四、德國住房自有率較低

在德國，只有約50.4%的德國家庭居住在自有住房中（低于歐盟60%的住房自有率水平），49.6%的家庭租房居住，其中45.4%的家庭租住私人租賃住房，4.2%租住政府或社會住房管理機(jī)構(gòu)提供的社會租賃房?？傮w看來，德國購房和租房的家庭各占一半。2012年德國共有4055萬套住房，德國人口總數(shù)為8043萬人，平均每個家庭擁有一套住房，基本能夠滿足居民的住房需求。[5]購房經(jīng)濟(jì)壓力不是德國家庭購房率低的主要原因。德國家庭的住房消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)支出的比重處于合理范圍之內(nèi)，并呈現(xiàn)下降趨勢。2013年，德國家庭支出中用于住房的支出約占家庭總支出的35%，平均每月845歐元用于住房支出。[6]也就是說，房價并不是阻礙德國家庭購買住房的主要原因。穩(wěn)定的私人租房市場和完善的社會住房制度滿足了不同收入人群的住房需求，這可以看作是德國住房自有率較低的一個原因。

總之，德國房地產(chǎn)市場具有鮮明的特點(diǎn)，德國的房價長期穩(wěn)定，供需持久平衡。在金融危機(jī)時期，德國的房地產(chǎn)市場逆勢而上，呈現(xiàn)繁榮之態(tài)。德國房價長期穩(wěn)定不僅是德國房地產(chǎn)政策有效規(guī)制的結(jié)果，也是德國社會市場經(jīng)濟(jì)制度的必然產(chǎn)物。德國的房地產(chǎn)市場與本國的經(jīng)濟(jì)政策和社會發(fā)展都具有緊密的聯(lián)系。因為德國的社會市場經(jīng)濟(jì)制度是其制定房地產(chǎn)政策的主要依據(jù)，所以下面首先對德國的社會市場經(jīng)濟(jì)制度及其與房地產(chǎn)政策的關(guān)系進(jìn)行闡述。

德國住房市場價格穩(wěn)定的原因分析

一、社會市場經(jīng)濟(jì)模式是德國住房價格穩(wěn)定的基石

第二次世界大戰(zhàn)后，德國一直以社會市場經(jīng)濟(jì)的理念指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會市場經(jīng)濟(jì)的要義是強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)自由和社會公正與平衡的兼容，德國住房領(lǐng)域的政策和法規(guī)都體現(xiàn)了這一點(diǎn)。[7]德國房地產(chǎn)業(yè)的核心目標(biāo)是向國民提供符合需求并有能力支付的住房。德國政府的房地產(chǎn)政策已成為德國社會市場經(jīng)濟(jì)模式的重要組成部分。[8]社會市場經(jīng)濟(jì)模式下的德國房地產(chǎn)政策是向中低收入階層傾斜的。房屋是一種特殊商品，既可以作為消費(fèi)品，也可以作為投資品。德國政府將住房界定為滿足居住需求的消費(fèi)品，而不是投資品。德國政府在社會市場經(jīng)濟(jì)理念的指導(dǎo)下制定了相關(guān)法律、經(jīng)濟(jì)和社會政策，通過經(jīng)濟(jì)憲法規(guī)范住房市場的經(jīng)濟(jì)秩序，實現(xiàn)住房市場的完全競爭。同時，對于低收入者，德國政府通過社會保障制度，通過建立社會住房、發(fā)放住房津貼等方式，滿足了低收入階層的住房需求，使得居者有其屋?？傮w來看，德國住房模式的特征是社會市場經(jīng)濟(jì)體制的具體體現(xiàn)。[9]

二、保障德國住房價格穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)政策

德國維護(hù)住房市場價格穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)政策主要包括以下幾個方面：

第一，德國政府不將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，不依靠房產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長，而是將房地產(chǎn)作為社會福利的一部分。德國政府明確將住房作為滿足居住需求的消費(fèi)品，而不是作為投資品，就是強(qiáng)化房屋的消費(fèi)品屬性，弱化其資本屬性。穩(wěn)定的房價使得房產(chǎn)難以成為投資的主要渠道，投資者很難從投資房產(chǎn)中獲得高額利潤。此外，德國家庭也不會通過購買房產(chǎn)以期保值或升值，也不會將購買住房作為居住的唯一或主要方式，而是可以選擇租房等方式滿足居住需求。因此，德國社會對住房的需求比較穩(wěn)定，加上德國政府每年保持一定水平的住房增量，較好地維持了德國住房市場的供需平衡，也在一定程度上穩(wěn)定了住房價格。

第二，德國的房產(chǎn)稅收體系可以有效遏制炒房盈利的投機(jī)行為。德國與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收包括所得稅、資本利得稅、土地稅和土地交易稅等。在德國，投資房地產(chǎn)獲得的收入和出租房屋的租金收入都要按一定的稅率納稅。為了限制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，德國法律規(guī)定，購買一套房屋自住十年后賣出可以不繳納所得稅，如果購買不到十年就賣出需繳納所得稅，如果五年內(nèi)賣出3套及以上還要加收資本利得稅（盈利額的25%）。[10]在德國，出租房屋的租金收入也要納稅，目前德國的房屋租金所得稅率為25%。德國對于逃稅行為的懲罰措施相當(dāng)嚴(yán)厲，巨大的逃稅成本和誠信的社會風(fēng)氣使得德國人養(yǎng)成了誠信納稅的良好習(xí)慣?？傊^高的稅收和嚴(yán)格的稅收監(jiān)管使得投機(jī)者難以從德國的房地產(chǎn)中贏取暴利，也就避免了房地產(chǎn)成為投機(jī)者的目標(biāo)。

第三，完善的私人租賃住房市場管理政策可有效分流購房需求。德國房價之所以穩(wěn)定，一個重要的原因就是德國家庭不完全依賴購房，而是可以通過租房滿足住房需求。穩(wěn)定的房租、對租房者的全面保護(hù)使得德國人不會僅依賴購買住房來滿足住房需求，而是可以通過租住住房來滿足需求。德國實行嚴(yán)格的保護(hù)租房者利益的法律，有效保護(hù)了租房人的合法權(quán)益。私人租賃住房市場的房屋質(zhì)量好、租金價格穩(wěn)定、租房者社會階層較高成為德國租賃市場健康發(fā)展的主要特征。德國的《租房法》對租房合同的簽訂、期限、承租人和出租人的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了全面的規(guī)定，核心側(cè)重于保護(hù)承租人的權(quán)利。德國的《住宅建筑法》將租賃住房劃歸“公益”和“福利”的范疇，規(guī)定其建造面積、布局和租金要適合廣大居民需要。對于買不起住房的人，德國政府主要是通過發(fā)放租房補(bǔ)貼的方式幫助其租房，而不是通過信貸扶持刺激買房需求。根據(jù)德國的《房租補(bǔ)貼法》，對于無力承擔(dān)租金的居民發(fā)放租房補(bǔ)貼。家庭需繳納的房屋租金與可承受的租金（一般按照家庭收入的25%計算）差額由政府負(fù)擔(dān)，分別由聯(lián)邦政府和州政府各負(fù)擔(dān)50%。補(bǔ)貼期限為15年，超過15年后根據(jù)家庭收入的增加而逐年減少房租補(bǔ)貼。目前，德國的房租補(bǔ)貼政策已成為解決低收入階層住房的主要措施，德國現(xiàn)在約有11%的家庭領(lǐng)取租房補(bǔ)貼。[11]

第四，嚴(yán)格的房價定價機(jī)制直接保證了德國住房價格的穩(wěn)定。德國的房價、地價和房租都實行指導(dǎo)價制度。德國的房價由獨(dú)立的地產(chǎn)評估師評定，評估師對于評估結(jié)果負(fù)有法律責(zé)任。根據(jù)聯(lián)邦建筑法設(shè)立的“房地產(chǎn)公共評估委員會”負(fù)責(zé)制定當(dāng)?shù)氐闹笇?dǎo)價，這類指導(dǎo)價具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)遵照執(zhí)行，并在合理范圍內(nèi)浮動。對于從超高房價和房租中牟取暴利的行為，牟利者都要承擔(dān)高額罰金甚至承擔(dān)刑事責(zé)任。根據(jù)德國的《經(jīng)濟(jì)犯罪法》，如果房價超過指導(dǎo)價的20%就被認(rèn)為是超高房價，如果不立即將價格降至合理范圍內(nèi)，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款；如果超過指導(dǎo)價的50%被認(rèn)為是房價暴利，除了巨額罰款以外，還有可能被處以三年以下的有期徒刑。