廣東省房地產(chǎn)研究會會長黃遠華認為,除此之外,還有部分住宅用地因開發(fā)商囤地等原因?qū)е率褂媚晗?ldquo;縮水”。土地使用時間是從土地出讓之時開始計算,正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程,一般需要兩到三年時間,但有的地方存在開發(fā)商捂地、層層轉(zhuǎn)手等情況,一拖就是好多年;還有一些房地產(chǎn)項目規(guī)模較大,分多期建設(shè),持續(xù)開發(fā)十多年,導(dǎo)致消費者購房時,土地使用年限“縮水”嚴重。
三問:住宅用地使用權(quán)到期該怎么辦?
雖然對于大多數(shù)人來說,住宅的用地使用年限還有數(shù)十年,但人們普遍追問:房產(chǎn)的土地使用權(quán)到期了該如何續(xù)期?
專家介紹,目前,關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定,“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期”。
中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說,在物權(quán)法之前,城市房地產(chǎn)管理法曾規(guī)定,“經(jīng)批準準予續(xù)期的,應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”。但城市房地產(chǎn)管理法對于物權(quán)法而言,是舊法,按照新法優(yōu)于舊法的原則,目前還是應(yīng)該遵循物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。
汪麗娜等認為,雖然物權(quán)法明確提出“自動續(xù)期”,但是由于缺乏細則,如何“自動續(xù)期”存在不確定性,目前來說難以操作。“土地使用期限規(guī)定20年和70年,其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權(quán),續(xù)期如果不補交出讓金,政府的利益會受損,而且對其他已經(jīng)繳納70年出讓金的業(yè)主也是不公平的。”
有專家指出,約定20年以及沒有達到最高限70年的,首先應(yīng)當自動續(xù)期至70年,同時補交約定年限與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價。
但也有部分學者持不同看法,認為“補差價”的做法沒太必要。因為無論怎么補,這幾十年土地出讓的差價都很大。“土地出讓年限的利益落差是由地方政府當年決策造成的,如果讓現(xiàn)在的住戶來承擔成本,既不公平也很難實施。”浙江大學房地產(chǎn)研究中心專家田傳浩表示。
那么,對于70年土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期?應(yīng)有償還是無償?楊立新認為,有兩個辦法可供選擇:一是免費,讓利給業(yè)主;二是費改稅,不再收取出讓金,而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國家繳納稅金。
汪麗娜說,在我國,房屋是很多老百姓最大的財富。一些人拿出大部分的積蓄買房,房屋的增值不是因為房屋本身而是土地。從這個意義上來說,70年之后再交一大筆出讓金顯然不太合理,可以象征性交一點。
汪麗娜、楊立新等認為,在強調(diào)法治社會的今天,首先需要明確的是,要堅持有法必依,嚴格落實物權(quán)領(lǐng)域的立法成果,增強人民群眾對國家物權(quán)制度的信心;另一方面,針對物權(quán)法規(guī)定并不詳盡的現(xiàn)實,通過充分吸取民意及規(guī)范的程序,盡早出臺關(guān)于土地出讓續(xù)期的實施細則,緩解公眾焦慮。(記者陳尚營、王立彬、李勁峰、呂昂、李建國)
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