中國的一線城市房?jī)r(jià)是有人口流入等基本面因素的支撐，但美國、日本當(dāng)年房?jī)r(jià)大跌之前也是有各種基本面支撐才上漲的，所以關(guān)鍵的問題是基本面能否支撐如此高的價(jià)格。當(dāng)前一線城市樓市一片火爆，購房者擠破了頭還買不到房，但與此同時(shí)租金上漲速度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于房?jī)r(jià)上漲，售租比大幅飆升，而房屋空置率也居高不下。中國一線城市人口流入速度已經(jīng)大幅放緩，而一旦像之前的創(chuàng)業(yè)板一樣，加杠桿成為房?jī)r(jià)上漲的“故事”，地產(chǎn)市場(chǎng)就危險(xiǎn)了。

4.2.政策的選擇：日本VS俄羅斯模式

如果一個(gè)國家的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)暴漲，理論上最終可以把全世界買下來，但這顯然是荒謬的。

貨幣超發(fā)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲后有兩種結(jié)果，一種是日本模式。日本80年代末貨幣超發(fā)，經(jīng)濟(jì)增速卻在放緩，但由于日本央行的干預(yù)，日元還是升值的，導(dǎo)致的結(jié)果是日本房地產(chǎn)資產(chǎn)被嚴(yán)重高估。85-90年間，東京土地價(jià)格上漲了156%，日元對(duì)美元升值90%，也就是說東京土地的美元價(jià)值上漲了246%，被嚴(yán)重高估，勢(shì)必要向市場(chǎng)均衡回歸。而向市場(chǎng)回歸有兩種途徑，一是日元對(duì)外貶值，二是緊縮貨幣使資產(chǎn)的本幣價(jià)格下降。迫于通脹和貶值壓力，日本央行選擇大幅提高利率、緊縮貨幣供給，保證日元匯率的基本穩(wěn)定，但最終導(dǎo)致股市和樓市泡沫的相繼破滅。

另一種是俄羅斯模式。2008年前，俄羅斯也面臨貨幣超發(fā)的問題，M2和名義GDP增速之間的差距最高達(dá)40個(gè)百分點(diǎn)。過剩的流動(dòng)性也導(dǎo)致俄羅斯樓市大漲，2004-2008年俄羅斯平均二手公寓價(jià)格上漲了267%，期間盧布對(duì)美元匯率升值了14%，資產(chǎn)價(jià)格也存在高估的風(fēng)險(xiǎn)。但俄羅斯選擇了讓匯率貶值，08-09年盧布對(duì)美元貶值幅度最高達(dá)34%，之后盧布對(duì)美元又大幅貶值，繼續(xù)釋放風(fēng)險(xiǎn)。俄羅斯房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了暴漲后卻保持了穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象，但是匯率卻是一貶再貶。

日本模式選擇匯率穩(wěn)定甚至升值，緊縮貨幣導(dǎo)致股市和樓市的崩盤，銀行受損，但是貨幣的購買力上升，持有現(xiàn)金可以保值。而俄羅斯模式下，銀行資產(chǎn)無恙，但是貨幣的購買力受損，必須持有抗通脹的實(shí)物資產(chǎn)才能保值。中國1月份以來放出天量信貸，房?jī)r(jià)再度上漲，意味著俄羅斯模式的概率也在上升。

我們希望中國能走出不同于日本和俄羅斯的第三種模式，但未來到底怎么走，還需要拭目以待！