四、德國(guó)住房自有率較低

在德國(guó)，只有約50.4%的德國(guó)家庭居住在自有住房中（低于歐盟60%的住房自有率水平），49.6%的家庭租房居住，其中45.4%的家庭租住私人租賃住房，4.2%租住政府或社會(huì)住房管理機(jī)構(gòu)提供的社會(huì)租賃房?？傮w看來(lái)，德國(guó)購(gòu)房和租房的家庭各占一半。2012年德國(guó)共有4055萬(wàn)套住房，德國(guó)人口總數(shù)為8043萬(wàn)人，平均每個(gè)家庭擁有一套住房，基本能夠滿足居民的住房需求。[5]購(gòu)房經(jīng)濟(jì)壓力不是德國(guó)家庭購(gòu)房率低的主要原因。德國(guó)家庭的住房消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)支出的比重處于合理范圍之內(nèi)，并呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2013年，德國(guó)家庭支出中用于住房的支出約占家庭總支出的35%，平均每月845歐元用于住房支出。[6]也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)并不是阻礙德國(guó)家庭購(gòu)買住房的主要原因。穩(wěn)定的私人租房市場(chǎng)和完善的社會(huì)住房制度滿足了不同收入人群的住房需求，這可以看作是德國(guó)住房自有率較低的一個(gè)原因。

總之，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有鮮明的特點(diǎn)，德國(guó)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定，供需持久平衡。在金融危機(jī)時(shí)期，德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)而上，呈現(xiàn)繁榮之態(tài)。德國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定不僅是德國(guó)房地產(chǎn)政策有效規(guī)制的結(jié)果，也是德國(guó)社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的必然產(chǎn)物。德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與本國(guó)的經(jīng)濟(jì)政策和社會(huì)發(fā)展都具有緊密的聯(lián)系。因?yàn)榈聡?guó)的社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度是其制定房地產(chǎn)政策的主要依據(jù)，所以下面首先對(duì)德國(guó)的社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度及其與房地產(chǎn)政策的關(guān)系進(jìn)行闡述。

德國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定的原因分析

一、社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式是德國(guó)住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定的基石

第二次世界大戰(zhàn)后，德國(guó)一直以社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理念指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要義是強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)自由和社會(huì)公正與平衡的兼容，德國(guó)住房領(lǐng)域的政策和法規(guī)都體現(xiàn)了這一點(diǎn)。[7]德國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的核心目標(biāo)是向國(guó)民提供符合需求并有能力支付的住房。德國(guó)政府的房地產(chǎn)政策已成為德國(guó)社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式的重要組成部分。[8]社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下的德國(guó)房地產(chǎn)政策是向中低收入階層傾斜的。房屋是一種特殊商品，既可以作為消費(fèi)品，也可以作為投資品。德國(guó)政府將住房界定為滿足居住需求的消費(fèi)品，而不是投資品。德國(guó)政府在社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理念的指導(dǎo)下制定了相關(guān)法律、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)政策，通過(guò)經(jīng)濟(jì)憲法規(guī)范住房市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)秩序，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的完全競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，對(duì)于低收入者，德國(guó)政府通過(guò)社會(huì)保障制度，通過(guò)建立社會(huì)住房、發(fā)放住房津貼等方式，滿足了低收入階層的住房需求，使得居者有其屋?？傮w來(lái)看，德國(guó)住房模式的特征是社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的具體體現(xiàn)。[9]

二、保障德國(guó)住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)政策

德國(guó)維護(hù)住房市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)政策主要包括以下幾個(gè)方面：

第一，德國(guó)政府不將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，不依靠房產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而是將房地產(chǎn)作為社會(huì)福利的一部分。德國(guó)政府明確將住房作為滿足居住需求的消費(fèi)品，而不是作為投資品，就是強(qiáng)化房屋的消費(fèi)品屬性，弱化其資本屬性。穩(wěn)定的房?jī)r(jià)使得房產(chǎn)難以成為投資的主要渠道，投資者很難從投資房產(chǎn)中獲得高額利潤(rùn)。此外，德國(guó)家庭也不會(huì)通過(guò)購(gòu)買房產(chǎn)以期保值或升值，也不會(huì)將購(gòu)買住房作為居住的唯一或主要方式，而是可以選擇租房等方式滿足居住需求。因此，德國(guó)社會(huì)對(duì)住房的需求比較穩(wěn)定，加上德國(guó)政府每年保持一定水平的住房增量，較好地維持了德國(guó)住房市場(chǎng)的供需平衡，也在一定程度上穩(wěn)定了住房?jī)r(jià)格。

第二，德國(guó)的房產(chǎn)稅收體系可以有效遏制炒房盈利的投機(jī)行為。德國(guó)與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收包括所得稅、資本利得稅、土地稅和土地交易稅等。在德國(guó)，投資房地產(chǎn)獲得的收入和出租房屋的租金收入都要按一定的稅率納稅。為了限制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，德國(guó)法律規(guī)定，購(gòu)買一套房屋自住十年后賣出可以不繳納所得稅，如果購(gòu)買不到十年就賣出需繳納所得稅，如果五年內(nèi)賣出3套及以上還要加收資本利得稅（盈利額的25%）。[10]在德國(guó)，出租房屋的租金收入也要納稅，目前德國(guó)的房屋租金所得稅率為25%。德國(guó)對(duì)于逃稅行為的懲罰措施相當(dāng)嚴(yán)厲，巨大的逃稅成本和誠(chéng)信的社會(huì)風(fēng)氣使得德國(guó)人養(yǎng)成了誠(chéng)信納稅的良好習(xí)慣。總之，較高的稅收和嚴(yán)格的稅收監(jiān)管使得投機(jī)者難以從德國(guó)的房地產(chǎn)中贏取暴利，也就避免了房地產(chǎn)成為投機(jī)者的目標(biāo)。

第三，完善的私人租賃住房市場(chǎng)管理政策可有效分流購(gòu)房需求。德國(guó)房?jī)r(jià)之所以穩(wěn)定，一個(gè)重要的原因就是德國(guó)家庭不完全依賴購(gòu)房，而是可以通過(guò)租房滿足住房需求。穩(wěn)定的房租、對(duì)租房者的全面保護(hù)使得德國(guó)人不會(huì)僅依賴購(gòu)買住房來(lái)滿足住房需求，而是可以通過(guò)租住住房來(lái)滿足需求。德國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的保護(hù)租房者利益的法律，有效保護(hù)了租房人的合法權(quán)益。私人租賃住房市場(chǎng)的房屋質(zhì)量好、租金價(jià)格穩(wěn)定、租房者社會(huì)階層較高成為德國(guó)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的主要特征。德國(guó)的《租房法》對(duì)租房合同的簽訂、期限、承租人和出租人的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了全面的規(guī)定，核心側(cè)重于保護(hù)承租人的權(quán)利。德國(guó)的《住宅建筑法》將租賃住房劃歸“公益”和“福利”的范疇，規(guī)定其建造面積、布局和租金要適合廣大居民需要。對(duì)于買不起住房的人，德國(guó)政府主要是通過(guò)發(fā)放租房補(bǔ)貼的方式幫助其租房，而不是通過(guò)信貸扶持刺激買房需求。根據(jù)德國(guó)的《房租補(bǔ)貼法》，對(duì)于無(wú)力承擔(dān)租金的居民發(fā)放租房補(bǔ)貼。家庭需繳納的房屋租金與可承受的租金（一般按照家庭收入的25%計(jì)算）差額由政府負(fù)擔(dān)，分別由聯(lián)邦政府和州政府各負(fù)擔(dān)50%。補(bǔ)貼期限為15年，超過(guò)15年后根據(jù)家庭收入的增加而逐年減少房租補(bǔ)貼。目前，德國(guó)的房租補(bǔ)貼政策已成為解決低收入階層住房的主要措施，德國(guó)現(xiàn)在約有11%的家庭領(lǐng)取租房補(bǔ)貼。[11]

第四，嚴(yán)格的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制直接保證了德國(guó)住房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定。德國(guó)的房?jī)r(jià)、地價(jià)和房租都實(shí)行指導(dǎo)價(jià)制度。德國(guó)的房?jī)r(jià)由獨(dú)立的地產(chǎn)評(píng)估師評(píng)定，評(píng)估師對(duì)于評(píng)估結(jié)果負(fù)有法律責(zé)任。根據(jù)聯(lián)邦建筑法設(shè)立的“房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)”負(fù)責(zé)制定當(dāng)?shù)氐闹笇?dǎo)價(jià)，這類指導(dǎo)價(jià)具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)遵照?qǐng)?zhí)行，并在合理范圍內(nèi)浮動(dòng)。對(duì)于從超高房?jī)r(jià)和房租中牟取暴利的行為，牟利者都要承擔(dān)高額罰金甚至承擔(dān)刑事責(zé)任。根據(jù)德國(guó)的《經(jīng)濟(jì)犯罪法》，如果房?jī)r(jià)超過(guò)指導(dǎo)價(jià)的20%就被認(rèn)為是超高房?jī)r(jià)，如果不立即將價(jià)格降至合理范圍內(nèi)，出售者將面臨最高5萬(wàn)歐元的罰款；如果超過(guò)指導(dǎo)價(jià)的50%被認(rèn)為是房?jī)r(jià)暴利，除了巨額罰款以外，還有可能被處以三年以下的有期徒刑。