【編者按】理論上講,共有產(chǎn)權(quán)住房能實現(xiàn)住房居住屬性、保障屬性與財產(chǎn)權(quán)利的有機統(tǒng)一,提升住房保障制度的公平性。但在實施過程中,我們依然面臨共有產(chǎn)權(quán)住房與已有保障房關(guān)系、共有產(chǎn)權(quán)住房由誰供給、如何定價等諸多現(xiàn)實問題。

為解決我國大中城市中低收入家庭住房問題,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點,北京近日頒布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》,成為繼上海、淮安等城市推行共有產(chǎn)權(quán)住房的又一試點城市。這意味著,共有產(chǎn)權(quán)住房在我國從理論層面的探討走向?qū)嵺`,并呈現(xiàn)逐漸擴大的趨勢。

理論上講,共有產(chǎn)權(quán)住房能有效地打通租購市場,彌補傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)式住房保障的制度缺陷,壓縮了尋租空間,避免了福利陷阱。共有產(chǎn)權(quán)住房通過降低住房所有權(quán)的進入門檻,能夠滿足國人擁有住房的愿望,為家庭持續(xù)增持產(chǎn)權(quán)份額提供可行辦法,有效激勵家庭實現(xiàn)財富積累。同時,相對于公租房而言,共有產(chǎn)權(quán)住房還可以減少政府在住房保障方面的財政支出,促進資金的有效周轉(zhuǎn),提高住房保障體系運行效率?？梢哉f,共有產(chǎn)權(quán)住房體現(xiàn)了住房的居住屬性、保障屬性與財產(chǎn)權(quán)利的有機統(tǒng)一,提升了住房保障制度的公平性。

然而,在推行共有產(chǎn)權(quán)住房的過程中,我們依然面臨著許多因理論與實際“脫節(jié)”而表現(xiàn)出的困惑與問題,主要表現(xiàn)在以下三個方面:

首先,對“共有產(chǎn)權(quán)”的總體認知仍然模糊。對地方來說,推行共有產(chǎn)權(quán)住房意味著面臨很多不確定因素,還有可能承擔試錯風險。由于缺少相對成熟的共有產(chǎn)權(quán)住房制度的頂層設(shè)計,地方住房主管部門對共有產(chǎn)權(quán)住房的理解可能模糊不清,試點在一定程度上會將地方政府與民眾置于不確定性環(huán)境之中,試錯風險無法控制。而且,地方住房主管部門還可能存在對共有產(chǎn)權(quán)住房制度同目前已有住房制度環(huán)境是否耦合的疑慮。由于我國保障性住房名目繁雜,地方住房主管部門難免會認為,若再增加新的保障性住房類型,將加大政府的工作負擔,打亂住房主管部門工作安排的協(xié)調(diào)性。同時,地方住房主管部門可能認為共有產(chǎn)權(quán)住房制度本身具有非必要性,原因在于共有產(chǎn)權(quán)住房類似于住房的銀行按揭貸款等金融手段,針對低收入人群甚至可以采用零首付的方式進行幫扶,因而沒有必要再次增加新的保障房類別。以上種種疑慮可能會增加共有產(chǎn)權(quán)住房在現(xiàn)實中的推行難度。

其次,在推行共有產(chǎn)權(quán)住房過程中,地方政府部門可能難以確定自身職責定位。特別是如果政府同時作為共有產(chǎn)權(quán)的管理者與持有者,這種運動員和裁判員的雙重角色的沖突,使其擔心在實施的過程中可能與民眾產(chǎn)生的沖突。

最后,共有產(chǎn)權(quán)住房具體落地細則仍然欠缺。譬如,共有產(chǎn)權(quán)住房由誰供給,由地方政府還是由企業(yè)供給?與誰共有,家庭與企業(yè)共有還是與地方政府共有?什么樣的家庭可以購買共有產(chǎn)權(quán)住房?如何定價,包括不同時點出售價格的制定和租金價格的制定?共有人是否可以雙向回購?回購中如何控制風險,特別是如果跟地方政府共有,地方政府如何控制風險?使用過程中的管理難題,如住宅維修資金如何分攤等?這些問題,會成為地方政府推行共有產(chǎn)權(quán)住房的阻礙。

共有產(chǎn)權(quán)住房在我國進一步推行并推廣,關(guān)鍵在于以財富積累與激勵家庭自我發(fā)展為出發(fā)點,以“共有”和“產(chǎn)權(quán)”為核心進行精準定位,從而提高住房保障制度效率,提升社會福祉。為推進該政策的順利落地實施,相關(guān)部門應(yīng)從如下幾個方面著手改進:

加強對共有產(chǎn)權(quán)住房的認知,因地制宜地實現(xiàn)住房制度的嵌合。首先,要充分認識產(chǎn)權(quán)本身的重要意義,在此基礎(chǔ)上充分理解共有產(chǎn)權(quán)住房所具備的吸引力及其所帶來的改革紅利。其次,要重視共有產(chǎn)權(quán)住房實施的區(qū)域性與適宜性。隨著城市的發(fā)展變遷,隨著人口規(guī)模變化與居民住房支付能力的此消彼長,發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房制度可能演變成為一個階段性與區(qū)域性并存的狀態(tài)。共有產(chǎn)權(quán)住房的實施,一方面是由于在當前房價過快上漲的背景下,大部分中低收入者難以購買住房,享受不到住房市場化改革紅利；另一方面,則是由于當前存在著住房供過于求、住房市場不景氣的現(xiàn)象。因此可以說,共有產(chǎn)權(quán)住房是在當前住房市場沒有足夠購買力的環(huán)境下所特有的過渡性住房。對于住房問題突出、人口流入規(guī)模較大的一線城市,根據(jù)其住房結(jié)構(gòu)與人口結(jié)構(gòu)的基本匹配的差異,對于其實施共有產(chǎn)權(quán)住房的區(qū)域定位也應(yīng)當區(qū)別對待。

協(xié)調(diào)共有主體之間的利益均衡,積極探索第三方機構(gòu)。在共有產(chǎn)權(quán)住房的實踐過程中,如何協(xié)調(diào)個人、企業(yè)與政府三個主體之間的利益均衡以及政府角色沖突問題,需要在以下幾種情況中探尋適宜的共有模式。一種情況是,開發(fā)企業(yè)參與開發(fā)建設(shè)后,不愿意與個人共同持有,則地方政府可以通過組建第三方機構(gòu),代替其對開發(fā)企業(yè)的房源進行回購,與個人以共有產(chǎn)權(quán)方式持有住房——這種模式,也可以理解為地方政府與個人實際共有而非名義上的共有模式。另一種情況是,開發(fā)企業(yè)不愿與個人共同持有住房,但與個人有雇傭關(guān)系的企業(yè)愿意與個人共同持有住房——在這種模式下,通過與員工共同持有住房,企業(yè)有利于維持長期穩(wěn)定的雇傭關(guān)系。此外,還可以探索培育非營利性組織的模式,讓其成為政府與個人之間的橋梁,利用非營利組織承擔部分共有產(chǎn)權(quán)住房的運作,如租金的收繳等,形成住戶-非營利組織模式,非營利性組織可以逐步替代政府在共有產(chǎn)權(quán)住房制度中的角色。

完善共有產(chǎn)權(quán)住房制度設(shè)計,實現(xiàn)各階段、各主體之間的權(quán)益均衡。共有產(chǎn)權(quán)住房的“落地”關(guān)鍵是要理清共有人所占份額以及份額如何轉(zhuǎn)化的問題。因此,在完善共有產(chǎn)權(quán)住房的政策制度設(shè)計上,建議具體從以下方面努力。一是在申購管理方面,控制供應(yīng)對象,放寬準入標準。二是在定價方面,結(jié)合英國共有產(chǎn)權(quán)模式中的“共享權(quán)益”模式和成都基準價定價法,購房家庭通過支付市場價格購買一定比例的住房產(chǎn)權(quán),價格和市場接軌。三是在租金的確定方面,按照“誰出資,誰受益”的原則,租金的確定基本參照市場租金,以同地段住房租金的平均水平為基準,扣除家庭擁有產(chǎn)權(quán)的份額比例進行繳納。在后期居民進行回購時,將租金折算成購房款,維護購房者的資金成本。四是在合同改簽管理方面,遵循商品房房屋管理條例的規(guī)定。在共有產(chǎn)權(quán)住房模式中,當購房人再次購買房屋部分產(chǎn)權(quán)時,需要政府相關(guān)部門對此進行明確,在第一次合同備案之后的產(chǎn)權(quán)更改屬于產(chǎn)權(quán)份額調(diào)整而非更改合同,從而避免法律問題。五是在增購與回購方面,實現(xiàn)靈活的產(chǎn)權(quán)比例處置。利用年限的約束,對共有產(chǎn)權(quán)住房的增購與回購以及完全購買后的再售等情況制定相關(guān)政策。六是在物業(yè)管理方面,對于共有產(chǎn)權(quán)住房的維修資金予以充分考慮,根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例的變動,補償相應(yīng)比例的維修基金以維護公平。