作者：上海財經(jīng)大學副校長、教授，上海財經(jīng)大學公共經(jīng)濟與管理學院博士生　姚玲珍、王芳

發(fā)展共有產(chǎn)權住房，是貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”要求、順應住房供給側結構性改革、促進購租并舉住房制度和供應體系完善的重要舉措。在這一過程中，共有產(chǎn)權住房如何定位、供應主體是否可以多元化、共有人之間的權利和義務的明確以及產(chǎn)權比例劃分能否更加靈活等問題，仍有待進一步思考。

第一，堅持共有產(chǎn)權住房的保障功能。

理論上，住房保障制度的設計存在三種原則：福利原則、救濟原則和幫扶原則。共有產(chǎn)權住房制度遵循的是幫扶原則，即由政府和家庭一起努力解決住房困難，避免住房保障中的權利尋租和居民套利。

從我國的實踐來看，上海、江蘇淮安將共有產(chǎn)權住房定位于保障性住房，供應對象為本市戶籍的中低收入住房困難家庭，并對住房面積、可支配收入、人均財產(chǎn)等有明確規(guī)定。北京、廣東深圳的共有產(chǎn)權住房則定位為政策性商品住房，具有保障性和市場化的雙重特征。其中，北京規(guī)定，共有產(chǎn)權住房不少于30%的房源供應給在本地工作的非本市戶籍家庭，面向對象更為廣泛。這種定位上的差異使得各地在供應對象甚至供后管理方面存在不同。

結合理論和實踐，我們認為，共有產(chǎn)權住房應定位于對現(xiàn)有保障性住房體系的改進和補充，屬于具有保障性質的政策性住房。

第二，注意推動參與主體的多元化。

我國共有產(chǎn)權住房制度是從供給端發(fā)力，由政府給予支持，推動中低收入家庭通過自身努力逐步擁有住房，體現(xiàn)了互幫互助、共享發(fā)展的理念。為了更好地落實共享發(fā)展理念，可以借鑒一些發(fā)達國家的經(jīng)驗，鼓勵更多主體參與共有產(chǎn)權住房建設，完善共有產(chǎn)權住房制度。在使人民擁有更多獲得感的同時，實現(xiàn)住房保障模式從政府主導向政府引導、社會參與、市場運作的轉變。

例如，英國共有產(chǎn)權住房主要由住房協(xié)會負責運作和管理，政府則負責對共有產(chǎn)權住房的面向對象、保障標準、運行方式等進行頂層設計。又如，美國共有產(chǎn)權住房是伴隨金融創(chuàng)新而逐步發(fā)展起來的，金融信貸機構直接參與共有產(chǎn)權，使住房建設資金渠道多元，也有利于風險的分擔。

總的來看，多元化參與主體提升了住房保障水平和整體運行效率。就我國的情況而言，為了擴大供應主體，可先鼓勵企事業(yè)單位、非盈利機構成為共有產(chǎn)權的持有主體。例如，各高校和科研院所可采用共有產(chǎn)權的方式向引進人才提供住房。這一方面有利于增加住房供應，另一方面又能有效避免產(chǎn)權模糊的問題。待共有產(chǎn)權運行機制成熟后，可建立住房合作社來接管政府已有的住房，并展開進一步的開發(fā)和建設，從而減輕政府管理壓力與財政壓力。之后，還可嘗試允許房地產(chǎn)開發(fā)商等成為共有產(chǎn)權的持有主體，推進住房保障供應與市場化供應的銜接。

第三，權利與義務明晰，確保共有人之間的公平。

通常情況下，共有產(chǎn)權住房采取政府和購房人按份共有的方式。政府將其持有產(chǎn)權中蘊含的使用權讓渡給購房人，由購房人獨占使用，而相應的房屋維護、管理責任完全由購房人承擔?？梢?，共有人之間并未完全按照擁有的產(chǎn)權比例享受權利和分擔義務。這在實際運作中容易形成產(chǎn)權模糊乃至混亂。諸如購房人對共有產(chǎn)權住房是否擁有處置權，如能否用于抵押、出租等，以及處置時產(chǎn)生的收益或風險應如何分配等，不時引發(fā)爭議。

現(xiàn)實中，不同地方的具體規(guī)定是有所不同的。上海強調，在取得完全產(chǎn)權前不得出租、出借以及進行除購房按揭外的抵押。北京的共有產(chǎn)權住房由于具有一定的商品房特性，故可出租、可抵押，業(yè)主自主權更大。但是，后期出租收益如何分配、抵押貸款如何償還等問題尚有待明確。一個初步的建議是，在不違背住房保障功能的前提下，可適當賦予購房人一定的處置權，但共有人之間須對相關權益與責任作出明確約定。

第四，產(chǎn)權比例精準化，滿足不同家庭的購房訴求。

在國外，共有產(chǎn)權住房的產(chǎn)權比例分配呈現(xiàn)兩個方面的特征：一是，初始產(chǎn)權比例靈活、保障面廣；二是，產(chǎn)權比例具有可調整性。例如，英國共有產(chǎn)權住房的產(chǎn)權比例設置靈活，購房者可以在25%至75%之間任意選擇。同時，建立產(chǎn)權比例調整機制，購房人可依據(jù)自身經(jīng)濟收入、住房支出支付能力的增加購買剩下的產(chǎn)權。當然，在購房家庭經(jīng)濟條件變差時，也可以減少產(chǎn)權持有比例，變現(xiàn)部分產(chǎn)權。

在此，建議先設定一個購買基礎比例，購房人所持有比例在不低于該比例下，可依據(jù)自身條件自由選擇產(chǎn)權比例。同時，在一定條件下允許減持部分產(chǎn)權，但原則上不能低于基礎比例。