關(guān)于“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”

文件解讀。十八屆三中全會(huì)決定第21條規(guī)定中值得重視的有以下兩條：a、保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?zhuān)剿鬓r(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。b、建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開(kāi)、公正、規(guī)范運(yùn)行。以下分別解讀：

第一條第一句“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度”，前半句基本是對(duì)《物權(quán)法》條款的重申。因?yàn)檗r(nóng)民的承包地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)不同于可以自由轉(zhuǎn)讓與買(mǎi)賣(mài)的物權(quán)，因此被特稱(chēng)為“用益物權(quán)”。第一句的后半句意味著，當(dāng)前農(nóng)村宅基地制度不完善，應(yīng)該進(jìn)一步改革完善。當(dāng)前中國(guó)農(nóng)村宅基地是由集體提供，農(nóng)戶無(wú)償獲得、免費(fèi)使用的，實(shí)行一戶一宅制度。對(duì)作為村社集體成員的農(nóng)戶來(lái)講，宅基地是一項(xiàng)基本福利，是為農(nóng)戶生產(chǎn)和生活提供保障的制度，農(nóng)戶可以在自己的宅基地上搭建自建自有自用的住宅和進(jìn)行生產(chǎn)生活的附屬設(shè)施。按法律規(guī)定，農(nóng)民宅基地及建筑其上的設(shè)施只能自用，不得進(jìn)行非家庭的經(jīng)營(yíng)性目的。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，在城郊農(nóng)村、沿海發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村尤其是城中村，農(nóng)民普遍在自己的宅基地上搭建大面積建筑以出租謀利，宅基地已經(jīng)事實(shí)上用于非家庭的經(jīng)營(yíng)性目的。農(nóng)民為了謀取最大利益，而盡可能建筑大面積高密度的住房，從而在城中村出現(xiàn)了大量貼面樓、握手樓。在城郊農(nóng)村出現(xiàn)了以出售宅基地上房屋謀利為目的的巨量小產(chǎn)權(quán)房。而在一般地區(qū)的農(nóng)村，大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商，甚至進(jìn)城購(gòu)房安居，同時(shí)卻并未退出農(nóng)村宅基地，結(jié)果出現(xiàn)了農(nóng)村總?cè)丝跍p少，農(nóng)村宅基地使用面積卻持續(xù)增加的怪事，從而“浪費(fèi)”了土地資源。

改革完善農(nóng)村宅基地制度，就是要保證農(nóng)村宅基地的有效有序使用，減少宅基地浪費(fèi)，節(jié)約農(nóng)村土地資源。

第一條第二句“選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓”，此句的關(guān)鍵詞是“農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)”，限定詞是“慎重穩(wěn)妥”，目標(biāo)是“抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓”。過(guò)去一般不提“農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)”，因?yàn)檗r(nóng)民住房是搭建在集體無(wú)償提供的宅基地上的，是自建自有自用的。“推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓”，也就是說(shuō)，允許農(nóng)民以自有住房抵押、擔(dān)保，以獲取資金進(jìn)行建設(shè)，也允許轉(zhuǎn)讓住房，這樣就改變了過(guò)去農(nóng)民住房自建自有自用的規(guī)定，使農(nóng)民可能通過(guò)轉(zhuǎn)讓住房來(lái)獲得財(cái)產(chǎn)性收入。

“選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)”，其中的含義是“推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓”，其后果如何，風(fēng)險(xiǎn)多大，現(xiàn)在仍然不很明確，需要控制試點(diǎn)范圍和幅度，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)，邊試邊看，而不可操之過(guò)急。風(fēng)險(xiǎn)在哪里？最大的風(fēng)險(xiǎn)是，農(nóng)民住房及其下的宅基地是唯一的，一戶一宅，一旦農(nóng)民將住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓出去，雖然可能獲取進(jìn)城資金，但若進(jìn)城失敗，農(nóng)戶卻不可以再返回農(nóng)村來(lái)了，因?yàn)楦鶕?jù)一家一宅政策，既然已經(jīng)將住房和宅基地轉(zhuǎn)讓出去，集體就不可能再為農(nóng)戶分配宅基地了。

以住房財(cái)產(chǎn)權(quán)作為抵押、擔(dān)保獲取的資金可以用在三個(gè)方面，一是生活，二是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，三是進(jìn)城。前兩者仍然要在村莊生活，若因?yàn)榈盅?、?dān)保而失去住房，對(duì)農(nóng)民而言是不可承受之重，因?yàn)樽》渴寝r(nóng)民最基本的保障。若是進(jìn)城，往往是進(jìn)城困難的農(nóng)戶才會(huì)通過(guò)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓來(lái)獲取進(jìn)城所需最低費(fèi)用，真正有能力進(jìn)城安居者很少會(huì)將住房抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓出去?；蛘哒f(shuō)，住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?zhuān)嬲龑?shí)踐的恰恰是只能勉強(qiáng)進(jìn)城的農(nóng)戶，這些農(nóng)戶進(jìn)城后，若遇失敗，無(wú)法在城市安居，他們就無(wú)法退回農(nóng)村。因?yàn)樽》控?cái)產(chǎn)權(quán)的抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?zhuān)r(nóng)民失去了之前在城鄉(xiāng)之間的進(jìn)退有據(jù)。而農(nóng)民在城鄉(xiāng)進(jìn)退有據(jù)正是中國(guó)可以保持“發(fā)展中的穩(wěn)定”的關(guān)鍵之一。因此，住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?zhuān)浣Y(jié)果可能是不該抵押的農(nóng)戶去抵押，該轉(zhuǎn)讓的農(nóng)戶卻不愿轉(zhuǎn)讓。

第一條第三句“探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入的渠道”，這句很值得討論。有人認(rèn)為，當(dāng)前農(nóng)民之所以窮，是因?yàn)榕踔痫埻胗戯埑?，農(nóng)民的金飯碗就是他們承包地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和自建自有自用的住房。但是，農(nóng)民承包地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，承包地上不可能種金子，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓是不可能獲得巨額財(cái)產(chǎn)性收入的。因此，所有希望都在宅基地及所建住房上。農(nóng)民的確可以在宅基地上建寬大住房，可以有農(nóng)家小院，但農(nóng)民在農(nóng)村，要住在自家房屋進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和生活，即使進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商，也很可能會(huì)進(jìn)城失敗，因此不會(huì)隨意將住房轉(zhuǎn)讓出去，以留退路。農(nóng)民留下退路，就是風(fēng)險(xiǎn)投資，就是基本保障，降低風(fēng)險(xiǎn)從來(lái)都是要成本的，基本保障是不可交易的。因此，農(nóng)民不隨便轉(zhuǎn)讓住房變現(xiàn)為財(cái)產(chǎn)性收入的決策相當(dāng)理性。也就是說(shuō)，對(duì)于全國(guó)絕大多數(shù)農(nóng)村的農(nóng)民來(lái)講，農(nóng)村的宅基地和住房是農(nóng)民的基本保障，基本保障是不能交易和轉(zhuǎn)讓的。從這個(gè)意義上說(shuō)，提出“探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入的渠道”，似乎為時(shí)尚早。

此外，因?yàn)橥恋夭豢梢苿?dòng)，建筑在宅基地上的農(nóng)民住房也是不可移動(dòng)的，而決定住房?jī)r(jià)值最重要的因素是區(qū)位。北京中心地區(qū)與一般農(nóng)村一平方米住房的價(jià)值相差百倍甚至千倍。允許農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)于城郊農(nóng)民來(lái)講，因其區(qū)位優(yōu)勢(shì)，他們可以在宅基地上建大面積高密度住房轉(zhuǎn)讓獲利，并因此可以成為千萬(wàn)甚至億萬(wàn)富翁，成為土地食利者，而對(duì)于一般農(nóng)業(yè)型地區(qū)農(nóng)民來(lái)講，住房即使低于建筑成本也無(wú)人來(lái)買(mǎi)，農(nóng)民根本不可能從住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓中獲取增加財(cái)產(chǎn)性收入的渠道。另有一種可能，即城市過(guò)剩資本為了實(shí)現(xiàn)保值增值目的而到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民的住房，農(nóng)民用低價(jià)將住房轉(zhuǎn)讓出去，獲得不多的財(cái)產(chǎn)性收入，結(jié)果是農(nóng)民很快將所得甚少的貨幣性財(cái)產(chǎn)性收入用掉了，卻永遠(yuǎn)失去了作為不動(dòng)產(chǎn)的家。

第二條可以分為相互聯(lián)系的兩句：“建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)”，“推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開(kāi)、公正、規(guī)范運(yùn)行”。此條內(nèi)容筆者已在解讀決定第20條時(shí)進(jìn)行過(guò)說(shuō)明，此處稍作補(bǔ)充：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)主要是不動(dòng)產(chǎn)，包括承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、住房等，過(guò)去不動(dòng)產(chǎn)交易都是在村社熟人社會(huì)內(nèi)進(jìn)行的，傳統(tǒng)時(shí)代如此，新中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)制度安排亦如此。建立公開(kāi)、公正、規(guī)范的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，就可能徹底破壞已有數(shù)百年歷史的熟人社會(huì)及其規(guī)則，其后果的嚴(yán)重性不言而喻。不動(dòng)產(chǎn)不可移動(dòng)，農(nóng)村熟人社會(huì)社區(qū)不同于城市，這要切記。若是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所主要交易地權(quán)指標(biāo)，情況或有不同，筆者將在后文評(píng)論。

政策辨析。“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”給人以豐富聯(lián)想，筆者以為，討論農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利，需要回到當(dāng)下中國(guó)發(fā)展階段及農(nóng)民具體處境中討論，千萬(wàn)不可泛泛而論，也不可想當(dāng)然。為此，以下幾個(gè)問(wèn)題不能不進(jìn)行認(rèn)真辨析：

第一，基本保障能否成為財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易。顯然，承包地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和住房都是在村莊生產(chǎn)和生活的農(nóng)民進(jìn)行生產(chǎn)和生活的基本條件和基本保障，是不能失去的，而且一旦失去農(nóng)民將無(wú)法再繼續(xù)在村莊生產(chǎn)和生活下去。因此，對(duì)于依然要在村莊進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)戶來(lái)講，這三項(xiàng)保障不可交易，也就不能成為所謂財(cái)產(chǎn)權(quán)。對(duì)于進(jìn)城農(nóng)民，情況又分兩種，一種是有能力在城市體面安居者，這部分進(jìn)城人口在城市有穩(wěn)定就業(yè)和可靠收入，他們不會(huì)將宅基地、承包地和住房抵押、轉(zhuǎn)讓出去，寧愿將此留作“鄉(xiāng)愁”。另有部分進(jìn)城農(nóng)民，或者因子女結(jié)婚買(mǎi)房現(xiàn)金不足，或者因?yàn)樽錾馊狈α鲃?dòng)資金，或者由于子女上學(xué)及父母治病等急于用錢(qián)，只好將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和住房轉(zhuǎn)讓出去，而他們往往同時(shí)又是進(jìn)城失敗風(fēng)險(xiǎn)極高的農(nóng)戶，一旦進(jìn)城失敗，又不能再回到農(nóng)村，這對(duì)于農(nóng)民，對(duì)于城市，對(duì)于中國(guó)現(xiàn)代化，顯然都不是福音。因此，在當(dāng)前承包地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和住房仍然是大多數(shù)農(nóng)民基本保障的情況下，期待農(nóng)民通過(guò)這三項(xiàng)保障的抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓來(lái)獲取財(cái)產(chǎn)性收入，無(wú)疑是風(fēng)險(xiǎn)極大的，是可能造成嚴(yán)重后果的，是不應(yīng)該的。基本保障不能交易應(yīng)是一條基本原則。

第二，因?yàn)檗r(nóng)民無(wú)法實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)權(quán)才導(dǎo)致城鄉(xiāng)差距越拉越大？周其仁、文貫中等學(xué)者認(rèn)為，城鄉(xiāng)差距之所以越拉越大，是因?yàn)椴辉试S農(nóng)民實(shí)現(xiàn)自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)，即不允許農(nóng)民將自己承包地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和住房用于抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓和買(mǎi)賣(mài)。若可以的話，農(nóng)民就能獲得財(cái)產(chǎn)性收入從而可以進(jìn)城，而城市人可以到農(nóng)村買(mǎi)地買(mǎi)房，成為農(nóng)村人。這樣一來(lái)，農(nóng)民帶著賣(mài)地賣(mài)房所得財(cái)產(chǎn)性收入進(jìn)城了，城市工商資本和富裕人群通過(guò)買(mǎi)地買(mǎi)房下鄉(xiāng)了，城鄉(xiāng)差距自然就縮小了。

若這樣來(lái)講，縮小城鄉(xiāng)收入差距倒真有可能。但現(xiàn)在的問(wèn)題是，農(nóng)民賣(mài)地賣(mài)房獲得的收入非常有限。在一般農(nóng)業(yè)型地區(qū)，農(nóng)地價(jià)值來(lái)自其地租除以利率，大致每畝1～2萬(wàn)元，因?yàn)闆](méi)有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，農(nóng)民住房最多也就10萬(wàn)元，一個(gè)農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和住房一共可以賣(mài)20萬(wàn)元，若進(jìn)城，最多只可能在縣城買(mǎi)房。到了縣城，年老父母不能再?gòu)氖罗r(nóng)業(yè)，年輕子女在縣城務(wù)工的收入很難維持一個(gè)家庭在城市的體面消費(fèi)，農(nóng)民家庭因?yàn)檫M(jìn)城而生活艱難，無(wú)法體面安居。而城市工商資本到農(nóng)村買(mǎi)地買(mǎi)房，若是用于經(jīng)營(yíng)，農(nóng)地經(jīng)營(yíng)很難賺錢(qián)，過(guò)去生產(chǎn)性和保障性的土地和住房就會(huì)成為保值手段、休閑手段。

在中國(guó)目前發(fā)展階段及中國(guó)所處全球化分工體系的位置上，中國(guó)一定會(huì)有一個(gè)龐大的就業(yè)不穩(wěn)定、收入不高的底層。這個(gè)龐大的金字塔結(jié)構(gòu)的底層，在當(dāng)前中國(guó)農(nóng)村基本經(jīng)濟(jì)制度的安排下，還可以實(shí)現(xiàn)在城鄉(xiāng)之間往返，若進(jìn)城失敗，仍然可以回到農(nóng)村，過(guò)溫飽有余的熟人社會(huì)的生活，可以有自己的農(nóng)家小院，可以與土地結(jié)合起來(lái)自給自足?？傊?，他們可以有比在城市貧民窟更好的生活。如果通過(guò)讓農(nóng)村窮人進(jìn)城、城市富人下鄉(xiāng)來(lái)拉平城鄉(xiāng)差距，這樣的結(jié)果是，不僅沒(méi)有改善原有農(nóng)村窮人的處境，反而惡化了急需變現(xiàn)農(nóng)民的處境，又給資本過(guò)剩的城市人以資產(chǎn)增值保值手段。表面上看起來(lái)給農(nóng)民更大財(cái)產(chǎn)權(quán)對(duì)農(nóng)民有利，實(shí)際上卻是讓農(nóng)民失去了最后的基本保障，進(jìn)城失敗后，只能落入到城市貧民窟中。這是對(duì)農(nóng)民的不負(fù)責(zé)任，是后患無(wú)窮的政策主張。

第三，農(nóng)民進(jìn)城卻仍然占有宅基地是嚴(yán)重浪費(fèi)？現(xiàn)在有一種認(rèn)識(shí)，認(rèn)為當(dāng)前農(nóng)民進(jìn)城了，農(nóng)村宅基地卻沒(méi)有退出，出現(xiàn)了農(nóng)村人口減少和農(nóng)村宅基地面積擴(kuò)大的倒掛。如果允許農(nóng)民將農(nóng)村宅基地和住房與城市住房相交易，就既可以改善農(nóng)民在城市的居住條件，又退出了農(nóng)村宅基地，節(jié)約了土地資源。但是，宅基地和住房的最大特點(diǎn)是不可移動(dòng)，因?yàn)椴豢梢苿?dòng)，在不同區(qū)位的住房就具有完全不同的價(jià)值，過(guò)去上海流行的“寧要浦西一張床，不要浦東一棟房”，即是如此。農(nóng)民在農(nóng)村的住房與已經(jīng)形成經(jīng)濟(jì)聚集、具有規(guī)模效益的城市住房，是完全不同的兩碼事。

進(jìn)城農(nóng)民工之所以仍然要保留農(nóng)村住房，其中最根本（注意“根本”二字）的原因是，進(jìn)城農(nóng)民工對(duì)自己能否在城市體面安居有清醒而且理性的判斷，留下農(nóng)村住房，是為了防止進(jìn)城失敗而留的退路，這是一種風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，因此是基本保障。如前已述，在當(dāng)前中國(guó)發(fā)展階段，進(jìn)城農(nóng)民工的大多數(shù)都難以在城市體面安居，國(guó)家也不可能為所有進(jìn)城農(nóng)民工提供高額的全覆蓋社會(huì)保障，這與政策、制度和良好愿望無(wú)關(guān)，而只與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段有關(guān)。因此，讓進(jìn)城農(nóng)民工保留農(nóng)村宅基地和住房，就不僅降低了農(nóng)民進(jìn)城的風(fēng)險(xiǎn)，而且極大地降低了中國(guó)現(xiàn)代化過(guò)程中出現(xiàn)不穩(wěn)定局面的風(fēng)險(xiǎn)。保留進(jìn)城農(nóng)民宅基地因此成為一種風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，這是農(nóng)民與國(guó)家的合謀，是風(fēng)險(xiǎn)成本而非浪費(fèi)。

從另一個(gè)方面來(lái)講，認(rèn)為農(nóng)民宅基地空在那里是浪費(fèi)的觀點(diǎn)，并非真正關(guān)心糧食安全和土地資源。當(dāng)前中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品供給總體過(guò)剩，耕地季節(jié)性拋荒比比皆是，還沒(méi)有到必須將農(nóng)民宅基地復(fù)墾種糧的地步。

關(guān)于“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”

文件解讀。十八屆三中全會(huì)《決定》第11條規(guī)定中值得重視的有以下幾條：a、在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。b、縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。c、建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。以下分別解讀：

第一條前半句“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股”，關(guān)鍵詞有三組，一是“符合規(guī)劃和用途管制”，二是“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”，三是“出讓、租賃、入股”。首先來(lái)看農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。按《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。”按此條，就不應(yīng)該有農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。不過(guò)，考慮到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等實(shí)際需要，《土地管理法》又為村社集體進(jìn)行建設(shè)使用土地留下一個(gè)小小缺口，即：

第五十九條鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)；建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

第六十條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。

按照前款規(guī)定興辦企業(yè)的建設(shè)用地，必須嚴(yán)格控制。

由此，全國(guó)農(nóng)村形成了具有一定規(guī)模的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。由于審批控制很?chē)?yán)格，這樣經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)由農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地的土地面積很少，全國(guó)大約不超過(guò)1000萬(wàn)畝。真正構(gòu)成當(dāng)前農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的主體部分是在《土地管理法》出臺(tái)并嚴(yán)格執(zhí)行之前，因?yàn)楣膭?lì)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，大量農(nóng)地用于興辦工業(yè)和商業(yè)，雖然后來(lái)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)大量倒閉，但土地非農(nóng)使用已成事實(shí)，由此形成當(dāng)前最大規(guī)模的農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。此外，在珠三角地區(qū)發(fā)展早期，地方政府鼓勵(lì)村社集體自蓋廠房招商，鼓勵(lì)農(nóng)民自建住房出租給外來(lái)農(nóng)民工租住，由此形成了大量非農(nóng)使用的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。這部分農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地總面積不超過(guò)5000萬(wàn)畝，在《土地管理法》出臺(tái)前就已使用，所以并未違反《土地管理法》第43條的規(guī)定。因此，在建設(shè)用地市場(chǎng)上，客觀形成了既有國(guó)有土地，也有集體土地的現(xiàn)實(shí)。這是一個(gè)歷史遺留問(wèn)題，如何化解這一歷史遺留問(wèn)題，是中央必須考慮的問(wèn)題。

十七屆三中全會(huì)決定中就已提出：“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，必須通過(guò)統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)，以公開(kāi)規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益”，其中十分明確的是要解決歷史遺留問(wèn)題，即不允許新增集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。如果一方面城鄉(xiāng)建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)，另一方面又放開(kāi)集體將一般建設(shè)用地甚至耕地變成經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，將會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重后果。此外，當(dāng)前農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地分散在全國(guó)60多萬(wàn)個(gè)行政村，主要集中在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，尤其集中在長(zhǎng)三角和珠三角。因?yàn)橥恋氐牟豢梢苿?dòng)性，散布在全國(guó)的農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地如何發(fā)揮作用也是一個(gè)待解難題。

再來(lái)看“符合規(guī)劃和用途管制”。中國(guó)與世界上絕大多數(shù)國(guó)家一樣，在土地使用上實(shí)行用途管制。所謂“用途管制”，即將土地分為不同用途，并按不同用途進(jìn)行使用管制。其中最基本的用途管制是將土地分為農(nóng)地和建設(shè)用地，農(nóng)地轉(zhuǎn)用為建設(shè)用地要由國(guó)家進(jìn)行嚴(yán)格控制與審批。建設(shè)用地又分為多種，比如城市建設(shè)用地分為城市工業(yè)用地、公益事業(yè)建設(shè)用地、經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地等；農(nóng)村建設(shè)用地分為農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、農(nóng)村公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地和農(nóng)民宅基地。不同用途土地不能隨意改變用途。正因?yàn)橥恋夭豢梢苿?dòng)，土地使用就必須符合規(guī)劃，否則就會(huì)嚴(yán)重失序。土地規(guī)劃是依據(jù)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展內(nèi)在需要與客觀規(guī)律進(jìn)行的。只有在符合規(guī)劃和用途管制情況下，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地才能出讓、租賃和入股。

“出讓、租賃和入股”這組關(guān)鍵詞較《土地管理法》中農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地只能自用的規(guī)定很不相同，即已經(jīng)承認(rèn)了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以作為一般生產(chǎn)要素參與到生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)。正是這一組關(guān)鍵詞，引出下一句“（農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地）實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”，這樣，之前受到較大限制無(wú)法獲得完全土地權(quán)能的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地就獲得了與國(guó)有建設(shè)用地同等的權(quán)能。

總體來(lái)講，此條重在解決歷史遺留問(wèn)題。改革開(kāi)放先行者深圳一直存在大量農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地權(quán)能如何發(fā)揮作用的難題，即在國(guó)有建設(shè)用地以外，深圳還有面積極大的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，與國(guó)有建設(shè)用地犬牙交錯(cuò)，但因?yàn)槎咝再|(zhì)不同，不能入市、不能同權(quán)同價(jià)，而使深圳無(wú)法有效整合使用建設(shè)用地。2012年，經(jīng)國(guó)土部批準(zhǔn)，深圳全部農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為國(guó)有性質(zhì)，之前的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地變成國(guó)有建設(shè)用地，可以直接入市，從而使深圳可以有效配置土地資源，合理進(jìn)行城市規(guī)劃。

深圳將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有是一種解決歷史遺留問(wèn)題的辦法，而允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地“與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”，是同樣的解決歷史遺留問(wèn)題的辦法。這樣一種解決歷史遺留問(wèn)題的辦法必須控制新增農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，即不應(yīng)當(dāng)再批準(zhǔn)一般農(nóng)用地和農(nóng)村非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地轉(zhuǎn)用為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。如果放開(kāi)農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，其后果就是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地大量產(chǎn)生，位于城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)的農(nóng)村就可以因其經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同價(jià)同權(quán)，而獲取巨額土地增值收益，并因此滋生出一個(gè)龐大的土地食利階層。對(duì)此，后面將結(jié)合征地制度作進(jìn)一步討論。

第二條可以分解為三句，即“縮小征地范圍”，“規(guī)范征地程序”，“完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制”。

“縮小征地范圍”，這句話在中央文件中曾多次出現(xiàn)。“縮小征地范圍”，并非指減少將農(nóng)地轉(zhuǎn)用為非農(nóng)建設(shè)用地的數(shù)量，而是改變農(nóng)地轉(zhuǎn)用為非農(nóng)建設(shè)用地的方式，改變當(dāng)前城市建設(shè)用地必須經(jīng)由國(guó)家征收才能變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的“征轉(zhuǎn)一體”的機(jī)制。也就是說(shuō)，今后城市建設(shè)用地的來(lái)源，除了國(guó)家征收農(nóng)地以外，也允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市，從而形成多元的建設(shè)用地供給格局，改變現(xiàn)行的國(guó)家壟斷城市建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)的格局。

中央之所以要“縮小征地范圍”，一是當(dāng)前征地中出現(xiàn)了嚴(yán)重的沖突，引發(fā)巨大社會(huì)矛盾，中央希望通過(guò)縮小征地規(guī)模來(lái)減少征地沖突。二是中央接受了土地應(yīng)按是否用于公共目的來(lái)決定是否征收的觀點(diǎn)（這也是憲法表述），認(rèn)為只有為了公共利益才能強(qiáng)征農(nóng)民土地，為經(jīng)營(yíng)性目的強(qiáng)征農(nóng)民土地是不正義的（當(dāng)然，這是極大誤解了中國(guó)土地制度）。

“縮小征地范圍”，即允許符合規(guī)劃與用途管制的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同價(jià)同權(quán)，就可能不只是要解決過(guò)去農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的歷史遺留問(wèn)題（因?yàn)樵谥T如深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地事實(shí)上已經(jīng)納入到城市建設(shè)之內(nèi)了）。在當(dāng)前中國(guó)快速現(xiàn)代化與城市化的背景下，與人口城市化同步進(jìn)行的土地城市化，必然要求城市繼續(xù)擴(kuò)張，必然要有大量農(nóng)地轉(zhuǎn)用為非農(nóng)建設(shè)用地。“縮小征地范圍”，就必然要擴(kuò)大非征收的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的供給。

在不可能允許農(nóng)村新增經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的情況下，“縮小征地范圍”所預(yù)留出來(lái)的城市建設(shè)用地供給，就只可能由過(guò)去遺留下來(lái)的現(xiàn)在可以與國(guó)有土地同等入市的農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地來(lái)填補(bǔ)。又因?yàn)槌鞘袛U(kuò)展只可能平面推進(jìn)，而在城市平面推進(jìn)的農(nóng)村，真正農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地規(guī)模極小，可能不到全部土地面積的5%，其余皆為耕地、荒地和宅基地，不足5%的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不足以填補(bǔ)“縮小征地范圍”所空余出來(lái)的城市建設(shè)用地缺額，而其他土地又不能入市。怎么辦？有兩個(gè)辦法來(lái)解決，一是允許其他地區(qū)的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地置換成為指標(biāo)，從而在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)落地，將相應(yīng)的農(nóng)地變?yōu)榭梢灾苯尤胧械霓r(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地；二是仿照國(guó)土部于2006年試行的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤辦法，讓邊遠(yuǎn)農(nóng)村農(nóng)民減少建設(shè)用地面積，而在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)相應(yīng)增加農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地供給。

無(wú)論哪一種辦法，總歸要變成城市建設(shè)用地的土地，只可能是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的近郊農(nóng)村土地。國(guó)家縮小征地范圍，就使規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體可能有更大自主權(quán)供給經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的空間乃至需求，而規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地面積太少，供給缺口太大。因此，可以考慮將遠(yuǎn)郊規(guī)劃區(qū)外不值錢(qián)的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地甚或一般建設(shè)用地通過(guò)掛鉤，在減少遠(yuǎn)郊建設(shè)用地面積的情況下，增加規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地面積，以自主供應(yīng)城市建設(shè)用地。

在邊遠(yuǎn)地區(qū)，無(wú)論是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地還是宅基地，都是低價(jià)的，而城市規(guī)劃區(qū)可以與國(guó)有土地同等入市的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同地同價(jià)，就具有極高的價(jià)值。通過(guò)掛鉤，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民集體就可以以極低的費(fèi)用獲取邊遠(yuǎn)地區(qū)的建設(shè)用地指標(biāo)，而以極高的價(jià)值將土地入市。這樣一來(lái)，國(guó)家縮小征地范圍所空缺出來(lái)的數(shù)量巨大的自主入市農(nóng)村土地，就可以產(chǎn)生巨額農(nóng)地非農(nóng)使用的增值收益，這部分增值收益的絕大多數(shù)歸規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體所獨(dú)享，從而滋養(yǎng)出一個(gè)本來(lái)沒(méi)有的龐大土地食利階層。

再來(lái)看后面兩句。其實(shí)，只要國(guó)家縮小征地范圍，就必然會(huì)讓規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城郊農(nóng)民自主供地，城郊農(nóng)民就可以獲得巨大土地增值收益。在這樣的背景下再談“規(guī)范征地程序”，“完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制”，意義就不大了。

政策辨析。當(dāng)前中國(guó)城市建設(shè)用地制度基本上是遵循《土地管理法》第43條的規(guī)定進(jìn)行運(yùn)作的。這樣一種城市建設(shè)用地制度安排就使國(guó)家壟斷建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)放開(kāi)建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)。國(guó)家通過(guò)征收農(nóng)民土地，再將征收農(nóng)地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，而使國(guó)家可以有效調(diào)控建設(shè)用地的供給，并獲得農(nóng)地非農(nóng)使用增值收益的主要部分。

在以上土地制度安排中，國(guó)家通過(guò)地方政府征收農(nóng)民土地，給農(nóng)民以征地補(bǔ)償?？傮w來(lái)講，國(guó)家給農(nóng)民的征地補(bǔ)償是按被征收土地原有用途給予補(bǔ)償?shù)?，給農(nóng)地補(bǔ)償?shù)淖罡咧禐檗r(nóng)地原產(chǎn)值的30倍。實(shí)踐中，發(fā)達(dá)地區(qū)征收農(nóng)民土地，給農(nóng)民的征地補(bǔ)償普遍已經(jīng)超過(guò)30倍，尤其是留地安置，利益巨大。十八屆三中全會(huì)《決定》中提出要“完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制”，某種意義上是對(duì)當(dāng)前地方政府征地補(bǔ)償實(shí)踐中超出《土地管理法》第47條規(guī)定的追認(rèn)。同時(shí)，《決定》提出要“建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益”。過(guò)去中央提出給農(nóng)民的征地補(bǔ)償，一是強(qiáng)調(diào)不超過(guò)30倍農(nóng)業(yè)產(chǎn)值，二是強(qiáng)調(diào)要保障被征地農(nóng)民收入不降低、生活有保障這樣兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)論哪種說(shuō)法和做法，當(dāng)前的土地制度實(shí)踐中，給被征地農(nóng)民的補(bǔ)償都是以土地原有用途為依據(jù)的。在地方政府的具體政策實(shí)踐中，則有讓被征地農(nóng)民分享土地非農(nóng)使用增值收益的若干做法（比如留地安置），只是這種做法所占比重不大，主體仍然是將農(nóng)地非農(nóng)使用增值收益的大部分留歸地方政府，即眾所周知的“土地財(cái)政”。

筆者認(rèn)為，現(xiàn)行土地制度安排有巨大優(yōu)越性，其核心是做到了“漲價(jià)歸公、地利共享”。中國(guó)土地制度安排是新民主主義革命和社會(huì)主義改造的成果，是消滅了土地私有制和土地食利者階層的制度，土地是基本生產(chǎn)資料。經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市擴(kuò)張必然要占用土地，農(nóng)地非農(nóng)使用所形成的巨額增值收益是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市擴(kuò)張所帶來(lái)，國(guó)家通過(guò)地方政府以土地原來(lái)用途給予補(bǔ)償，而以非農(nóng)使用后的市場(chǎng)價(jià)值賣(mài)出土地，從而獲得了大部分農(nóng)地非農(nóng)使用的增值收益，此增值收益又主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。當(dāng)前中國(guó)正處在快速城市化的階段，快速城市化帶來(lái)大量農(nóng)地非農(nóng)使用，并由此形成地方政府巨額土地財(cái)政收入?？焖俪鞘谢倪^(guò)程也是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需投資巨大的過(guò)程，土地財(cái)政正好可以供給城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需的投資。良好的城市基礎(chǔ)設(shè)施又進(jìn)一步推動(dòng)城市有序擴(kuò)張。待到城市化基本完成，城市不再有規(guī)模的擴(kuò)大，即不再需要征收農(nóng)地時(shí)，城市也就不再有主要來(lái)自農(nóng)地非農(nóng)使用增值收益的土地財(cái)政。這個(gè)時(shí)候，因?yàn)槌鞘谢呀?jīng)完成，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也已經(jīng)完成，沒(méi)有土地財(cái)政，城市仍然可以有序運(yùn)轉(zhuǎn)。

從這個(gè)意義上說(shuō)，中國(guó)現(xiàn)行土地制度是一個(gè)極其重要且精良的制度，是助推中國(guó)走出中等收入陷阱的利器，是中國(guó)最大的制度紅利。遺憾的是，當(dāng)前國(guó)內(nèi)學(xué)界、媒體乃至政策部門(mén)對(duì)此土地制度多抱非議，其中主要理由是征地?fù)p害農(nóng)民利益，引發(fā)社會(huì)矛盾，因此要改革現(xiàn)行征地制度。

從筆者在全國(guó)的調(diào)查來(lái)看，幾乎所有地區(qū)的農(nóng)民都盼望土地被征收。道理很簡(jiǎn)單，征地補(bǔ)償遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)收入，且征地往往還要拆遷，拆遷所獲補(bǔ)償更是遠(yuǎn)高于征地補(bǔ)償。農(nóng)民盼征地、盼拆遷，這是一個(gè)被刻意忽視的常識(shí)。如果政府已經(jīng)決定要征地拆遷，農(nóng)民當(dāng)然會(huì)要求更高補(bǔ)償，這本身并沒(méi)有錯(cuò)，因?yàn)檗r(nóng)民希望更多分享農(nóng)地非農(nóng)使用的巨額增值收益。但是，并非提高了征地補(bǔ)償，農(nóng)民就會(huì)減少分享更大利益的要求，征地沖突就會(huì)下降。實(shí)際上，最近10年，全國(guó)各地征地拆遷補(bǔ)償都大幅度提高了，但因征地補(bǔ)償而發(fā)生的沖突卻更普遍且更激烈了。這就說(shuō)明，僅是提高征地拆遷補(bǔ)償并不能解決征地拆遷沖突。

反過(guò)來(lái)想則是，中國(guó)正處在城市化的快速推進(jìn)的過(guò)程中，每年征地上千萬(wàn)畝，拆遷數(shù)億平方米，如此規(guī)?？涨暗恼鞯夭疬w過(guò)程及如此巨額的土地利益分享，沒(méi)有矛盾怎么可能？有沖突不可怕，可怕的是不允許出現(xiàn)沖突，掩蓋沖突，對(duì)任何沖突都不敢面對(duì)，從而錯(cuò)失中國(guó)快速城市化和現(xiàn)代化的良機(jī)。中國(guó)未來(lái)20年仍將是快速城市化的20年，也就是要繼續(xù)大規(guī)模征地拆遷的20年。20年以后，中國(guó)城市化將基本完成，城市不再擴(kuò)張規(guī)模，征地拆遷也就不再有了。

征地拆遷的農(nóng)民并非全國(guó)農(nóng)民，而只是城市近郊的農(nóng)民，這部分農(nóng)民只占全國(guó)農(nóng)民總數(shù)的大約5%。實(shí)際上，這部分征地拆遷中沖突巨大、整個(gè)社會(huì)都認(rèn)為他們利益受損嚴(yán)重的農(nóng)民，卻是中國(guó)農(nóng)民中的強(qiáng)勢(shì)群體。即使在現(xiàn)行征地制度下，這部分農(nóng)民的狀況也遠(yuǎn)好于全國(guó)農(nóng)民的狀況。

進(jìn)一步適當(dāng)?shù)靥岣弑徽鞯剞r(nóng)民的補(bǔ)償，讓被征地農(nóng)民更多分享農(nóng)地非農(nóng)使用的增值收益，以及“完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制”，都是對(duì)的。但如果讓城郊農(nóng)民可以以自己土地直接進(jìn)入城市建設(shè)用地市場(chǎng)，從而獲取土地非農(nóng)使用的全部增值收益，這不僅不符合當(dāng)前中國(guó)土地制度的憲法秩序，影響中國(guó)城市建設(shè)，而且會(huì)形成一個(gè)極其龐大的既未投入努力又不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的城郊土地食利集團(tuán)，這是極其不正義的。因此，現(xiàn)行土地制度包括征地制度沒(méi)有理由不堅(jiān)持。

另外，對(duì)于在過(guò)去特定歷史條件下形成的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，可以采取特事特辦的方法，以解決歷史遺留問(wèn)題。這部分已經(jīng)由農(nóng)地或一般建設(shè)用地轉(zhuǎn)用為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的土地，與國(guó)有土地同等入市，同價(jià)同權(quán)，相當(dāng)于深圳將已經(jīng)非農(nóng)使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地一次性轉(zhuǎn)為國(guó)有土地一樣，從而有效配置城市建設(shè)用地資源。除此以外，國(guó)家在建設(shè)用地上仍然采取壟斷一級(jí)市場(chǎng)、放開(kāi)二級(jí)市場(chǎng)的制度安排，主體制度未有改變。因此，歷史遺留問(wèn)題可以通過(guò)允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)來(lái)消化掉，但城市與農(nóng)村所有建設(shè)用地的統(tǒng)一市場(chǎng)，千萬(wàn)不能搞。