今年以來，防控金融風(fēng)險(xiǎn)、避免發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)成為中國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展及監(jiān)管政策取向的重要問題。金融監(jiān)管將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生哪些趨勢(shì)性影響？房地產(chǎn)綜合政策應(yīng)從哪些角度予以把握？為此，中國(guó)建設(shè)報(bào)記者專訪了國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)、研究員鄧郁松。

　　中國(guó)建設(shè)報(bào)：您如何看待金融監(jiān)管對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，未來的發(fā)展趨勢(shì)有哪些？

　　鄧郁松：房地產(chǎn)行業(yè)是對(duì)金融政策調(diào)整最為敏感的行業(yè)之一，不管是開發(fā)企業(yè)還是購(gòu)房人，都高度依賴金融企業(yè)的支持。所以房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整，是影響短期房地產(chǎn)走勢(shì)最重要的因素。當(dāng)貨幣政策比較寬松、利率比較低的時(shí)候，對(duì)于購(gòu)房人來說，會(huì)極大提升其住房購(gòu)買能力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源會(huì)明顯增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)比較繁榮。一旦貨幣政策收緊，提高利率和首付，控制對(duì)企業(yè)的信貸，房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度就會(huì)回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售量以及投資也會(huì)相應(yīng)減少。

要把當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展階段的變化結(jié)合起來看待目前房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整。根據(jù)研究，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房已經(jīng)達(dá)到了1.0套，意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從供不應(yīng)求到了供求總量平衡、區(qū)域分化的新階段。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體在戶均住房達(dá)到1.0套時(shí)均出現(xiàn)了新開工面積的峰值，此后新開工面積和房地產(chǎn)投資增速都出現(xiàn)回落。借鑒發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷程和一般規(guī)律，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新開工面積的峰值也已經(jīng)在2013年出現(xiàn)，近幾年房地產(chǎn)新開工面積的放緩，是符合這個(gè)階段的特征的。

如果未能認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)發(fā)展階段已發(fā)生重大變化，繼續(xù)采用老辦法促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，繼續(xù)用低首付鼓勵(lì)購(gòu)房，同時(shí)給予大量貸款，就有可能會(huì)出現(xiàn)全局性供給過剩的問題。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展階段的重大變化，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整相關(guān)政策，尤其是房地產(chǎn)金融的政策。

　　中國(guó)建設(shè)報(bào)：您曾經(jīng)提到，需要統(tǒng)籌考慮特定解決方案的長(zhǎng)期影響。您認(rèn)為如何從系統(tǒng)的角度出發(fā)，處理好房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)布局等方面的關(guān)系？

　　鄧郁松：第一，要認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)發(fā)展的階段性以及不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和規(guī)律。在房地產(chǎn)供不應(yīng)求階段，要首先解決總量不足的問題。在總量平衡、區(qū)域分化的新階段，要將提高居住品質(zhì)、防范風(fēng)險(xiǎn)放在更加重要的位置。同時(shí)，要清醒地認(rèn)識(shí)到新階段的市場(chǎng)發(fā)展特征同供不應(yīng)求階段存在顯著差異，對(duì)新階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)要準(zhǔn)確把握，避免用過去的經(jīng)驗(yàn)看待新階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第二，要認(rèn)清相關(guān)政策的短期效果和長(zhǎng)期效果。從發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程看，房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的一些風(fēng)險(xiǎn)和問題使人們過于重視短期政策目標(biāo)而忽視了特定政策帶來的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)。如寬松的貨幣政策和低利率、低首付有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期繁榮，有利于刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但也極易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期發(fā)展帶來較大沖擊，甚至?xí)?duì)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來較大沖擊。因此，為實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)的特定目標(biāo)而出臺(tái)或調(diào)整相關(guān)政策時(shí)，需要對(duì)特定政策的長(zhǎng)期影響進(jìn)行評(píng)估，避免短期解決方案成為中長(zhǎng)期問題的誘因。

第三，要從全局角度看待房地產(chǎn)問題。房地產(chǎn)問題并不僅僅是房屋的建設(shè)、分配和管理問題，而是與城市發(fā)展、人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)興衰、社會(huì)變遷等問題緊密相關(guān)。解決房地產(chǎn)問題不能就房地產(chǎn)談房地產(chǎn)，要從系統(tǒng)角度出發(fā)分析房地產(chǎn)面臨的問題。比如低收入家庭住房困難問題，表面上是住房困難，但更深層次是因勞動(dòng)技能差等原因帶來的收入水平低。即便解決了低收入家庭的住房困難，但如果沒有解決勞動(dòng)技能差等問題，仍可能出現(xiàn)較為嚴(yán)重的社會(huì)問題。如許多發(fā)達(dá)國(guó)家在歷史上曾建設(shè)了很多公共住房，以解決低收入家庭的住房困難問題，但后來一些公共住房區(qū)域因低收入家庭的聚居變成了貧民窟，并由此帶來社會(huì)隔離等深層次的社會(huì)問題。房地產(chǎn)涉及面非常廣，一定要從全局視角考慮問題并提出解決方案，并統(tǒng)籌考慮特定方案的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、金融、政治等方面的短期和中長(zhǎng)期影響，一定要認(rèn)清問題的本源和實(shí)質(zhì)，房地產(chǎn)政策要與其他政策相協(xié)調(diào)。

來源：《中國(guó)建設(shè)報(bào)》2017年07月05日