【摘要】我國房地產(chǎn)泡沫化的程度比較高，其中貨幣供給過度、地方政府行為不當、投資渠道缺失、財富過度集中和社會保障體系不完善是房地產(chǎn)泡沫化的最主要影響因素。抑制房地產(chǎn)泡沫需要多部門通力合作，需要較長時間的磨合和調(diào)整，任何單一的政策措施都難以達到預期的目標。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫 貨幣 投資 政策 【中圖分類號】F293.3 【文獻標識碼】A

我國的房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫

在我國目前房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫這個問題上，大部分學者和業(yè)內(nèi)人士都持肯定態(tài)度，盡管在泡沫化程度上大家還有較大的分歧。所謂房地產(chǎn)泡沫就是由于投機等因素所引起的房地產(chǎn)價格嚴重背離其價值，土地價格和房屋價格畸高，表現(xiàn)為貨幣泡沫。與其他國家相比較，我國的房地產(chǎn)市場非常奇特，一方面地價和房價不斷攀升，另一方面卻是“鬼城”不斷出現(xiàn)，庫存不斷增加，一旦泡沫被刺穿，后果不堪設(shè)想。筆者采用國際通用的4個指標來研判我國房地產(chǎn)泡沫化的程度。

首先是房價收入比，采用的計算公式是：房價收入比=（全國或某個地區(qū)平均的房價×人均住房面積）÷人均可支配年收入。假設(shè)人均住房面積為30平方米，2011、2012、2013、2014和2015年全國的房價收入比分別是：11.1、10.5、10.2、9.3和9.3；同期北京的房價收入比分別是：22.9、24.8、30.0、25.5和23.6；均遠遠超過國際認同的5:1的合理水平?；叩姆績r不僅給年輕人帶來了巨大的經(jīng)濟壓力，更重要的是減少了他們可選擇的機會，遏制了他們創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的動力。

其次是住房空置率。筆者調(diào)研了25個城市的5000戶居民的住房情況，將居民每年居住時間累計不超過3個月的住房視為空置房。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)，就所有樣本來說，住房空置率達到了25.6%，其中一線城市北京、上海、廣州和深圳分別為22.3%、20.8%、18.6%和17.9%；二三線城市，特別是縣級城市大多比較高，有的甚至超過了35%。更加令人擔憂的是，截止2016年5月，全國縣及縣以上地區(qū)規(guī)劃中的3500個新城、新區(qū)可容納34億人口，在我國人口出生率不斷降低的大背景下顯然是非?；奶频?。

發(fā)達國家的城市住房的空置率一般都很低，美國、荷蘭、法國和德國的自有住房和一般住房空置率在過去的20年里分別為3.2%、2%、6%和8%左右，反觀我國的住房空置率太高了。一般認為住房空置率為10%左右是比較合理的水平。

再次是房地產(chǎn)投資規(guī)模。2011、2012、2013、2014和2015年全國城鎮(zhèn)住宅投資總額占城鎮(zhèn)固定投資總額的比重分別為17.1%、15.9%、15.5%、14.5%和17.4%，但是，其結(jié)構(gòu)很不均衡，不少城市超過40%。判斷一個城市的住宅投資規(guī)模是否合理需要綜合考慮其經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，一線城市超過50%可能沒有什么問題，但一些中西部地區(qū)的城市超過30%，就值得關(guān)注。

最后是杠桿率。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，在過去的幾年里，我國的房貸收入比不斷攀升，2015年底達到了46%，同年新增房貸銷售比達到了35%，2016年上半年升至42%，接近美國次貸危機期間的峰值水平。綜上所述，本文認為，我國房地產(chǎn)存在泡沫。但是，在分析和處理房地產(chǎn)泡沫時，我們應該綜合考慮不同地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、文化背景和消費習慣，分別對待，不搞一刀切。

房地產(chǎn)泡沫帶來了什么危害

一是增加制造業(yè)和服務(wù)行業(yè)的成本，導致實體經(jīng)濟迅速衰退。房地產(chǎn)不僅與其他行業(yè)爭奪生產(chǎn)要素，而且對其他行業(yè)的成本的提高是全方位的，突出地表現(xiàn)為地價、租金和勞動力成本的不斷攀升。筆者的研究發(fā)現(xiàn)，房價對制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的影響為負，我國目前每天都有不少企業(yè)，特別是微型企業(yè)倒閉，無不與高地價、高房價有關(guān)。

二是可能會帶來巨大的金融風險和危機，導致經(jīng)濟陷入長期衰退。美國的次貸危機就是一個很好的例子。日本上世紀90年代初房地產(chǎn)泡沫破裂，導致其信用體系崩潰，經(jīng)濟進入蕭條時期，至今尚未恢復過來。在價格高位購房的家庭生活陷入困境，帶來了一系列的社會問題。一旦房地產(chǎn)泡沫進一步吹大后破裂，最令人擔心的是社會的不安和動蕩，因為高位買房者有相當部分是年輕人和并不富裕的家庭，杠桿率非常高。

三是占用大量良田，嚴重污染環(huán)境。毋庸置疑，新城、新區(qū)所占用的都是城鎮(zhèn)周邊交通便利的良田，一定程度上觸及了我國耕地面積的紅線。另一方面，與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)大部分都是高污染企業(yè)，譬如水泥廠、磚廠、石灰廠和鋼鐵廠等，最突出的例子就是河北省，那里工業(yè)所污染的環(huán)境很長時間都不能恢復。

四是腐敗的溫床，群體事件的始作俑者。筆者研究發(fā)現(xiàn)，腐敗案件幾乎都與房地產(chǎn)市場有關(guān)，這是由房地產(chǎn)市場的特點所決定的。由于其高度壟斷，交易數(shù)額大且手段隱蔽，成為了許多腐敗分子的首選。進一步的研究發(fā)現(xiàn)，近25年來，我國大部分的群體性事件都是由地方政府強制征收土地所引起的，一些地方政府和基層組織在農(nóng)民心目中的形象較差，房地產(chǎn)開發(fā)是始作俑者。

五是房地產(chǎn)泡沫進一步擴大了財富的不平等程度，使社會財富進一步集中到少數(shù)人手中，加劇社會的對立。房價的不斷攀升，擁有大量財富的人會購買更多的房產(chǎn)，從而獲得更多的財富。而年輕人和并不富裕的家庭只能通過貸款來購買住宅，淪為房奴。顯然，高企的房價會擴大和固化社會分層，激化社會矛盾。

房地產(chǎn)泡沫為何會出現(xiàn)

只有找出現(xiàn)象背后的根本原因，才能找到解決問題的合適工具和辦法，因此，識別房地產(chǎn)泡沫的主要影響因素，具有特別重大的政策含義。為了弄清楚我國房地產(chǎn)市場泡沫產(chǎn)生的根本原因，筆者首先調(diào)研了1000名相關(guān)學者、業(yè)內(nèi)人士和消費者，回收的調(diào)查問卷有816份。根據(jù)相關(guān)的樣本數(shù)據(jù)，政府行為、貨幣政策、缺乏其他的投資渠道、財富不平等、社會保障體系不完善是排在前五位的影響因素，其中，將政府行為排在第1位的問卷425份，占52%；將貨幣政策排在第1位的問卷335份，占41%；將缺乏投資渠道排在第1位的問卷7份。

目前，政府對房地產(chǎn)市場的干預是房價上漲的一個重要因素已無多大異議。在現(xiàn)有官員升遷機制下，地方政府有極大的動力去追求GDP的增長，而賣地建房又是提升GDP最快的方式和工具。另外，目前所實行的財稅體制是分稅制，地方政府的事權(quán)和財權(quán)明顯不相匹配，導致地方政府的財政支出嚴重依賴房地產(chǎn)，提高地價和房價有時成為了地方政府的無奈之舉。大部分學者和專業(yè)人士都認為，貨幣政策是房地產(chǎn)價格暴漲的另一個主要因素。每一次信貸規(guī)模擴張都與房價的上漲高度重合，譬如2008年的4萬億和今年年初的9000多億的信貸，以及從去年開始的多次降準降息，無不刺激地價和房價飆升。在實體經(jīng)濟下滑和物價水平上漲的過程中，信貸資金最優(yōu)的選擇不是進房市就是進股市，這就是為什么每個地王的身后都有國有企業(yè)影子的原因。近50年來，美國發(fā)行了大約10萬億美元的貨幣，而同期我國發(fā)行了相當于20萬億美元的貨幣，2015年底M2達到了近150萬億人民幣。美元是世界貨幣，而絕大部分的人民幣卻只能在在國內(nèi)流通，在如此超量貨幣的環(huán)境里，房價想不漲都難。不僅如此，巨量貨幣缺乏合適的投資渠道，實體經(jīng)濟下滑，真實存款利息接近負數(shù)，大量資金只好沖向房地產(chǎn)市場。我國社保體系還不完備，孩子上學要錢，家人生病要錢，很多人甚至還擔憂自己未來的生活，在沒有合適的投資和保值工具的條件下，不得不用自己的積蓄來購買住房，以備急需。

因此，我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因是多方面的，許多因素交織在一起，一時很難有大的改變。抑制房地產(chǎn)泡沫需要多部門通力合作，需要較長時間的磨合和調(diào)整，任何單一的政策措施都難以達到預期的目標。

如何走出房價越調(diào)越高的怪圈

在中共中央政治局提出要抑制資產(chǎn)泡沫后，財政部部長樓繼偉表示，要“義無反顧地推進房地產(chǎn)稅制改革”；中國人民銀行表態(tài)不會頻繁降準降息；證監(jiān)會透露，上市公司再融資審核新增內(nèi)容，包括不允許房企通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)，而不能用于拿地和償還銀行貸款；一些地方政府也開始對房地產(chǎn)進行調(diào)控。這些措施無疑會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。要有效地抑制房地產(chǎn)泡沫，需要國務(wù)院協(xié)調(diào)好相關(guān)部門的行動。筆者研究發(fā)現(xiàn)，近三十幾年來，我國很多政策，特別是有關(guān)房地產(chǎn)的政策都沒有達到預期目標，效果很不理想，譬如，房價越調(diào)越高。究其原因，除了地方政府的博弈之外，最主要的是政府的政策相互矛盾，相互沖突。譬如，每次調(diào)整房價時，本應縮小信貸規(guī)模，實行緊縮的貨幣政策，然而，緊接著實行的卻是寬松的貨幣政策。今年中央提出要“抑制資產(chǎn)泡沫”，希望相關(guān)政府部門能夠使政策和措施保持一致，走出房價越調(diào)越高的怪圈。

中央的意圖非常明確，不是刺穿房地產(chǎn)泡沫，讓房價一下子掉下來，這樣會引起系統(tǒng)性的金融風險，讓目前下行的經(jīng)濟雪上加霜，而是抑制房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)過一個相當長的時期，使房價回歸到一個合理的區(qū)間?？紤]目前不少城市的房價已經(jīng)到了一個較高的水平，再參考近5年房價上漲的平均速度，筆者認為未來5年我國商品房平均價格上漲速度將在3.5-6.0%的區(qū)間波動，按照2015年的不變價格，到2020年我國房價平均大致為8068-9090元/平方米左右，今年年底的平均價格大致為7098-7235元/平方米左右。具體到北京，未來5年四環(huán)以內(nèi)的商品房平均價格的增長率將會減緩，其波動區(qū)間為3-10%左右，到2020年二手房的平均交易價格大致為8.0-12萬元/平方米，今年年底平均價格大致為5.5-9.5萬/平方米左右。本文預測的是平均價格，需要注意的是，北京不同城區(qū)和同一城區(qū)不同地段的商品房的價格相差甚大?？偠灾?，在抑制房地產(chǎn)市場泡沫的政策背景下，大中城市核心區(qū)域的房價不會一步調(diào)整到位，而是一個逐步減速的過程。而大中城市的非核心區(qū)域和相當部分的縣級城市的房價增長速度可能會下降得比較快，甚至出現(xiàn)負增長。

根據(jù)前面的分析，影響房價的因素相互交織，非常復雜，特別是5個主要影響因素可以說是房地產(chǎn)市場的頑疾，涉及到政治、經(jīng)濟的諸多方面，在幾年甚至幾十年的時間里可能都無法完全調(diào)整過來，這也是我國政府一直沒有找到抑制房地產(chǎn)泡沫的快捷工具和政策措施的原因。

要抑制房地產(chǎn)泡沫不能急，只能慢慢來。首先，要進一步完善現(xiàn)有的財稅制度和官員升遷體制，使地方政府的財權(quán)和事權(quán)相匹配，減少地方政府對土地財政的依賴性和追求GDP的內(nèi)在動力。其次，實施穩(wěn)健的貨幣政策和精準的信貸政策，不搞大的信貸刺激計劃，加快人民幣國際化進程，充分發(fā)揮財政政策的引導作用。如何平穩(wěn)地減少國內(nèi)流通中的貨幣數(shù)量是未來貨幣政策的重中之重，可以規(guī)定企業(yè)信貸使用方向，適當提高二套住房的首付比率，并通過結(jié)構(gòu)性的減稅措施，引導投資脫虛向?qū)?。再次，加強對股票市場的監(jiān)管，保護好中小投資者的利益，通過減稅等措施來提高實體經(jīng)濟的利潤率，為投資者開辟更多的投資渠道。第四，提高國民收入中一次分配的比重，構(gòu)建合理的個人所得稅結(jié)構(gòu)，減少社會財富的集中度，增加住房的剛需，減少其作為投資品的需求。第五，構(gòu)建更加完善的社會保障體系，讓老百姓上得起學，看得起病，養(yǎng)得起老，扎實提高老百姓的消費水平，這樣不僅為老百姓的儲蓄找到了一個合適的渠道，而且有利于國民經(jīng)濟的良性循環(huán)和發(fā)展。

（作者為北京師范大學經(jīng)濟與工商管理學院教授）

【注：本文是國家自然科學基金重點項目（項目編號：71133001）的階段性研究成果】

【參考文獻】

①EL Glaeser, CG Nathanson. Housing Bubbles. Handbook of Regional & Urban Economics, Chapter 11, 2015.

責編/張寒 美編/于珊

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