又見房價上漲：城市住房供大于求還是供不應求？

過去幾年，對中國經(jīng)濟增長擔憂的背后最常見的觀點邏輯如下：1）中國住宅市場明顯供大于求，住房建設投資增速大幅調(diào)整在所難免；2）由于城鎮(zhèn)化進程放緩、人口結(jié)構(gòu)趨于老齡化，住房需求的高峰期已過；3）房地產(chǎn)投資在總投資中占比較高，房地產(chǎn)投資大幅回落會拖累總投資和GDP增速迅速下滑，導致不良貸款率上升，并引發(fā)通貨緊縮。簡言之，對樓市的擔心一直是市場對中國經(jīng)濟增長前景感到憂心忡忡的核心所在。

但是，從去年年初開始，房地產(chǎn)銷售開始顯著回暖，房價也從4季度開始止跌回升——首先是在深圳和上海等個別一線城市，隨后逐步擴大到全國更多城市。當前樓市量價齊升的局面顯然并不支持宏觀層面上房地產(chǎn)市場供給過剩之說，也未顯示出住房需求由于周期性或結(jié)構(gòu)性調(diào)整而低迷不振。但更重要的問題是，住房需求的回升可以持續(xù)多久？房地產(chǎn)市場是否正在過度杠桿化催生泡沫的形成？

在分析中國乃至全球的需求前景時，對于房地產(chǎn)市場的基本判斷顯然至關重要。但是，目前相關數(shù)據(jù)卻非常零散，市場觀點也極為分化。本篇報告中我們將深度剖析包括全國第六次人口普查在內(nèi)的多項宏觀數(shù)據(jù)，提示八個經(jīng)常被忽視或者誤解的有關中國房地產(chǎn)市場的基本特征。我們希望這樣的分析對投資者分析未來走勢、評判政策效果都能提供有益的幫助。

一、中國實際的城市化率到底是多少？

城市化率指的是城市地區(qū)人口在總?cè)丝谥兴嫉谋壤ǜ鱾€國家對城市的定義不盡相同）。在中國，城市地區(qū)既包括城市，也包括鎮(zhèn)區(qū)，但很多鎮(zhèn)更像是大村莊而非現(xiàn)代化都市。官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止2015年底，中國的常住城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎貫?6%，但是，約有40%的常住城鎮(zhèn)人口其實居住在鎮(zhèn)區(qū)而非城市。也就是說，常住在城市中的居民在總?cè)丝谥械恼急戎挥?3%左右，這與目前僅37%的非農(nóng)業(yè)戶籍人口占比相吻合。如果我們采用國際可比的城市化定義，中國實際的城市化率可能只有40%左右，而非官方數(shù)據(jù)顯示的56%。

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