房地產(chǎn)泡沫為何會(huì)出現(xiàn)

只有找出現(xiàn)象背后的根本原因，才能找到解決問(wèn)題的合適工具和辦法，因此，識(shí)別房地產(chǎn)泡沫的主要影響因素，具有特別重大的政策含義。為了弄清楚我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫產(chǎn)生的根本原因，筆者首先調(diào)研了1000名相關(guān)學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士和消費(fèi)者，回收的調(diào)查問(wèn)卷有816份。根據(jù)相關(guān)的樣本數(shù)據(jù)，政府行為、貨幣政策、缺乏其他的投資渠道、財(cái)富不平等、社會(huì)保障體系不完善是排在前五位的影響因素，其中，將政府行為排在第1位的問(wèn)卷425份，占52%；將貨幣政策排在第1位的問(wèn)卷335份，占41%；將缺乏投資渠道排在第1位的問(wèn)卷7份。

目前，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素已無(wú)多大異議。在現(xiàn)有官員升遷機(jī)制下，地方政府有極大的動(dòng)力去追求GDP的增長(zhǎng)，而賣地建房又是提升GDP最快的方式和工具。另外，目前所實(shí)行的財(cái)稅體制是分稅制，地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)明顯不相匹配，導(dǎo)致地方政府的財(cái)政支出嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)，提高地價(jià)和房?jī)r(jià)有時(shí)成為了地方政府的無(wú)奈之舉。大部分學(xué)者和專業(yè)人士都認(rèn)為，貨幣政策是房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的另一個(gè)主要因素。每一次信貸規(guī)模擴(kuò)張都與房?jī)r(jià)的上漲高度重合，譬如2008年的4萬(wàn)億和今年年初的9000多億的信貸，以及從去年開(kāi)始的多次降準(zhǔn)降息，無(wú)不刺激地價(jià)和房?jī)r(jià)飆升。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑和物價(jià)水平上漲的過(guò)程中，信貸資金最優(yōu)的選擇不是進(jìn)房市就是進(jìn)股市，這就是為什么每個(gè)地王的身后都有國(guó)有企業(yè)影子的原因。近50年來(lái)，美國(guó)發(fā)行了大約10萬(wàn)億美元的貨幣，而同期我國(guó)發(fā)行了相當(dāng)于20萬(wàn)億美元的貨幣，2015年底M2達(dá)到了近150萬(wàn)億人民幣。美元是世界貨幣，而絕大部分的人民幣卻只能在在國(guó)內(nèi)流通，在如此超量貨幣的環(huán)境里，房?jī)r(jià)想不漲都難。不僅如此，巨量貨幣缺乏合適的投資渠道，實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑，真實(shí)存款利息接近負(fù)數(shù)，大量資金只好沖向房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)社保體系還不完備，孩子上學(xué)要錢，家人生病要錢，很多人甚至還擔(dān)憂自己未來(lái)的生活，在沒(méi)有合適的投資和保值工具的條件下，不得不用自己的積蓄來(lái)購(gòu)買住房，以備急需。

因此，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因是多方面的，許多因素交織在一起，一時(shí)很難有大的改變。抑制房地產(chǎn)泡沫需要多部門通力合作，需要較長(zhǎng)時(shí)間的磨合和調(diào)整，任何單一的政策措施都難以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

如何走出房?jī)r(jià)越調(diào)越高的怪圈

在中共中央政治局提出要抑制資產(chǎn)泡沫后，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示，要“義無(wú)反顧地推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革”；中國(guó)人民銀行表態(tài)不會(huì)頻繁降準(zhǔn)降息；證監(jiān)會(huì)透露，上市公司再融資審核新增內(nèi)容，包括不允許房企通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)，而不能用于拿地和償還銀行貸款；一些地方政府也開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。這些措施無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。要有效地抑制房地產(chǎn)泡沫，需要國(guó)務(wù)院協(xié)調(diào)好相關(guān)部門的行動(dòng)。筆者研究發(fā)現(xiàn)，近三十幾年來(lái)，我國(guó)很多政策，特別是有關(guān)房地產(chǎn)的政策都沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，效果很不理想，譬如，房?jī)r(jià)越調(diào)越高。究其原因，除了地方政府的博弈之外，最主要的是政府的政策相互矛盾，相互沖突。譬如，每次調(diào)整房?jī)r(jià)時(shí)，本應(yīng)縮小信貸規(guī)模，實(shí)行緊縮的貨幣政策，然而，緊接著實(shí)行的卻是寬松的貨幣政策。今年中央提出要“抑制資產(chǎn)泡沫”，希望相關(guān)政府部門能夠使政策和措施保持一致，走出房?jī)r(jià)越調(diào)越高的怪圈。

中央的意圖非常明確，不是刺穿房地產(chǎn)泡沫，讓房?jī)r(jià)一下子掉下來(lái)，這樣會(huì)引起系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)，讓目前下行的經(jīng)濟(jì)雪上加霜，而是抑制房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)過(guò)一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期，使房?jī)r(jià)回歸到一個(gè)合理的區(qū)間?？紤]目前不少城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)較高的水平，再參考近5年房?jī)r(jià)上漲的平均速度，筆者認(rèn)為未來(lái)5年我國(guó)商品房平均價(jià)格上漲速度將在3.5-6.0%的區(qū)間波動(dòng)，按照2015年的不變價(jià)格，到2020年我國(guó)房?jī)r(jià)平均大致為8068-9090元/平方米左右，今年年底的平均價(jià)格大致為7098-7235元/平方米左右。具體到北京，未來(lái)5年四環(huán)以內(nèi)的商品房平均價(jià)格的增長(zhǎng)率將會(huì)減緩，其波動(dòng)區(qū)間為3-10%左右，到2020年二手房的平均交易價(jià)格大致為8.0-12萬(wàn)元/平方米，今年年底平均價(jià)格大致為5.5-9.5萬(wàn)/平方米左右。本文預(yù)測(cè)的是平均價(jià)格，需要注意的是，北京不同城區(qū)和同一城區(qū)不同地段的商品房的價(jià)格相差甚大?？偠灾?，在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的政策背景下，大中城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)不會(huì)一步調(diào)整到位，而是一個(gè)逐步減速的過(guò)程。而大中城市的非核心區(qū)域和相當(dāng)部分的縣級(jí)城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度可能會(huì)下降得比較快，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

根據(jù)前面的分析，影響房?jī)r(jià)的因素相互交織，非常復(fù)雜，特別是5個(gè)主要影響因素可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的頑疾，涉及到政治、經(jīng)濟(jì)的諸多方面，在幾年甚至幾十年的時(shí)間里可能都無(wú)法完全調(diào)整過(guò)來(lái)，這也是我國(guó)政府一直沒(méi)有找到抑制房地產(chǎn)泡沫的快捷工具和政策措施的原因。

要抑制房地產(chǎn)泡沫不能急，只能慢慢來(lái)。首先，要進(jìn)一步完善現(xiàn)有的財(cái)稅制度和官員升遷體制，使地方政府的財(cái)權(quán)和事權(quán)相匹配，減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性和追求GDP的內(nèi)在動(dòng)力。其次，實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策和精準(zhǔn)的信貸政策，不搞大的信貸刺激計(jì)劃，加快人民幣國(guó)際化進(jìn)程，充分發(fā)揮財(cái)政政策的引導(dǎo)作用。如何平穩(wěn)地減少國(guó)內(nèi)流通中的貨幣數(shù)量是未來(lái)貨幣政策的重中之重，可以規(guī)定企業(yè)信貸使用方向，適當(dāng)提高二套住房的首付比率，并通過(guò)結(jié)構(gòu)性的減稅措施，引導(dǎo)投資脫虛向?qū)?。再次，加?qiáng)對(duì)股票市場(chǎng)的監(jiān)管，保護(hù)好中小投資者的利益，通過(guò)減稅等措施來(lái)提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)的利潤(rùn)率，為投資者開(kāi)辟更多的投資渠道。第四，提高國(guó)民收入中一次分配的比重，構(gòu)建合理的個(gè)人所得稅結(jié)構(gòu)，減少社會(huì)財(cái)富的集中度，增加住房的剛需，減少其作為投資品的需求。第五，構(gòu)建更加完善的社會(huì)保障體系，讓老百姓上得起學(xué)，看得起病，養(yǎng)得起老，扎實(shí)提高老百姓的消費(fèi)水平，這樣不僅為老百姓的儲(chǔ)蓄找到了一個(gè)合適的渠道，而且有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)和發(fā)展。

（作者為北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院教授）