德國經(jīng)驗帶來哪些啟示

德國二戰(zhàn)后公租房供給，是政府通過低息貸款和補助、費稅減免、低價土地出讓等方式吸引社會投資，所有新建住房的房東可獲得15—30年的政府補貼，受到資助建設(shè)的住房自建成之日起就擁有“社會住房”的屬性，納入政府公共住房范疇并受到政府對租金水平的管理。但德國兩版住房法規(guī)定，這種屬性在還清所有公共款項資助后就不復(fù)存在，房屋就回歸到普通住房的性質(zhì)并且進(jìn)入市場自由流通。此外，德國政府還通過稅收、貸款等政策廣泛吸納民間房源（即一定時期承擔(dān)“社會住房”功能的私人房源）來保障社會住房的供給。

這種廣泛吸收民間力量建設(shè)的“社會住房”具有數(shù)量大、分布均衡、受眾群體廣的特點，且在較廣的地域范圍內(nèi)實現(xiàn)了不同收入階層的混合居住。德國社會住房的目標(biāo)人群是“廣泛的人民階層”（也是以收入作為衡量標(biāo)準(zhǔn)），因此，大多數(shù)德國民眾都有租住社會住房的權(quán)利。政府通過立法、稅收、貸款等政策手段支持公租房供給，并對其進(jìn)行嚴(yán)格的管理和監(jiān)督，但不直接參與建設(shè)，有利于理清主體、分離權(quán)責(zé)。此外，社會住房服務(wù)期限滿了之后就可以回歸正常屬性，在市場流通，新的社會住房重新進(jìn)入，有利于建立起長效機制。更為重要的是，德國政府十分鼓勵市場住房與社會住房相互競爭。社會住房的最高租金限制會在政府進(jìn)行住房資助初期與建設(shè)者進(jìn)行協(xié)定，一般根據(jù)項目資助的金額協(xié)商租金的合理區(qū)間，并不允許超過本地的相對平均租金。社會住房的供給雖然比重不大，但有效約束了住房租賃市場的價格，甚至對住房價格都形成制約。

德國在住房市場管理打擊投機炒作和促進(jìn)全民住有所居方面取得了世人矚目的成績，很多經(jīng)驗值得我國借鑒。但必須要注意，德國這一整套政策是根植于德國社會經(jīng)濟(jì)金融體系乃至歷史文化的整個土壤中，對其他國家而言，很難碎片化學(xué)習(xí)，也不能切割性移植。比如德國房價穩(wěn)定，與其穩(wěn)健的貨幣政策直接密切相關(guān)；德國極具特色的合同住房儲蓄制度，曾在上世紀(jì)90年代就被引入我國天津，但出現(xiàn)水土不服，舉步維艱；德國房價區(qū)域差異小，更是其區(qū)域平衡發(fā)展的直接產(chǎn)物；德國居民對購房需求不強烈，與其社會保障制度發(fā)達(dá)、人們不需要以房養(yǎng)老有關(guān)系。但德國在住房市場的法制建設(shè)、租賃市場的規(guī)范、社會住房與市場住房的協(xié)調(diào)統(tǒng)一等方面的經(jīng)驗仍然值得我們充分借鑒吸收。此外，德國住房金融制度，對于我國住房金融體系改革，尤其是政策性住房金融體系的建立與完善，也有很大參考價值。

（作者為上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院投資系主任，教授、博導(dǎo)，不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長、公共政策與治理研究院首席專家）

（本文僅代表作者個人觀點。欄目主編：王珍，郵箱：shhgcsxh@163.com 題圖來源：視覺中國 圖片編輯：雍凱)