近幾年來(lái)，城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲導(dǎo)致居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)過(guò)重，抑制了居民的普通消費(fèi)，增加了城市的生活成本，加大了青年人才的生活壓力，使得城市對(duì)人才的吸引力降低，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力下降，影響了城市的良性發(fā)展。同時(shí)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲也加劇了地區(qū)之間和居民之間的貧富差距，影響了社會(huì)的穩(wěn)定性。當(dāng)前，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格已經(jīng)成為改革的目標(biāo)之一，而建立購(gòu)租并舉的住房制度，就是推進(jìn)住房制度改革的重要舉措。

住房市場(chǎng)的性質(zhì)較為特殊，它不同于一般的商品市場(chǎng)。住房是人們用來(lái)滿足居住需要的必需消費(fèi)品，而商品化之后的住房，通過(guò)市場(chǎng)交易又具有投資品的屬性，住房投資在一定條件下能夠產(chǎn)生較大盈利機(jī)會(huì)。因此，住房具有消費(fèi)和投資的雙重屬性。一方面，如果購(gòu)買房屋單純是為了居住，那么住房就是消費(fèi)品，購(gòu)房者就是消費(fèi)者；另一方面，如果購(gòu)買房屋是為了出租或者進(jìn)行售賣，那么住房就是投資品，而購(gòu)房者也就是投資者。面對(duì)市場(chǎng)化的住房市場(chǎng)，只有通過(guò)控制購(gòu)房需求中消費(fèi)者和投資者的比例，才能有效地控制房產(chǎn)價(jià)格。由此可知，在商品住房市場(chǎng)中，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的策略主要有二個(gè)。

一是去除住房市場(chǎng)中住房的投資屬性，把住房市場(chǎng)中的投資者轉(zhuǎn)變成消費(fèi)者，使得住房市場(chǎng)中只有消費(fèi)者。對(duì)此，可以建立獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)交易進(jìn)行評(píng)估，并在此基礎(chǔ)上對(duì)住房投資者的購(gòu)房超額所得征收高額的所得稅。例如德國(guó)就是通過(guò)建立這樣一套體制把住房市場(chǎng)中的投資者轉(zhuǎn)變成消費(fèi)者。德國(guó)不僅對(duì)房?jī)r(jià)和房租的限額作出了明確的規(guī)定，還通過(guò)法律規(guī)定，對(duì)于房?jī)r(jià)、房租超高乃至暴利等情況，地產(chǎn)商和房東甚至要承擔(dān)一定的刑事責(zé)任。

二是要減少商品房市場(chǎng)中消費(fèi)者的比例。對(duì)此，在商品房市場(chǎng)之外，政府應(yīng)建立一套提供廉租房、保障房的體系，減少消費(fèi)者進(jìn)入商品房市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)有取得明顯成效的一個(gè)重要原因就是，其是通過(guò)二手房轉(zhuǎn)換進(jìn)入商品房市場(chǎng)的。為了減少住房消費(fèi)者，我國(guó)應(yīng)建立一套嚴(yán)格的制度進(jìn)行管控，使保障房體系與商品房市場(chǎng)形成兩個(gè)獨(dú)立的體系，分別為不同層次的購(gòu)房需求服務(wù)。同時(shí)，還應(yīng)通過(guò)信貸調(diào)控政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，是政策導(dǎo)向，也是市場(chǎng)方向。建立購(gòu)租并舉的住房制度，正是我國(guó)為減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中住房消費(fèi)者的比例、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展而采取的有效措施。

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。”住房對(duì)于居住者而言，有一定的社會(huì)屬性，即附帶有一定的社會(huì)權(quán)利，比如入戶口和后代教育等。促進(jìn)購(gòu)租并舉，就要實(shí)現(xiàn)租房和購(gòu)房同權(quán)，就需要政府建設(shè)住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，即住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要同有關(guān)部門(mén)共同搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)。

政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)應(yīng)該具有五個(gè)特點(diǎn)：一是要為人們提供更為方便快捷的住房租賃信息服務(wù)，對(duì)于住房租賃合同范本要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范，實(shí)現(xiàn)住房租賃合同的網(wǎng)上備案。二是要建立住房租賃信息發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)，確保住房租賃信息的真實(shí)準(zhǔn)確。同時(shí)，要對(duì)住房租賃交易的流程進(jìn)行規(guī)范調(diào)控，保障租賃雙方的權(quán)益。三是要建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案制度，要將住房租賃企業(yè)登記的非本地戶籍租住人員信息接入人口管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)政府相關(guān)部門(mén)對(duì)租客信息的有效對(duì)接。四是要強(qiáng)化住房租賃的信用管理，建立多部門(mén)聯(lián)合的守信激勵(lì)機(jī)制以及失信懲戒機(jī)制。五是要加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，為政府決策提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。只有規(guī)范租房市場(chǎng)主體人的租房行為，才能使租房者獲得相應(yīng)的社會(huì)權(quán)利。

由于出租房屋的行為主體人需要讓渡相應(yīng)的住房社會(huì)權(quán)利和責(zé)任，因此租房市場(chǎng)中出租房屋的行為主體人、主要機(jī)構(gòu)和企業(yè)，要發(fā)展規(guī)范、規(guī)模的租房市場(chǎng)，鼓勵(lì)國(guó)有、民營(yíng)住房租賃企業(yè)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；膭?lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展其住房租賃業(yè)務(wù)，培育租房市場(chǎng)的住房租賃主體人。

此外，對(duì)于臨時(shí)租住房屋的住房消費(fèi)者，可由私人住房所有者提供，這樣可以豐富和搞活租房市場(chǎng)。總之，通過(guò)發(fā)展購(gòu)租并舉，減少購(gòu)房者的比例，可以穩(wěn)定住房市場(chǎng)價(jià)格，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

（作者為北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）

責(zé)編/楊鵬峰  孫渴（見(jiàn)習(xí)）    美編/于珊

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