩，房租持續(xù)上漲

房價(jià)延續(xù)漲勢，但漲勢稍有趨緩。去年初以來，房地產(chǎn)市場全面回暖，房價(jià)持續(xù)上漲。眾多城市出現(xiàn)房價(jià)新高和售樓“日光盤”現(xiàn)象。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2013年9月，全國100個(gè)城市新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲1.07%，同比上漲9.48%；北京、上海等十大城市環(huán)比上漲1.72%，同比上漲13.87%，其中北京環(huán)比上漲3.75%，環(huán)比漲幅居全國首位。雖然房價(jià)仍保持持續(xù)上漲，但在“國五條”等房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，房價(jià)漲幅稍有趨緩。自2013年3月后，70個(gè)大中城市中，大部分城市房價(jià)漲幅有所下降。

房租持續(xù)上漲。2010年以來，全國房租就一直保持持續(xù)上漲的趨勢。截至2013年8月，房租已連續(xù)44個(gè)月上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年8月，房租環(huán)比、同比分別上漲0.3%和4.4%，漲幅均超過當(dāng)月房價(jià)漲幅。而2013年8月CPI（全國居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）同比上漲2.6%，房租漲幅明顯“跑贏”CPI漲幅。在全國房租持續(xù)上漲的背景下，一線城市房租漲幅表現(xiàn)尤為突出。

房價(jià)房租漲幅分化明顯。受房地產(chǎn)開發(fā)資金、居民消費(fèi)預(yù)期、政府政策等因素綜合影響，全國房地產(chǎn)市場分化明顯。一線城市房地產(chǎn)市場升溫，房源供不應(yīng)求，房價(jià)上漲，房屋成交量放大；二、三線城市房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，房源供應(yīng)充足，房價(jià)相對穩(wěn)定，房屋成交量有所放緩，個(gè)別城市房價(jià)下降。根據(jù)對2013年8月房價(jià)數(shù)據(jù)的分析，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格同比漲幅較高的主要集中在一線城市；北京、上海、廣州及深圳等一線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲在18%-20%之間，而天津、重慶等二線城市同比上漲集中在7%-10%之間，唐山、秦皇島等三線城市平均同比上漲約6%。與此同時(shí)，各城市房租價(jià)格走勢與房價(jià)高度相關(guān)，保持一致性的漲幅分化特征。

土地市場持續(xù)升溫。2013年5月以來，全國各地特別是一線城市土地成交活躍，土地市場持續(xù)升溫。房地產(chǎn)商拿地?zé)崆楦邼q，土地成交均價(jià)屢創(chuàng)新高，“地王”不斷被刷新。2013年1-8月，一線城市土地樓面均價(jià)4713元/平方米，同比上漲161%；雖然二、三線城市土地樓面均價(jià)增速較緩，但也同比分別上漲44%和19%。土地市場的火爆在房地產(chǎn)商的銷售數(shù)據(jù)上也有所體現(xiàn)。根據(jù)萬科的月報(bào)數(shù)據(jù)顯示，僅2013年8月，萬科就耗資54億元在全國各地高價(jià)拿地。

在高房價(jià)推動(dòng)下，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新加快。商業(yè)地產(chǎn)需要吸收大量長期資金，而銀行貸款主要以短期貸款為主，很難滿足商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要求。因此，商業(yè)地產(chǎn)的金融創(chuàng)新也就成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在要求?？傮w而言，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新呈現(xiàn)以下幾個(gè)方向：一是在間接融資的基礎(chǔ)上，關(guān)注直接融資（即利用自身資產(chǎn)直接向外部融資），增大直接融資所占比例；二是房地產(chǎn)資產(chǎn)傾向證券化；三是民間資本更加關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。