作者：上海財經大學副校長、教授，上海財經大學公共經濟與管理學院博士生　姚玲珍、王芳

發(fā)展共有產權住房，是貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”要求、順應住房供給側結構性改革、促進購租并舉住房制度和供應體系完善的重要舉措。在這一過程中，共有產權住房如何定位、供應主體是否可以多元化、共有人之間的權利和義務的明確以及產權比例劃分能否更加靈活等問題，仍有待進一步思考。

第一，堅持共有產權住房的保障功能。

理論上，住房保障制度的設計存在三種原則：福利原則、救濟原則和幫扶原則。共有產權住房制度遵循的是幫扶原則，即由政府和家庭一起努力解決住房困難，避免住房保障中的權利尋租和居民套利。

從我國的實踐來看，上海、江蘇淮安將共有產權住房定位于保障性住房，供應對象為本市戶籍的中低收入住房困難家庭，并對住房面積、可支配收入、人均財產等有明確規(guī)定。北京、廣東深圳的共有產權住房則定位為政策性商品住房，具有保障性和市場化的雙重特征。其中，北京規(guī)定，共有產權住房不少于30%的房源供應給在本地工作的非本市戶籍家庭，面向對象更為廣泛。這種定位上的差異使得各地在供應對象甚至供后管理方面存在不同。

結合理論和實踐，我們認為，共有產權住房應定位于對現有保障性住房體系的改進和補充，屬于具有保障性質的政策性住房。

第二，注意推動參與主體的多元化。

我國共有產權住房制度是從供給端發(fā)力，由政府給予支持，推動中低收入家庭通過自身努力逐步擁有住房，體現了互幫互助、共享發(fā)展的理念。為了更好地落實共享發(fā)展理念，可以借鑒一些發(fā)達國家的經驗，鼓勵更多主體參與共有產權住房建設，完善共有產權住房制度。在使人民擁有更多獲得感的同時，實現住房保障模式從政府主導向政府引導、社會參與、市場運作的轉變。

例如，英國共有產權住房主要由住房協會負責運作和管理，政府則負責對共有產權住房的面向對象、保障標準、運行方式等進行頂層設計。又如，美國共有產權住房是伴隨金融創(chuàng)新而逐步發(fā)展起來的，金融信貸機構直接參與共有產權，使住房建設資金渠道多元，也有利于風險的分擔。

總的來看，多元化參與主體提升了住房保障水平和整體運行效率。就我國的情況而言，為了擴大供應主體，可先鼓勵企事業(yè)單位、非盈利機構成為共有產權的持有主體。例如，各高校和科研院所可采用共有產權的方式向引進人才提供住房。這一方面有利于增加住房供應，另一方面又能有效避免產權模糊的問題。待共有產權運行機制成熟后，可建立住房合作社來接管政府已有的住房，并展開進一步的開發(fā)和建設，從而減輕政府管理壓力與財政壓力。之后，還可嘗試允許房地產開發(fā)商等成為共有產權的持有主體，推進住房保障供應與市場化供應的銜接。

第三，權利與義務明晰，確保共有人之間的公平。

通常情況下，共有產權住房采取政府和購房人按份共有的方式。政府將其持有產權中蘊含的使用權讓渡給購房人，由購房人獨占使用，而相應的房屋維護、管理責任完全由購房人承擔?？梢?，共有人之間并未完全按照擁有的產權比例享受權利和分擔義務。這在實際運作中容易形成產權模糊乃至混亂。諸如購房人對共有產權住房是否擁有處置權，如能否用于抵押、出租等，以及處置時產生的收益或風險應如何分配等，不時引發(fā)爭議。

現實中，不同地方的具體規(guī)定是有所不同的。上海強調，在取得完全產權前不得出租、出借以及進行除購房按揭外的抵押。北京的共有產權住房由于具有一定的商品房特性，故可出租、可抵押，業(yè)主自主權更大。但是，后期出租收益如何分配、抵押貸款如何償還等問題尚有待明確。一個初步的建議是，在不違背住房保障功能的前提下，可適當賦予購房人一定的處置權，但共有人之間須對相關權益與責任作出明確約定。

第四，產權比例精準化，滿足不同家庭的購房訴求。

在國外，共有產權住房的產權比例分配呈現兩個方面的特征：一是，初始產權比例靈活、保障面廣；二是，產權比例具有可調整性。例如，英國共有產權住房的產權比例設置靈活，購房者可以在25%至75%之間任意選擇。同時，建立產權比例調整機制，購房人可依據自身經濟收入、住房支出支付能力的增加購買剩下的產權。當然，在購房家庭經濟條件變差時，也可以減少產權持有比例，變現部分產權。

在此，建議先設定一個購買基礎比例，購房人所持有比例在不低于該比例下，可依據自身條件自由選擇產權比例。同時，在一定條件下允許減持部分產權，但原則上不能低于基礎比例。