原標(biāo)題：600億資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓融創(chuàng)絕非零和交易 萬達輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略邁出關(guān)鍵一步

成熟的市場條件下，任何一筆公平交易的達成，無論大小，都是基于交易雙方利益的共贏。

7月10日，萬達集團旗下萬達商業(yè)和融創(chuàng)中國聯(lián)合發(fā)布公告稱，為了充分發(fā)揮雙方各自產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，經(jīng)友好協(xié)商，雙方于2017年7月10日簽訂協(xié)議，萬達商業(yè)以295.75億元的價格向融創(chuàng)中國出讓旗下13個文化旅游城項目91%的股權(quán)，同時還以335.95億元的價格轉(zhuǎn)讓北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等76個酒店，合計交易金額達到631.7億元。

這絕非一場零和式的交易。

萬達商業(yè)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略早已為外界所熟知。早在今年年初的時候，王健林在萬達集團業(yè)績會上就明確表示，在商業(yè)地產(chǎn)上相比于營業(yè)收入，他更看重的是利潤結(jié)構(gòu)的改變，也就是要租金收入在凈利潤中的比例要不斷提升。

今年上半年，萬達商業(yè)的735億元收入當(dāng)中，來自于地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為563.4億元，而來自于租金的收入為116.9億元，但是租金收入34.3%的增速遠遠高于地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入11.3%的增速。而按照萬達集團的戰(zhàn)略設(shè)定，預(yù)計未來兩年左右的時間，萬達商業(yè)租金等收入將超過地產(chǎn)收入。毫無疑問，這次和融創(chuàng)中國的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易，將使萬達商業(yè)成為真正的商業(yè)服務(wù)企業(yè)。

從今年上半年萬達集團公布的經(jīng)營情況來看，作為資產(chǎn)最重板塊的萬達商業(yè)輕資產(chǎn)化路線正在加速，2016年開業(yè)的50個萬達廣場，已有21個屬于輕資產(chǎn)，而萬達商業(yè)今年上半年開業(yè)的12個萬達廣場中，萬達自持物業(yè)的只有3個，其余9個都是輕資產(chǎn)化運作；在新發(fā)展的26個萬達廣場項目中，全部都是輕資產(chǎn)項目，而根據(jù)萬達的預(yù)期，未來每年的輕資產(chǎn)化萬達廣場數(shù)量將達到40個到50個。

根據(jù)王健林在年初集團工作會議上所述，2020年以后萬達原則上不再搞重資產(chǎn)，全部為輕資產(chǎn)，當(dāng)時，王健林給萬達商業(yè)提出的轉(zhuǎn)型時間表是在2018年之前，顯然，此次和融創(chuàng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，將使得這一轉(zhuǎn)型時間大為提前。

眾所周知，萬達的資產(chǎn)板塊當(dāng)中，除了萬達廣場之外，另一個權(quán)重板塊就是規(guī)模更大的萬達城文旅項目，通過此次和融創(chuàng)中國的交易，未來萬達城文旅項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)工程和開業(yè)運營仍然由萬達團隊獨立負責(zé)，而融創(chuàng)將負責(zé)住宅部分的開發(fā)銷售，雙方發(fā)揮各自的優(yōu)勢，將在更大程度上確保目前已發(fā)展的13的萬達城項目順利開業(yè)運營，同時據(jù)了解，未來萬達將與融創(chuàng)繼續(xù)在全國至少發(fā)展20個萬達城。

隨著萬達集團來自于地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入比例的下降，來自于文化、金融和網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)的收入正在大幅提升。今年上半年，萬達集團的1348.5億元收入中，來自于服務(wù)業(yè)務(wù)的收入為780.2億元，占到集團總收入的57.9%，較去年55%的比例又提升了將近3個百分點。

而按照萬達集團的戰(zhàn)略，未來商業(yè)服務(wù)、文化、金融和網(wǎng)絡(luò)四大板塊將構(gòu)成四大利潤支柱，也意味著未來萬達集團更多的利潤來自于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，而更為重要的是，隨著文化、金融和網(wǎng)絡(luò)板塊的日漸成熟，這些板塊對商業(yè)服務(wù)的支撐作用也將日漸凸顯，資金流和信息流將確保萬達旗下各個經(jīng)營體的客流量保持穩(wěn)定。

當(dāng)然，對于正在向房地產(chǎn)行業(yè)第一陣營沖擊的融創(chuàng)而言，此次合作必然將加速該公司的步伐。而更值得關(guān)注的是，此前已經(jīng)有消息顯示融創(chuàng)有意轉(zhuǎn)型文化地產(chǎn)，如果在此時與率先在文化產(chǎn)業(yè)上完成布局的萬達攜手，未來將充滿更大的合作空間。一個值得注意的細節(jié)是，消息稱融創(chuàng)此前已經(jīng)拿下樂視影業(yè)的控制權(quán)，樂視影業(yè)此前和萬達影業(yè)也有多個項目的合作，而在此次的公告內(nèi)容中也透露，雙方有意在電影等多個領(lǐng)域中的全面戰(zhàn)略合作，未來兩家影業(yè)巨頭的合作空間值得關(guān)注。

據(jù)了解萬達商業(yè)這次回收資金全部用于還貸，萬達商業(yè)計劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款。盡管萬達商業(yè)的資產(chǎn)負債率仍舊在安全邊際之內(nèi)，但是通過此次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，萬達商業(yè)的負債率將大幅下降。

在下調(diào)資產(chǎn)負債率的同時，實現(xiàn)業(yè)務(wù)的整體轉(zhuǎn)型，從商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)身為商業(yè)服務(wù)企業(yè)，這期間最大的收益無疑將是萬達商業(yè)的市場估值，相比于只有10倍左右PE的商業(yè)地產(chǎn)來說，資本市場對于商業(yè)服務(wù)公司的估值高達30倍到40倍，這對于正在尋求A股上市的萬達商業(yè)而言，將是一次重大的戰(zhàn)略挺進。