《條例》不僅界定不動(dòng)產(chǎn)的各種權(quán)利，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)持有人的相關(guān)權(quán)益，為制定公平公正的物業(yè)稅制度奠定基礎(chǔ)，還要通過(guò)物業(yè)稅這個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)化解當(dāng)前住房市場(chǎng)的諸多矛盾。從這意義上說(shuō)，《條例》的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將是巨大的。

□易憲容

醞釀、爭(zhēng)論多年的不動(dòng)產(chǎn)登記終于塵埃落定?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）已在前天頒布，并確定自明年3月1日起施行。雖然目前這個(gè)《條例》還是粗線條的，具體落實(shí)尚待相關(guān)實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，但其作用及對(duì)相關(guān)行業(yè)的震動(dòng)卻不可低估?！稐l例》公布之后，對(duì)滬深股市的地產(chǎn)板塊就已產(chǎn)生了較大沖擊，當(dāng)天地產(chǎn)板塊股票全部下跌。

按照《條例》的規(guī)定，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。而不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。也就是說(shuō)，依《條例》的規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記所表示的內(nèi)容不多，也十分簡(jiǎn)單。就是國(guó)家法定機(jī)構(gòu)對(duì)土地、海域、以及房屋、林木等不動(dòng)產(chǎn)來(lái)界定權(quán)利歸屬，即所登記不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)界定，或所登記不動(dòng)產(chǎn)的持有人是誰(shuí)的而不是誰(shuí)的，以此來(lái)保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

現(xiàn)在要問(wèn)的是，為何《條例》公布會(huì)對(duì)股市的地產(chǎn)板塊產(chǎn)生較大沖擊？《條例》對(duì)樓市又會(huì)產(chǎn)生多少影響？這種影響是巨大的還是較小的？是短期的還是深遠(yuǎn)的？而要回答這些問(wèn)題，可從兩個(gè)方面來(lái)分析：一是當(dāng)前困擾中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大問(wèn)題是什么？二是《條例》到底做了什么？

觀察當(dāng)前我國(guó)的住房市場(chǎng)，主要面臨五大問(wèn)題。

第一，價(jià)格過(guò)高，讓絕大多數(shù)城市居民無(wú)支付能力進(jìn)入住房市場(chǎng)，從而使國(guó)內(nèi)許多城市不僅住房供應(yīng)過(guò)剩，而且也形成各種大小的房地產(chǎn)泡沫。而這種房地產(chǎn)泡沫，不僅已是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力，還在不斷暴露金融體系的莫測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，居民持有的住房嚴(yán)重分配不均?？梢哉f(shuō)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)各城市的住房，特別是一二線城市的住房，基本上已為各城市的高收入居民及城市原住民所持有，而中高及中等收入居民在高房?jī)r(jià)下無(wú)法用支付能力擁有住房（中低收入以下居民的住房只能通過(guò)政府保障性住房來(lái)解決，不是這里討論的對(duì)象）。這就導(dǎo)致國(guó)內(nèi)許多城市一方面有大量的住房空置，另一方面有眾多中高及中等收入的民眾住房嚴(yán)重短缺的矛盾局面。

第三，由于一般商品房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)越來(lái)越高，這又使得無(wú)論地方還是中央，各類握有大小權(quán)力的部門(mén)又開(kāi)始巧立名目向福利分房回歸，1998年的房改政策又面臨嚴(yán)重失敗之危險(xiǎn)。

第四，國(guó)內(nèi)居民的住房消費(fèi)嚴(yán)重超前。與世界各國(guó)相比，特別是與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)居民購(gòu)買(mǎi)首套住房的年齡越來(lái)越低。比如北京居民購(gòu)買(mǎi)第一套住房的年齡在27歲，而類似情況在德國(guó)是42歲，相差整整15歲。居民的住房超前消費(fèi)，不僅表現(xiàn)為購(gòu)買(mǎi)第一套住房的居民年齡偏小，而且表現(xiàn)為居民購(gòu)買(mǎi)第一套住房的面積也較大，住房消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重超前的趨勢(shì)。對(duì)于國(guó)內(nèi)居民來(lái)說(shuō)，越早持有住房就越好，持有的住房面積越大越好。這大大增加了城市居民的支付壓力，這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)無(wú)論如何是難以持續(xù)的。