四、綜合開發(fā)是增強(qiáng)中央商務(wù)區(qū)生命力的重要手段

現(xiàn)在國際上，對于中央商務(wù)區(qū)的評價(jià)大致有消極、中性、積極的三種看法。其一，認(rèn)為中央商務(wù)區(qū)已是強(qiáng)弩之末；其二，認(rèn)為中央商務(wù)區(qū)雖然重要，但由于規(guī)劃和管理方面對中央商務(wù)區(qū)變化認(rèn)識不足，導(dǎo)致了中央商務(wù)區(qū)的失效；其三，認(rèn)為大城市的未來主要依賴中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展，倘若中央商務(wù)區(qū)衰退則大城市將失去活力。實(shí)事求是地講，中央商務(wù)區(qū)既不在死亡也不在衰敗，而是正在經(jīng)歷著變化。從國際發(fā)展趨勢來看，中央商務(wù)區(qū)的樣式和發(fā)展趨勢都在不斷發(fā)生變化。一是高端辦公機(jī)構(gòu)持續(xù)涌入，而低端辦公機(jī)構(gòu)陸續(xù)外遷；二是加大了對公共交通系統(tǒng)和步行系統(tǒng)的建設(shè)，以緩解巨大的交通壓力；三是建筑技術(shù)日益先進(jìn)，建筑風(fēng)格日趨多樣化，同時(shí)近年來也開始注意對那些具有典型時(shí)代特征的傳統(tǒng)建筑進(jìn)行保護(hù)。

未來的中央商務(wù)區(qū)結(jié)構(gòu)可以劃分為中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)和若干功能分區(qū)。隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷深入發(fā)展，傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)已經(jīng)難以滿足經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要。所以，一方面要對原中心商務(wù)區(qū)進(jìn)行完善改造；另一方面，要及時(shí)規(guī)劃建設(shè)副中心，這樣才能更加符合城市長期發(fā)展的需要。

為了集約化利用土地資源，中央商務(wù)區(qū)建設(shè)還應(yīng)當(dāng)注意搞好綜合用途開發(fā)，抓好多樣化功能的整合。實(shí)踐表明，綜合用途開發(fā)是城市發(fā)展的本質(zhì)需求。其一，多種功能復(fù)合作用，比單一功能的中央商務(wù)區(qū)具有更大的吸引力和輻射力；其二，綜合用途開發(fā)能緩解城市中央商務(wù)區(qū)的產(chǎn)城分割問題，更有利于推進(jìn)產(chǎn)城融合；其三，綜合用途開發(fā)有利于滿足中央商務(wù)區(qū)內(nèi)人群的多方面需要，吸引相關(guān)人員入駐；其四，可以增加開發(fā)成功的可能性、降低開發(fā)管理的成本；其五，有利于避免城市中心區(qū)由于功能單一而造成的單調(diào)和乏味，使中央商務(wù)區(qū)的外觀更多樣化。因此要注重城市立體空間的綜合利用。

中央商務(wù)區(qū)綜合用途開發(fā)能改變傳統(tǒng)的城市土地利用模式，可以通過以下方式促進(jìn)中央商務(wù)區(qū)的綜合開發(fā)利用。其一，對中央商務(wù)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有建筑的內(nèi)部功能實(shí)行置換；其二，對中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的建筑進(jìn)行更新與再利用；其三，深入開發(fā)具備復(fù)合功能的建筑空間。在進(jìn)行中央商務(wù)區(qū)綜合用途的開發(fā)中，還有些問題不應(yīng)忽視。一是在規(guī)劃編制過程中應(yīng)加強(qiáng)對土地綜合使用的定量研究，形成土地綜合使用的有效規(guī)劃控制手段；二是需要統(tǒng)籌考慮同一個(gè)地塊中多個(gè)功能之間的兼容性和各個(gè)不同功能界面之間的沖突問題；三是要綜合考慮開發(fā)區(qū)內(nèi)諸功能之間的相容性和可持續(xù)發(fā)展；四是須確保有足夠的綠化用地、休憩用地、必備的公共設(shè)施和多種類型的交通方式；五是需要提升市區(qū)的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)城市的歷史積淀，更好地創(chuàng)造宜人氛圍。

根據(jù)國際上中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，發(fā)達(dá)國家中央商務(wù)區(qū)綜合開發(fā)中的許多做法值得我們借鑒。一是要有合理完善的規(guī)劃管理。比如巴黎拉·德芳斯中央商務(wù)區(qū)的成功就在于其完善合理的規(guī)劃，也因此而被譽(yù)為“現(xiàn)代中央商務(wù)區(qū)的典范”。二是注重合理的空間布局與景觀設(shè)計(jì)，注意樓宇的疏密相間，改變建筑風(fēng)格單調(diào)的局面，建筑物外觀設(shè)計(jì)應(yīng)能最大限度地體現(xiàn)中央商務(wù)區(qū)的風(fēng)格與特色。如今國外新區(qū)規(guī)劃時(shí)，通常都是先做景觀設(shè)計(jì)，而后再做建筑設(shè)計(jì)。三是要重視民間融資，國外許多中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)不乏私人投資。

五、以國外為鑒的中央商務(wù)區(qū)構(gòu)建路徑探析

當(dāng)前國內(nèi)許多大城市都提出了建設(shè)中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃設(shè)想，具體做法各有千秋，應(yīng)當(dāng)因地制宜，找準(zhǔn)自己的發(fā)展路徑?？傮w上應(yīng)當(dāng)把握這樣幾條原則：一是富有國際視野，體現(xiàn)國際水平；二是功能高度復(fù)合，注重中央商務(wù)區(qū)的功能多樣性；三是積極推進(jìn)數(shù)字化，大力發(fā)展電子商務(wù)；四是著力追求現(xiàn)代商務(wù)環(huán)境與良好自然生態(tài)的有機(jī)融合。

我國大多數(shù)城市尤其是商貿(mào)服務(wù)業(yè)比較發(fā)達(dá)的城市都有傳統(tǒng)的商業(yè)中心，這可以看作是中央商務(wù)區(qū)的最早雛形，目前大都由單純的商業(yè)中心向綜合文化和經(jīng)濟(jì)全能中心過渡。然而國內(nèi)大部分中央商務(wù)區(qū)卻與國外中央商務(wù)區(qū)先市場后規(guī)劃的路徑相反，大多都是屬于先規(guī)劃后發(fā)展，而且大多都定位于特定功能區(qū)的形式。究其深層原因，主要是在于當(dāng)前我國正處于快速發(fā)展的城市化進(jìn)程中，各地城市紛紛在拓建城市新區(qū)。在這些新區(qū)中，事先做好規(guī)劃，設(shè)計(jì)各類功能區(qū)，自然是決策者的首選。與在老城區(qū)邊拆邊建、自然形成的中央商務(wù)區(qū)不同，當(dāng)前我國中央商務(wù)區(qū)發(fā)展的特色主要有：發(fā)展定位傾向于特定功能區(qū)模式；發(fā)展方式傾向于以規(guī)劃指導(dǎo)為主；產(chǎn)業(yè)布局表現(xiàn)為以商業(yè)發(fā)展為主，以商務(wù)辦公為輔；產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)大都突出強(qiáng)調(diào)金融業(yè)；產(chǎn)業(yè)政策集中于優(yōu)惠的扶持政策，而不是普遍的國民待遇；產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)不夠密切，集群效應(yīng)不夠明顯；企業(yè)調(diào)整頻率較高，人員流動缺乏良性渠道?？偟膩碚f，與國際上發(fā)達(dá)的中央商務(wù)區(qū)相比，在規(guī)范性、成熟度和環(huán)境氛圍方面，都還存在相當(dāng)大的發(fā)展空間。一是產(chǎn)業(yè)集聚程度還有較大的欠缺，二是人流過于密集，三是產(chǎn)業(yè)功能尚待完善。但國內(nèi)中央商務(wù)區(qū)也有一些獨(dú)到的優(yōu)勢：一是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃起點(diǎn)較高，功能分區(qū)較為明確；二是較為充分地預(yù)留了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地需求和建筑空間；三是在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向上較為重視產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)推動作用。從我國的中央商務(wù)區(qū)發(fā)展走勢看，目前正日益呈現(xiàn)出這樣幾個(gè)趨向：一是業(yè)態(tài)布局日趨多樣，金融行業(yè)占據(jù)龍頭；二是信息化、智能化水平逐步提高；三是商業(yè)經(jīng)營日趨繁榮；四是更加重視產(chǎn)城融合；五是公共基礎(chǔ)設(shè)施配備樣式正逐步向發(fā)達(dá)國家靠攏；六是更加重視便捷化、人性化設(shè)計(jì)。從總體上看，已經(jīng)由側(cè)重關(guān)注硬件建設(shè)轉(zhuǎn)到重視軟件建設(shè)，更加追求物質(zhì)與精神的結(jié)合、經(jīng)濟(jì)與社會的和諧。

參照國外中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展情況，可以為國內(nèi)中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)提供不少有益的啟示，我們應(yīng)當(dāng)以此為鑒，少走彎路。其一，定位明確，突出特色，錯(cuò)位競爭。區(qū)域之間中央商務(wù)區(qū)的同質(zhì)化會帶來資源配置的浪費(fèi)。只有揚(yáng)長避短，才能實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。其二，統(tǒng)籌考慮中央商務(wù)區(qū)功能的多樣性。在中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)中，除了要考慮商務(wù)辦公的首要功能外，還要考慮從屬的功能。如果忽視作為都市生活的整體所必須的其它功能，就會給中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)活動帶來不便，導(dǎo)致城市功能的欠缺。其三，以高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃立體化的交通系統(tǒng)和智能化的交通管理系統(tǒng)。應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展軌道交通，完善多層次的客運(yùn)體系，方便各種交通工具之間的換乘銜接。還應(yīng)當(dāng)搞好步行街和停車場建設(shè)。要綜合利用高架、地面、地下多種交通方式，提高通行效率，促進(jìn)人車分流，預(yù)防和減緩擁堵現(xiàn)象。其四，要切實(shí)彰顯城市個(gè)性。作為城市窗口和品牌的中央商務(wù)區(qū)，必須要體現(xiàn)所在城市的人文底蘊(yùn)和特色風(fēng)格，要著力打造具有當(dāng)?shù)靥厣牡貥?biāo)性建筑，切忌千城一面。

（作者：濟(jì)南社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長、研究員、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）

來源：《理論學(xué)習(xí)》