三、德國房價穩(wěn)定的社會因素

導致德國房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的原因除了經(jīng)濟因素以外，還包括一些社會因素，主要表現(xiàn)為以下兩個方面：

第一，德國均衡發(fā)展的城市化模式避免了人口的過度集中。城市化進程不均衡發(fā)展的一個結果就是大量的人口融入大城市，導致房價高漲。德國的城鎮(zhèn)化程度較高。德國是世界上城市化最早的國家之一，早在1900年德國的城市化率就達到了50%，早于中國100多年（中國于2011年達到50%），[12] 2011年德國的城市化率已經(jīng)高達73.9%。德國的城市化進程也遇到了流動人口數(shù)量大、住房擁擠、環(huán)境衛(wèi)生差、公共服務不足、失業(yè)嚴重等社會矛盾。經(jīng)過長期的發(fā)展和完善，德國形成了城市化均衡發(fā)展的局面?，F(xiàn)在，德國人口流動比較容易，而且人口流動對住房的需求更多的是城鎮(zhèn)之間的更換住房，不存在大量無住房人員涌入城市，不會對城市的住房需求產(chǎn)生較大沖擊。

第二，德國完善的住房保障制度保證了中低收入階層的住房需求。在德國，單身家庭年收入低于1.7萬歐元、兩口之家的家庭年收入低于2.5萬歐元即可申請政府的“福利住房”。據(jù)統(tǒng)計，德國有41%的家庭享受“福利住房”。[13]德國的福利住房是按照收入進行申請和分配的，而不是根據(jù)職業(yè)或等級分配。政府的公務員不享受福利分房，政府官員也沒有特殊的住房待遇。福利住房的宗旨是為低收入階層提供基本住房保障。

綜上所述，德國在社會市場經(jīng)濟模式下的住房政策保障了住房價格的長期穩(wěn)定。正是德國政府強化住房的福利性，弱化住房的營利性，通過充足的住房供給、合理的稅收調(diào)控、均衡的城市化模式等方式實現(xiàn)了德國住房的穩(wěn)定發(fā)展。