【編者按】城市土地緊張，農(nóng)地利用低效，是此次在13個(gè)城市農(nóng)村建設(shè)用地上建租賃住房試點(diǎn)的兩個(gè)背景。而此前推出的租售同權(quán)，為這次試點(diǎn)提供了制度保障。但農(nóng)地的“小口子”入市，能在多大程度上改變城鄉(xiāng)土地的供求格局，尚待觀察。

越來(lái)越多的跡象表明，在“租售并舉”的時(shí)代，一些沿襲多年的土地供應(yīng)格局和模式，可能真的要“變天”了。

從國(guó)有建設(shè)用地看，自2016年11月北京首個(gè)自持地塊成交以來(lái)，全國(guó)共有7個(gè)城市先后推出租賃用地。隨之改變的是，土拍模式從過(guò)去的“競(jìng)拍地價(jià)”，變?yōu)楦?jìng)拍“自持面積或保障房面積”。

集體建設(shè)用地也面臨重大調(diào)整。8月28日，國(guó)土部、住建部宣布，北京、上海、廣州、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、佛山、肇慶、成都13個(gè)城市，將首批試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，主要供給新市民。這意味著，長(zhǎng)久以來(lái)，集體土地不能建設(shè)住宅供應(yīng)城市居民這條涇渭分明的界限，將被打破。

過(guò)去幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)的密集決策，尤其是一系列土地新政，或?qū)ьI(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)全新的租賃時(shí)代。

自持地塊多地開(kāi)花

在“租售并舉”政策指引下，各地正發(fā)力租賃土地供應(yīng)。

一些重點(diǎn)城市陸續(xù)公布了2017~2021土地供應(yīng)計(jì)劃。其中，租賃用地或住房的供應(yīng)計(jì)劃都被納入其中，并且開(kāi)始占據(jù)越來(lái)越重的分量。

北京宣布，未來(lái)五年將提供1300公頃土地用于租賃，占整個(gè)土地供應(yīng)計(jì)劃的21.7%，可建設(shè)約50萬(wàn)套租賃住房。這1300公頃土地中，大約1000公頃來(lái)自集體土地。上海計(jì)劃建設(shè)70萬(wàn)套租賃住房，占地1700公頃，其中41%的土地來(lái)自專門的租賃住房用地。

廣州宣布建設(shè)15萬(wàn)套租賃住房，占地825公頃，其中20%是純租賃住房用地。深圳表示，將提供110萬(wàn)套租賃住房，與其他城市不同的是，深圳租賃住房的土地來(lái)源更為多樣，除了專門的租賃住房用地供應(yīng)外，還計(jì)劃收儲(chǔ)一些城中村的農(nóng)民自建房；并且規(guī)定，從2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地，必須以不低于規(guī)劃面積20%的比例配建自持租賃住房。

各城市解決租賃住房的方式，也呈現(xiàn)了一些不同的區(qū)域特點(diǎn)。而作為土地全部國(guó)有化、不存在集體土地的深圳市，則計(jì)劃用收購(gòu)的方式，由國(guó)有住房租賃企業(yè)收儲(chǔ)不低于10萬(wàn)套房源，總體儲(chǔ)備100萬(wàn)套(間)村民自建房或村集體自有物業(yè)。

上海和杭州在推出租賃地塊的同時(shí)，還附帶有吸引人才的考量。上海在7月首次推出了位于浦東張江和嘉定的土地，要求開(kāi)發(fā)商必須100%自持70年。8月23日，上海市土地交易市場(chǎng)再次發(fā)布掛牌出讓四幅租賃用房土地，分別位于古北、陸家嘴濱江、花木、漕河涇四個(gè)核心商務(wù)區(qū)的精華地段。此外，上海還將靜安區(qū)市北高新板塊的兩幅商業(yè)用地調(diào)整為租賃住房用地。上海拿出的租賃用地，要么位于高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，要么位于城市的核心區(qū)域。在上海土地資源稀缺的當(dāng)下，此類租賃用地的釋放能夠有效解決上海吸引高端人才的居住問(wèn)題。杭州市則提出，2017 年 9 月底前，推出人才專項(xiàng)租賃住房用地進(jìn)行試點(diǎn)。

土地自持是今年土拍市場(chǎng)的一項(xiàng)重要變革。北京最先試水，從2016年11月至今，已經(jīng)成交了4塊須由開(kāi)發(fā)商100%自持的地塊。其中，三塊位于海淀區(qū)永豐基地，一塊位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街。中糧、首創(chuàng)、天恒、萬(wàn)科、中鐵等地產(chǎn)商成為這些地塊的持有者。

今年夏天之后，越來(lái)越多自持地塊開(kāi)始集中入市，多地開(kāi)花。6月5日，杭州主城區(qū)競(jìng)拍三幅宅地，三家競(jìng)拍成功的房企自持比例達(dá)到41%、36%和36%。6月6日，萬(wàn)科以總價(jià)25.31億元拿下廣東省佛山市一塊5.5萬(wàn)平方米的地塊，要求100%自持70年。

鏈家地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)近期的自持地塊供應(yīng)進(jìn)行了系統(tǒng)研究。他梳理發(fā)現(xiàn)，自2016年11月北京首個(gè)自持地塊成交以來(lái)，全國(guó)共有北京、杭州、天津、佛山、上海、廣州、蘇州7個(gè)城市先后推出租賃用地，區(qū)域集中在京津冀、長(zhǎng)三角和珠三角這三大城市圈，供應(yīng)量前三為北京、杭州、天津，土地面積分別為120.31萬(wàn)平方米、60.86萬(wàn)平方米和34.97萬(wàn)平方米。

目前全國(guó)已成交的自持或純租賃用途的租賃用地共計(jì)62塊，279萬(wàn)平方米。楊現(xiàn)領(lǐng)預(yù)估，以45平方米一套估算，這些土地預(yù)計(jì)可提供6.2萬(wàn)套租賃住房供應(yīng)。

“要求自持一方面是政策向租住市場(chǎng)傾斜的導(dǎo)向，一方面是為了進(jìn)一步控制地王的產(chǎn)生。” 楊現(xiàn)領(lǐng)告訴《中國(guó)新聞周刊》，因?yàn)樵谶@種模式下，當(dāng)土地價(jià)格達(dá)到上限后，拍賣會(huì)進(jìn)入競(jìng)自持比例環(huán)節(jié)。

這種土拍規(guī)則最早的提出者和實(shí)踐者都是北京市。2016年9月，北京就出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，提出了“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的土地出讓方式。隨后，在當(dāng)年10月出讓的四宗土地時(shí)，采用了一個(gè)新的競(jìng)買規(guī)則：在競(jìng)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格后，將競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。如果出現(xiàn)“以租代售”或者變相銷售的，企業(yè)將被納入黑名單，取消其參加招拍掛的資格。

新的土拍方式，很快被其他城市借鑒。比如，在今年6月2日，南京掛出11幅地塊，同時(shí)取消土地競(jìng)拍搖號(hào)，改為競(jìng)爭(zhēng)保障房建設(shè)面積。6月5日，天津北辰順義道熔斷地塊再次掛牌出讓。競(jìng)買方式要求，競(jìng)買人在接受75億元掛牌起始價(jià)和配建50000平方米棚戶區(qū)改造安置商品房的條件下，采用直接競(jìng)報(bào)自持住房建筑面積，不再競(jìng)報(bào)土地價(jià)格。

從過(guò)去“競(jìng)拍地價(jià)”轉(zhuǎn)為競(jìng)拍“自持面積或保障房面積”，用意很明確，除了鼓勵(lì)建設(shè)租賃住房，也希望抑制“房?jī)r(jià)隨地價(jià)上漲”的預(yù)期。

不過(guò)，在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，這種方式表面上控制了地價(jià)，但實(shí)際效果可能并不理想，“這會(huì)逼得開(kāi)發(fā)商把自持成本盡可能地壓縮，或分?jǐn)偟戒N售住宅部分，但結(jié)果是地價(jià)并沒(méi)有變低。再加上房?jī)r(jià)設(shè)了上限，一些算不過(guò)來(lái)的賬都需要由企業(yè)自己承擔(dān)，長(zhǎng)此以往，企業(yè)會(huì)失去拿地的動(dòng)力。”