共有產(chǎn)權(quán)管理辦法正式落地 住建委再次督促市場加快供應(yīng)

32個共有產(chǎn)權(quán)房 你選哪個安家？

9月30日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式實施，同日，首個共有產(chǎn)權(quán)住房項目朝陽區(qū)錦都家園也進行了公開搖號。此前，由于共有產(chǎn)權(quán)管理辦法沒有正式落地，共有產(chǎn)權(quán)房(自住房)的申購暫緩。業(yè)內(nèi)預(yù)計，《辦法》實施后，此前推出的共有產(chǎn)權(quán)房土地入市速度也會加快。上周，北京市住建委也印發(fā)通知要求，加快推進政策性住房、商品房及配套設(shè)施建設(shè)任務(wù)落實，加快建設(shè)進度，盡快形成有效供應(yīng)，切實保障群眾住房需求。

新政策、新要求下，一大批共有產(chǎn)權(quán)房即將入市，哪些購房者將受益？運行了四年的自住房變身共有產(chǎn)權(quán)房，除名稱外，到底發(fā)生了哪些變化？有哪些項目在路上等待購房人申請？

住建委要求推進未開工項目建設(shè) 共有產(chǎn)權(quán)房入市速度有望加快

等待了三個多月，小梁終于等到了錦都家園的搖號結(jié)果，這次他的選房順序排到了6000多號。雖然買到的可能幾乎為零，但對小梁來說，也算是一塊石頭落了地。

今年6月，繼東壩兩個項目申購失敗后，小梁又申購了朝陽區(qū)錦都家園項目，申購?fù)瓿珊?，他一直關(guān)注著該項目的動向，不過北京市住建委官網(wǎng)上，項目狀態(tài)一直顯示為“資格核驗中”。據(jù)了解，申購過程跨越政策轉(zhuǎn)折點的錦都家園，是北京首個共有產(chǎn)權(quán)項目，此前由于《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》沒有正式落地，遲遲沒有進入搖號程序。

9月30日，該《辦法》正式實施，同日，錦都家園也舉行了公開搖號儀式，121186戶家庭獲得最終的選房順序。業(yè)內(nèi)人士認為，由于錦都家園的申購處在自住型商品房到共有產(chǎn)權(quán)住房的政策過渡期，申購時間有所拉長，這期間其他自住型商品房入市節(jié)奏也被暫緩?！掇k法》落地實施后，此前出讓的自住房地塊入市節(jié)奏也會加快。

近日，北京市住建委也印發(fā)了《關(guān)于加快推進2017年政策性住房、商品房及配套設(shè)施投資任務(wù)落實的通知》?！锻ㄖ芬螅鲄^(qū)住建委、房管局主管領(lǐng)導要親自帶隊，定期赴項目現(xiàn)場進行巡查，通過督促項目投資落地，加快項目建設(shè)進度。加快推進政策性住房、商品房及配套設(shè)施建設(shè)任務(wù)落實，加快建設(shè)進度，盡快形成有效供應(yīng)。

針對已拿地未開工項目，特別是2014年至2016年期間新拿地未開工項目，各單位要及時了解項目推進需求，進一步暢通審批渠道，提高服務(wù)效率，盡可能縮短行政事項辦理時限，為推動項目盡快開工創(chuàng)造條件。針對處于在施階段的項目，特別是2016年以后新開工的項目，要加大推進服務(wù)力度，努力加快項目建設(shè)進度。針對“1300萬平方米拿地未開工和950萬平方米開工未入市”專項任務(wù)清單項目，各單位要集中精力，持續(xù)發(fā)力，繼續(xù)做好推進工作。下一步，市、區(qū)兩級住建委(房管局)將繼續(xù)加大協(xié)調(diào)推進力度，全力推進政策性住房、商品房及配套設(shè)施建設(shè)進度。

《廣廈時代》根據(jù)北京市國土資源局公開數(shù)據(jù)整理，目前北京土地已出讓，但尚未申購的項目共有28個，加上剛推出尚未公開競拍的四個地塊，共有32個地塊上的共有產(chǎn)權(quán)房等待購房人的申購。

申購資格門檻提高 “新北京人”申購成功概率提升

《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》中規(guī)定，該《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項目出租、出售管理，按照原規(guī)定執(zhí)行。該《辦法》施行后，未銷售的自住型商品住房、限價商品住房、經(jīng)濟適用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的，均按該《辦法》執(zhí)行。

這也就意味著，運行了近四年的自住型商品房將退出市場，此前出讓的自住型商品房地塊也都將轉(zhuǎn)向供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房。相較自住房，共有產(chǎn)權(quán)房的申請門檻有所提高。

按照以前自住房的申請政策，名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭，以及符合購房條件且名下無房的非京籍家庭，都可以購買“自住型商品房”。不同類型家庭只是申請的優(yōu)先級不同。而共有產(chǎn)權(quán)房的申請條件要求則增加了不少。申請家庭應(yīng)符合本市住房限購條件且家庭成員在本市均無住房，單身申請者則需年滿30周歲。

此外，已簽訂住房購買合同或征收(拆遷)安置房補償協(xié)議的；在本市有住房轉(zhuǎn)出記錄的；有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的均不能申請共有產(chǎn)權(quán)房。如果申請家庭放棄選定共有產(chǎn)權(quán)房或選定住房后未簽訂購房合同，累計兩次及以上的，3年內(nèi)不得再次申購共有產(chǎn)權(quán)住房。

而且，如果共有產(chǎn)權(quán)房購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的，其共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額需由代持機構(gòu)回購。也就是說，要想持續(xù)保留手里的共有產(chǎn)權(quán)房，購房人就不能再有其他房產(chǎn)。

雖然申購門檻提高了，但有一部分申購人購買到共有產(chǎn)權(quán)房的概率明顯提高了，那就是“新北京人”。早期的自住型商品房申購中，非京籍家庭屬于非優(yōu)先家庭，很難有選房機會，但《辦法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。以錦都家園為例，搖號按照銷售對象分為兩組，第一組為朝陽區(qū)戶籍無房家庭及在朝陽區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，共95965戶。面向該組家庭銷售的房源為299套，占該項目總房源的70%，中簽率為0.3%。第二組為在朝陽區(qū)工作且符合北京市住房限購政策的非京籍(“新北京人”)無房家庭，共25221戶，面向該組家庭銷售的房源為128套，占該項目總房源的30%，中簽率約為0.5%。“新北京人”的中簽概率相較本區(qū)戶籍無房戶還要略微高一些。

實際價格相較自住房有所提升 品質(zhì)標準大幅提升

相比自住型商品房，共有產(chǎn)權(quán)房另一個最大的變化體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)比例的分配上。自住房政策中規(guī)定，自住房購買五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上繳財政。

一刀切的政策讓不同區(qū)域的自住房未來的增值空間出現(xiàn)很大不同，而共有產(chǎn)權(quán)房在產(chǎn)權(quán)分配上進行了大幅度的調(diào)整。

以錦都家園為例，如果該項目在《辦法》實施前搖號銷售，購房人擁有的是完整的產(chǎn)權(quán)，持有滿五年后再次交易需要將收益的30%上繳。而按照《辦法》的新規(guī)定，該項目均價為22000元/平方米，單套住房的購房人產(chǎn)權(quán)份額比例為50%，政府持有剩余50%產(chǎn)權(quán)。再次上市時，政府委托的代持機構(gòu)優(yōu)先回購，且購房人只能得到50%產(chǎn)權(quán)部分的收益。雖然購買時的價格沒有變化，但對于購房人來說，購房、持有的成本還是有所上升。

除了產(chǎn)權(quán)分配發(fā)生變化外，近期入市的共有產(chǎn)權(quán)房地塊的銷售定價也有一定上浮。以昌平北七家的共有產(chǎn)權(quán)房為例，2014年入市的自住房地塊，出讓時定價為19000元/平方米，而北京市國土資源局最新掛出的共有產(chǎn)權(quán)房地塊，銷售價格則定為30000元/平方米，含全裝修。

價格有所調(diào)整的同時，北京市住建委對共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)標準也進行了明確規(guī)定。品質(zhì)，成為共有產(chǎn)權(quán)房的另一個代名詞。

與《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》同步，北京市住建委同時出臺了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導則(試行)》。對于共有產(chǎn)權(quán)住房項目的土地供應(yīng)、規(guī)劃設(shè)計、專家評審、招投標管理、質(zhì)量監(jiān)管、嚴格驗收、售后服務(wù)、執(zhí)行監(jiān)管、物業(yè)管理、社區(qū)營造等進行了規(guī)定，明確要求共有產(chǎn)權(quán)住房全面實施裝配式建造、全裝修成品交房，執(zhí)行綠色建筑二星級及以上標準。近日，北京市住建委官方公眾號“安居北京”也發(fā)表了文章，代表官方從品質(zhì)層面解讀了共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)標準。文章提到，未來的共有產(chǎn)權(quán)住房項目，將成為集環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、配套完善、節(jié)能環(huán)保、質(zhì)量過硬、智慧科技于一體的優(yōu)質(zhì)項目。

共有產(chǎn)權(quán)房讓投資客“走開”

此前，有人提出由于去杠桿化及限貸限購政策影響，商品房投資屬性在下降，而共有產(chǎn)權(quán)房作為一個新品類，而且價格遠遠低于周邊商品房，一旦過了政策期，價格會從二手房市場找齊，正如當初的經(jīng)濟適用房5年政策期之后，跟商品房價格差得并不是特別多。因此，共有產(chǎn)權(quán)還是有投資價值的。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提出異議。

首先，從制度設(shè)計看，北京的共有產(chǎn)權(quán)是中國保障房歷史上到目前為止最完善的一次。

其次，從投資角度看，共有產(chǎn)權(quán)已經(jīng)毫無價值，所以從制度設(shè)計上，的確是非常明顯地回歸了居住，“避免了過度福利化”導致的開著寶馬申請的現(xiàn)象。買了共有產(chǎn)權(quán)房，未來通過共有產(chǎn)權(quán)小戶型作為跳板，獲得升值的概率已經(jīng)非常低了，基本上離開這個市場的可能性也很小。

第三，共有產(chǎn)權(quán)房的最重大的政策變化是，不得轉(zhuǎn)商，也就是說，購房者將永遠不能夠獲得完全意義上的投資價值。雖然在體系內(nèi)也有一定的升值可能性。

共有產(chǎn)權(quán)房實際就變成了有產(chǎn)權(quán)的公租房，可流轉(zhuǎn)，但投資屬性弱。