【摘要】我國三四線城市房地產(chǎn)市場缺乏活力，去庫存缺乏動力。雖然三四線城市房地產(chǎn)市場潛力巨大，但供需錯位，僅從供給側(cè)著力不能激發(fā)有效需求。三四線城市房地產(chǎn)市場動力源自于產(chǎn)業(yè)，政策導向需要鼓勵資金、技術、人才流入，形成高端、優(yōu)質(zhì)、特色的產(chǎn)業(yè)，保障就業(yè)、提升服務，從而激活其房地產(chǎn)市場。

【關鍵詞】三四線城市 房地產(chǎn)市場 去庫存 動力機制 【中圖分類號】F293.35 【文獻標識碼】A

改革開放后的中國經(jīng)濟在經(jīng)歷三十多年高速增長后，進入從規(guī)模擴張向品質(zhì)提升的轉(zhuǎn)型發(fā)展階段。一路高歌猛進的房地產(chǎn)市場，在現(xiàn)有存量高企、增長動力轉(zhuǎn)換和收入增速下行的情況下，一方面存在張力小、風險高、壓力大的問題，發(fā)展舉步維艱；另一方面仍要擴內(nèi)需、穩(wěn)增長、保民生，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｒ蚨せ畹赜驈V闊而且數(shù)量巨大的三四線城市房地產(chǎn)市場，是我國全面建成小康社會的重要支撐和關鍵所在。

中西部地區(qū)二線城市和三四線城市分化嚴重

所謂“三四線”城市，并非是一個科學的概念，也沒有政策界定的標準，多源于行政等級、城市規(guī)模、發(fā)展水平和地緣空間的考慮。行政等級主要表明對資源的占有和配置地位。從規(guī)模上看，常住人口低于100萬的中小城市多在三四線城市行列。如果人均收入水平低于全國平均水平，也幾乎不可能躋身于一二線城市行列。從嚴格和廣義上講，沒有納入城市稱謂的“鎮(zhèn)”，人口多達數(shù)萬乃至超過10萬，尤其是中西部地區(qū)的鎮(zhèn)，也應大致歸入三四線城市，而沒有或不必要再細化五六線甚至七八線城市。

如同當年三線建設的“大三線”、“小三線”一樣，三四線城市也可大致分為中西部地區(qū)的“大三四線”城市和以東部地區(qū)中小城市為主體的“小三四線”城市。一般說來，東部地區(qū)一二線城市的外溢效應，使得“小三四線”城市的經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場整體處于較高水平；而中西部地區(qū)以省會城市為主體的二線城市對周邊的三四線城市具有虹吸效應，使得這一地區(qū)的二線城市和三四線城市分化嚴重。因而，本文討論的重點是地處中西部的 “大三四線”城市，涵蓋行政層級地級及以下、建成區(qū)常住人口規(guī)模300-100萬人口的II型大城市和100萬以下、經(jīng)濟發(fā)展相對滯后的地級市、縣級市和建制鎮(zhèn)。當然，一些東部地區(qū)例如蘇北粵北的“小三四線”城市，也具有“大三四線”城市的許多共性。

中西部“大三四線”城市房地產(chǎn)市場潛力巨大

東部地區(qū)城市化水平高、房地產(chǎn)市場已近飽和、經(jīng)濟拓展的土地空間已近極限，但中西部地區(qū)的“大三四線”城市房地產(chǎn)有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?015年，中國城鎮(zhèn)化水平達到56.1%，東部地區(qū)多超過60%，浙江達到65.8%，上海更是接近90%，達到甚至超過一些發(fā)達國家的水平。西部地區(qū)的四川省2015年城鎮(zhèn)化率可望達到48%左右，比2014年的44.9%提升了大約3個百分點。中西部地區(qū)城市人口增加快，房地產(chǎn)需求規(guī)模也將不斷擴大。東部地區(qū)大量的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口源自于中西部地區(qū)，這部分人口的相當比例難以在東部地區(qū)市民化，他們或回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、或回鄉(xiāng)就業(yè)、或回鄉(xiāng)置業(yè)，大量返回中西部地區(qū)。中西部地區(qū)的河南、四川在外務工人口分別達到1000萬，貴州、安徽分別達到800萬，其中相當部分可能回原籍市民化。房地產(chǎn)的需求源自于穩(wěn)定的生活需要，而返回中西部的“東歸”人員將成為三四線城市房地產(chǎn)市場的需求源泉。中西部地區(qū)有著大量的三四線城市，成為房地產(chǎn)市場的有效載體。全國19883個建制鎮(zhèn)，多數(shù)在中西部，是與當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境容量相適應、就近城鎮(zhèn)化的容量巨大的載體。