今年以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生較大變化，逐步由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，市場分化趨勢明顯。一方面，北京、上海等一線城市新房價格回落，二手房成交量下降，需求觀望情緒上升。另一方面，部分城市商品房庫存快速增加。為此，應正確引導房地產(chǎn)市場預期，防止發(fā)生系統(tǒng)性金融風險，同時，改善房企融資結(jié)構(gòu)，建立多層次房地產(chǎn)金融風險分擔體系。

多項政策疊加是導致樓市由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變的重要因素。不動產(chǎn)登記、全國住房信息聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)雙向調(diào)控等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策將陸續(xù)成為現(xiàn)實，多項政策利好抑制了房產(chǎn)投機性需求。同時，而保障房和棚戶區(qū)改造力度的加大，加上自住型商品房入市預期明顯，也導致有效需求減少。

當前房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)過度依賴銀行信貸資金。截至2013年底，我國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額占金融機構(gòu)各類貸款余額的比重為21.3%，加上定金及預收款和企業(yè)自籌的資金，房地產(chǎn)直接和間接通過銀行融資比例超過50%。日本、泰國等國在房地產(chǎn)泡沫時期房地產(chǎn)貸款占總貸款的比例均超過20%。同時，房企直接融資比例過低。2013年房企通過股票市場、債券、信托、私募基金等間接融資渠道合計1.21萬億元，占當年房地產(chǎn)行業(yè)實際到位資金12.21萬億元的9.96%，而美國等發(fā)達國家房企證券融資約占企業(yè)外部融資的55%以上。

金融機構(gòu)違規(guī)操作較普遍。金融機構(gòu)住房信貸管理制度尤其是內(nèi)部控制不完善，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸前資質(zhì)審查不嚴格，導致開發(fā)商將同一商品房“重復抵押”給銀行，套取銀行貸款。同時，很多房企通過發(fā)行信托計劃充當資本金，再到銀行獲得信貸，這種“空手套白狼”的現(xiàn)象并不鮮見。此外，在龐大的影子銀行體系內(nèi)，信托公司貸款和投資大量投向各級政府基建項目和房地產(chǎn)項目，規(guī)避了相應的準備金計提和資本監(jiān)管要求。部分銀行理財產(chǎn)品和信托產(chǎn)品透明度較低，運作不規(guī)范，加劇了房地產(chǎn)金融風險。

為防范房地產(chǎn)金融風險，筆者建議應從以下幾點著手，引導房地產(chǎn)市場預期，防止發(fā)生系統(tǒng)性金融風險。房地產(chǎn)價格上漲過快，會引起購房者的不滿；房地產(chǎn)價格下跌，也會引起有房者不滿，而且會導致開發(fā)商資金鏈緊張和銀行壞賬增加，引發(fā)金融風險。因此，應維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。加強輿論引導，引導市民理性消費，保障剛性需求，抑制投資投機性需求，讓市場回歸理性。

密切監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行，建立房地產(chǎn)風險預警制度和聯(lián)動機制。一是進行房地產(chǎn)貸款業(yè)務風險壓力測試，模擬在房價下跌等情況下的銀行承壓能力。二是高度關(guān)注重點區(qū)域、重點企業(yè)，強化“名單制”管理，及時釋放風險，防范個別企業(yè)資金鏈斷裂。三是盡快建立房地產(chǎn)風險預警制度，及時監(jiān)測房地產(chǎn)市場供需整體走勢和結(jié)構(gòu)變化。四是建立房地產(chǎn)風險應急處置聯(lián)動機制。加強銀行、住建部門、社保、公安等部門的信息聯(lián)動與共享，建立房地產(chǎn)抵押違約風險爆發(fā)的跨部門應急聯(lián)動處置機制。

加強房企金融風險排查，完善銀行內(nèi)部風險控制，規(guī)范影子銀行發(fā)展。一是在全國范圍內(nèi)對房企進行資金風險排查，重點檢查銀行貸款的合理合規(guī)使用，堅決懲治企業(yè)騙貸和資金違規(guī)使用行為，建立企業(yè)信貸誠信體系。二是進一步完善期房預售制度，切實加強預售款監(jiān)管，規(guī)范預售款的收存和使用，確保預售房所得的款項用于項目開發(fā)建設(shè)。三是改進銀行風險評估方法和手段，采取謹慎原則，根據(jù)當前市場價值和未來估值重新抵押房地產(chǎn)，最大限度減小抵押物的處置風險。四是各銀行進一步健全房地產(chǎn)信貸風險管理的長效機制。切實加強對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營實時跟蹤，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時發(fā)出風險預報，果斷采取應對措施。五是規(guī)范和促進影子銀行健康發(fā)展。建立信息披露機制，明確影子銀行信息披露標準，將其納入征信系統(tǒng)，減少信息不對稱。

改善房企融資結(jié)構(gòu)，建立多層次的房地產(chǎn)金融風險分擔體系。一是繼續(xù)依靠銀行信貸走間接融資的道路，同時拓寬在資本市場直接融資渠道，包括恢復房企首次公開發(fā)行（IPO）和增發(fā)等融資形式，擴大債券市場融資。二是積極推進住房抵押貸款證券化（MBS）。逐步向保險金、養(yǎng)老基金等機構(gòu)投資者開放資產(chǎn)證券化市場；培育抵押貸款證券化市場，大力發(fā)展相關(guān)中介機構(gòu)，建立多元化的融資體系。三是大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。加快制定相關(guān)政策、法律法規(guī)，為房地產(chǎn)投資信托發(fā)展創(chuàng)造良好的政策和法制環(huán)境。四是完善房地產(chǎn)貸款擔保和保險制度。制定所得稅優(yōu)惠政策，鼓勵保險公司經(jīng)營房地產(chǎn)貸款保險業(yè)務，減少房地產(chǎn)抵押風險。五是修改《預算法》并建立統(tǒng)一的地方政府市政債券發(fā)行制度，通過市場機制解決地方政府市政建設(shè)資金需求和城鎮(zhèn)化資金來源，化解地方融資平臺風險。六是探索住房開發(fā)性金融業(yè)務，發(fā)行住房金融債券，采取市場化方式，為我國保障房建設(shè)籌集資金。