中國一線城市售租比飆升，深圳堪稱樓市中的“創(chuàng)業(yè)板”。從房價和租金漲幅的對比看，深圳的房價自08年以來上漲了346%，而租金上漲不到70%；廣州房價上漲193%，而租金上漲僅54%；北京房價漲157%，租金漲43%；上海房價漲145%，而租金漲88%。房價增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于租金增速，導(dǎo)致的結(jié)果是08年以來中國一線城市售租比巨幅攀升，從30倍左右的水平，一直攀升到接近50倍左右。深圳的售租比從29倍的水平提升到56倍，也就是說在深圳買一棟房子，要居住或者出租接近60年才能回本，而根據(jù)住建部2010年的統(tǒng)計，我國建筑的平均壽命僅25-30年。由于租金相比房價更能反映真實的住房需求，從國際經(jīng)驗看，一線城市售租比大幅攀升說明居民購房存在非理性因素，風(fēng)險在積聚。

3.3.房屋空置率高，或非單純剛需

我國住房空置率長期遠(yuǎn)超其它國家，即使是人口流入多、住房需求旺盛的一線城市空置率依然偏高。根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心的權(quán)威調(diào)查，2013年中國住房空置率高達(dá)22.4%，一線城市也達(dá)到21.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國（2.5%）、中國香港（4.7%）、歐盟（9.5%）、日本（13.1%）、中國臺灣（17.6%）等國家和地區(qū)。而根據(jù)2015年騰訊網(wǎng)、騰訊房產(chǎn)研究院與中國房地產(chǎn)報、《騰訊智慧》聯(lián)合調(diào)查的數(shù)據(jù)，一線城市住房空置率22%，二線城市24%，三、四線城市26%，依然偏高。

這說明居民購房不僅僅是剛需動機(jī)，還可能存在投資甚至投機(jī)成分，對房價上漲的預(yù)期會吸引沒有或者暫時沒有住房需求的居民也加入購房“大軍”，推升房價在短時間內(nèi)上漲。

4.未來房價走勢的變數(shù)

4.1.風(fēng)險偏好的變化

先介紹一下本報告的標(biāo)題——非理性的繁榮。1996年12月5日，時任美聯(lián)儲主席的Alan Greenspan在演講中提出一個詞——“非理性的繁榮”（Irrational Exuberance），該詞提出后，當(dāng)天的日經(jīng)指數(shù)大跌3.2%，恒生指數(shù)下跌2.9%，德國股市大跌4%，英國大跌2.2%，第二天早上美股開盤就下跌了2.3%。這樣一個簡單的詞匯何以有如此大的魔力令全球市場如此恐慌？

2013年的諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主Robert Shiller在其《非理性的繁榮》一書中做了解釋：非理性的繁榮是基于心理基礎(chǔ)的投機(jī)泡沫，資產(chǎn)價格的上漲挑起投資者的熱情，并不斷在投資者中散播、“傳染”；在傳播過程中整個故事會被放大，以證明當(dāng)前價格的合理性；后續(xù)的投資者盡管懷疑資產(chǎn)本身的價值，但出于嫉妒別人的成功或享受做賭徒的快感，也會參與進(jìn)來。也就是說，在非理性的繁榮中，新進(jìn)入的投資者多是受到資產(chǎn)價格上漲的吸引，而不再關(guān)注資產(chǎn)本身的價值，甚至進(jìn)入到一種編織各種故事來給自己增加信心的狀態(tài)；而其實越是上漲，投資者的內(nèi)心深處就越脆弱，一旦大的形勢有所變化（例如貨幣收緊等政策變化），投資者的風(fēng)險偏好程度也會轉(zhuǎn)變?；仡櫄v史上每一次泡沫的產(chǎn)生和破滅基本都是這樣的一個過程。