事實上，為了避免過重的資產負擔，龍湖目前選擇從輕資產入手，一般是對租賃十年以上租約的物業(yè)進行改造，后期會在自持地塊上建設長租公寓，加大重資產的比重。

“冠寓的動態(tài)投資回收期是五到六年，輕資產毛利率是35%以上。”龍湖集團副總裁韓石曾對外表示，長租公寓中期的目標是，數(shù)量突破五萬間，到2020年租金收入超過20億。

“租金收入占總收入的比重，未來是要逐年下降的，未來要不斷擴大生態(tài)化運營收入的比重。”冠寓市場推廣部負責人邵俊告訴《中國新聞周刊》，未來的盈利模式中，要將城市里年輕人消費的商業(yè)機會不斷融入長租公寓中。

“過去地產賣的是產品，現(xiàn)在公寓賣的是生活。” 邵俊說，傳統(tǒng)的租賃市場存在很多痛點，比如黑中介、服務差、無法擇鄰而居，而消費升級后的長租公寓，不僅強調舒適、安全、便捷，更強調社群生活和最大化地調用城市資源，“現(xiàn)在的公寓，都要打造成青年人居住、交流和消費的入口，這跟傳統(tǒng)的二房東不一樣，二房東做不了這個事情。”

楊現(xiàn)領研究發(fā)現(xiàn)，相較中小規(guī)模的公寓運營商，地產公司的重資產模式雖然面臨投資回收期的難題，但也有不少優(yōu)勢。比如，一些大地產商背靠上市集團，多元的融資渠道和品牌優(yōu)勢可以拿到更低成本的資金，可以承受更長的投資回收期。

另一方面，由于越來越多的招拍掛要求商品房地塊配建一定比例的租賃住房，未來將會產生大量的商品房、租賃住房和商業(yè)配套結合的城市綜合體。長租公寓的年齡層以20~35歲間的年輕人為主，消費、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)意愿更強，可以激發(fā)綜合體內更多元化的商業(yè)、服務和商務配套業(yè)態(tài)，所產生的消費大數(shù)據也是開發(fā)商的重要資源。

而相較輕資產模式，自持地塊的最大優(yōu)勢在于可以擁有房產證，從而使房產證券化(REITs)成為可能。開發(fā)商可以通過成功的經營運作，使得自持的公寓實現(xiàn)增值，再轉讓給第三方，實現(xiàn)資產的收益。

不過，面對“租售并舉”的政策轉向，不同地產商的戰(zhàn)略選擇并不相同。

前述融信地產不具名負責人對《中國新聞周刊》表示，推進租售并舉的長效機制，能改變房地產市場諸多不合理的現(xiàn)象，有利于市場健康平穩(wěn)發(fā)展。但融信目前并沒有進行業(yè)務轉型的打算，仍堅持地產開發(fā)為核心業(yè)務，另一方面也會根據國家政策適時調整戰(zhàn)略，保持一定的靈活性。

而龍湖則明確將長租公寓業(yè)務新增為和地產、物業(yè)、商業(yè)并行的四大主航道業(yè)務之一。“在全國地產商中，龍湖是第一個堅定的把長租公寓作為和地產業(yè)務并重的地產商。” 邵俊坦言，在集團內部，長租公寓業(yè)務，從戰(zhàn)略上已經和地產業(yè)務是平行的，沒有孰重孰輕，絕對是戰(zhàn)略級業(yè)務，而不是試水級業(yè)務。

在他看來，這種堅定，來自于順勢而為。一方面，隨著消費升級，新一輪居住新風口已經出現(xiàn)，“未來，每五個人中就有一個租房客，這是龍湖綜合了各種大數(shù)據算法得出的結論，而不是隨便說說。”

另一方面，作為地產商，他們敏銳地發(fā)現(xiàn)，國家推進“租售并舉”的執(zhí)行力度比較大，“一些城市的住建部門，為了落實租售并舉的政策，都是到現(xiàn)場辦公。”邵俊坦言，多種趨勢，已經讓龍湖非常堅定地相信，租住市場是非常重要的長線業(yè)務，并且對整個房地產市場能起到結構優(yōu)化功能，“絕不是為了抑制房價而打出的一張臨時牌。”

集體土地入市開了“小口子”

為了加快構建“租售并舉”的住房體系，近幾個月，從中央到地方，不斷有各類政策密集推出。除了國有土地部分動作頻頻，讓很多人意外的是，集體土地也迅速加入了租賃市場。

8月28日，國土部和住建部下發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，決定在北京、上海等13個超大或大城市先行試點。

該方案核心內容是，“試點城市村鎮(zhèn)集體經濟組織，可自行開發(fā)運營，也可通過聯(lián)營、入股等方式，建設運營集體租賃住房”。

改革的背景不難理解，在2013年，中共十八屆三中全會《決定》就提出了改革目標，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同價同權。

在這個大方向下，近五年來，集體土地入市開展了一系列探索，比如，全國多個試點地區(qū)開展存量集體建設用地使用權掛牌出讓、“兩權”抵押(即承包地經營權和農民住房財產權抵押)、改革征地模式(縮小征地范圍以及提高補償標準)等。

不過，改革的節(jié)奏并不盡如人意，集體土地和國有土地，仍然是涇渭分明的兩個市場，絕大部分集體土地入市仍然繞不開“征地”這個環(huán)節(jié)，距離真正的同地同權仍有很多路要走。

這次的集體土地租賃房試點，給很多人帶來了希望。至少從表面上看，13個試點城市的集體建設用地，可以繞過“征地”環(huán)節(jié)，直接建設租賃住房，甚至可以提供給城里人居住。

但在中國社會科學院農村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英看來，這項改革試點對城郊土地利用的基本格局不會有大的影響，更不會如一些評論所言，對中國農村建設用地管理制度改革有關鍵性意義。

“這項改革是對地方關于深化土地制度改革要求的一個積極回應。”黨國英告訴《中國新聞周刊》，但從集體土地入市的角度看，只是一個小口子，談不上重大突破。

“如果改革了集體土地必須收歸國有才能用于非農建設，實現(xiàn)同地同權同價，這才是改革的大口子。”黨國英認為，集體建設用地用來建租賃房，準確說是土地功能的調整，“原來只能建工廠、大棚，原則上不讓建住宅，這次允許建租賃房，但仍然禁止建可售的商品房。”

在他看來，如果從土地改革的突破價值看，集體土地能上市、實現(xiàn)同地同權同價，這個突破意義最大。其次是，不上市但允許建設可售商品房。再次才是目前的集體土地用于建設租賃房。“即使沒有當前這個政策，但在現(xiàn)實中，很多城鄉(xiāng)結合部，租賃房已經廣泛存在了，而且量還很大，只不過都是由農民自建。”

“現(xiàn)在的政策，更準確說是一種追認。”黨國英告訴《中國新聞周刊》，從20世紀80年代開始，在珠三角地區(qū)，就已經出現(xiàn)了農民利用宅基地建設公寓對外出租的現(xiàn)象。隨著城市化進程加快，不僅在珠三角，在全國范圍內，幾乎每個“城中村”都存在由農民自發(fā)建設的租賃公寓，已經提供了大量的租賃住房，地方政府基本采取“不支持”“不鼓勵”“不干預”的態(tài)度，而這一次的政策，也讓曾經的“灰色地帶”變得更加明晰。

另一個更緊迫的現(xiàn)實是，在很多大城市，國有土地供應緊張和集體土地散亂低效、無法集約利用的矛盾越來越突出。一邊是大城市供地完成率連年下降，一線城市近5年供地完成率不足60%，土地征用成本高、周期長，倒逼房價上漲；一邊卻是城中村和城鄉(xiāng)結合部有大量閑置低效、違法使用的集體土地，亂象叢生且農民無法享受土地溢價紅利。

很多人期待，改革之后，會有很多成本低、體量大的集體土地逐漸進入市場，改變地價持續(xù)上漲的預期，甚至最終影響高房價“軟著陸”。

在鏈家地產研究院院長楊現(xiàn)領看來，改革之后形成的總體供應量是會增加很多，但實際形成有效供應的可能有限，一方面是流轉機制過程繁瑣和不透明，另一方面在租賃市場熱門區(qū)域的用地還是有限的。

“以北京為例，根據北京國土局公布的集體土地征收及農用地轉用地塊信息，2016年至今約有2187公頃，這些地塊主要分布于郊區(qū)，城六區(qū)僅占四分之一，其中有15%是在豐臺區(qū)，而像海淀、朝陽這樣的租賃熱門區(qū)域，僅有不及5%的比例。”楊現(xiàn)領告訴《中國新聞周刊》，集體土地建設租賃房對房價的實際影響有限，“對不少剛需群體來說，租房只是過渡，他們最終會進入到買賣市場，只是可能推遲幾年而已。”

黨國英對試點最終能釋放多少集體土地用于租賃持謹慎態(tài)度。他認為，在被選中的試點城市的郊區(qū)農村，集體經營性建設用地雖然數(shù)量較大，但大多已經被占用，真正閑置的建設用地很少。動用農民宅基地開發(fā)租賃住房的可能性不大。一些地方有可能通過解除舊的用地合同，釋放出一些土地，但釋放多少土地會受到廢約成本及新投資回報高低的影響，有很大的不確定性。

另一個關鍵問題是，這次試點，是否意味著村集體掌握了土地供應的主動權，村集體可否在符合規(guī)劃的前提下，自主決定是否入市？從目前模式來看，幾乎沒有這種可能性。

目前，各個城市每年的土地都是“計劃供應”，政府牢牢控制著供應量。以北京為例，2017年~2021年，北京計劃供應住宅用地6000公頃。其中，集體建設用地1000公頃，約占六分之一。這意味著，北京市仍將集體土地供應納入供地計劃。本質上，供地節(jié)奏和供地規(guī)模，都由政府把控。

“政府的態(tài)度經歷了不想管-不得不管-主動管的過程，將會使更多大的開發(fā)企業(yè)參與到村集體用地的經營開發(fā)中，無疑會提高這類區(qū)域的規(guī)劃建設水平和管理能力。”楊現(xiàn)領對《中國新聞周刊》表示，北京首次將集體土地供應納入年度供應計劃，而深圳更是把長期以來存在的城中村逐步納入到住房供應管理體系內，“官方開始承認其在住房供應市場中的地位，本身即是一種進步。”