德國的房價長期穩(wěn)定，供需持久平衡。在金融危機時期，德國的房地產(chǎn)市場逆勢而上，呈現(xiàn)繁榮之態(tài)。德國房價長期穩(wěn)定不僅是德國房地產(chǎn)政策有效規(guī)制的結果，也是德國社會市場經(jīng)濟制度的必然產(chǎn)物。德國的房地產(chǎn)市場與本國的經(jīng)濟政策和社會發(fā)展都具有緊密的聯(lián)系。

德國的住房價格長期保持穩(wěn)定。在1985—2015年的30年中，德國個人收入增長了三倍，房價僅上漲了60%，同期美國的房價則上漲了兩倍。德國的房地產(chǎn)市場不僅在長期內(nèi)保持了供需平衡，維持了價格穩(wěn)定，而且很好地解決了中低收入人群的住房問題，使得居者有其屋，保證了經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定。德國房價的長期穩(wěn)定背后的深層次原因是什么？德國在房地產(chǎn)市場管理方面有哪些成功經(jīng)驗？這些成功經(jīng)驗對中國有哪些啟示？本文將就上述問題進行深入研究和解答。

德國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特點

一、德國房地產(chǎn)價格長期保持穩(wěn)定

德國經(jīng)濟總量約占歐盟經(jīng)濟總量的三分之一，是歐洲第一大經(jīng)濟體。2015年德國人均GDP達到37100歐元，位居歐盟國家前列。盡管德國經(jīng)濟高度發(fā)達，但是德國的房地產(chǎn)價格卻低于歐洲其他國家的水平。2012年德國商品房均價為每平方米3094歐元，遠低于英國每平方米19100歐元和法國每平方米14696歐元的均價。[1]總體看來，德國的房價在歐盟國家中處于中低水平。從房價波動上來看，德國房地產(chǎn)價格比較穩(wěn)定，近十年來沒有出現(xiàn)較大幅度波動。2014年德國房產(chǎn)價格指數(shù)比2005年增長13.9%，略低于歐盟14.6%的平均漲幅。德國房價既沒有出現(xiàn)北歐國家那樣的房產(chǎn)價格高漲，也沒有出現(xiàn)危機國家那樣的房產(chǎn)價格大跌。[2]

二、金融危機下德國住房市場價格逆勢增長

德國房地產(chǎn)價格的走勢與歐洲的整體走勢差異較大。如圖1所示， 2009年之前，德國的房價持續(xù)負增長，國際金融危機爆發(fā)后德國的房價不降反升，持續(xù)呈現(xiàn)正增長的態(tài)勢，2013年德國房價增長率達到4.9%。然而，歐元區(qū)的房價與德國相比呈現(xiàn)出相反的趨勢。全球金融危機爆發(fā)后，歐元區(qū)國家房價急轉直下，從 2008年開始一直處于負增長狀態(tài)，至今沒有改變。受金融危機影響，歐洲部分國家的房地產(chǎn)市場受到嚴重沖擊，房地產(chǎn)泡沫破裂，特別是西班牙、希臘、意大利等南歐國家房價跌幅更大，價格穩(wěn)定、風險更低的德國房地產(chǎn)市場成了國際投資的避風港，部分歐洲國家的房地產(chǎn)投資方將資金轉向了德國，從而推高了德國的房地產(chǎn)價格。這是德國與其他歐元區(qū)國家房產(chǎn)價格出現(xiàn)相反走勢的一個重要原因。與歐洲其他國家相比，德國房價雖然呈現(xiàn)逆勢上漲的趨勢，但德國房價仍處于合理區(qū)間，加上德國政府對房地產(chǎn)市場的良好調(diào)控，目前德國的房地產(chǎn)價格不存在泡沫風險[3]，也未對德國的整體經(jīng)濟構成威脅。

三、德國房地產(chǎn)市場供給穩(wěn)定增長

德國統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，德國批準建設的住宅數(shù)量在1994年達到峰值以后逐年下降。但從2009年開始，德國政府批準建設的住宅數(shù)量穩(wěn)步上升。其中，2014年批準建設的住宅數(shù)量同比增長近5%。2015年1—9月德國政府批準建設住宅數(shù)量同比上升4.8%，增加了10300套新住房建設。[4]可見，盡管歐洲主權債務危機的陰霾仍未褪去，歐洲多數(shù)國家的經(jīng)濟復蘇依然疲弱，房地產(chǎn)市場持續(xù)走低，但是德國的房地產(chǎn)市場在低利率政策和經(jīng)濟穩(wěn)步增長的推動下呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。