●經(jīng)過近20年的住房制度改革和發(fā)展，住房總量供不應求矛盾已經(jīng)得到明顯緩解，必須轉變過去供不應求階段的住房發(fā)展理念，形成以人為本的住房發(fā)展理念，在發(fā)展中保障和改善民生，補齊民生短板、全面改善居住條件。

●面對新的住房發(fā)展階段，亟須改變住房宏觀調控工具化的傾向，改變過度強調住房經(jīng)濟屬性的傾向，讓住房回歸居住本質屬性，針對不同收入、不同區(qū)域的差異性，根據(jù)分層、分城施策原則，精準界定不同類型住房產(chǎn)品的屬性。

●針對住房發(fā)展的不平衡不充分矛盾，我們亟須根據(jù)不同屬性住房需求特點，構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

經(jīng)過近20年的住房制度改革和發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民住房條件得到明顯改善，2016年城市人均居住建筑面積達到36.6平方米，比1998年住房制度改革之初幾乎翻了一番。住房總量供不應求矛盾已經(jīng)得到明顯緩解，同時，住房發(fā)展不平衡不充分矛盾仍然存在，并對經(jīng)濟結構平衡、新型城鎮(zhèn)化以及金融風險的影響日益突出。

十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，系統(tǒng)闡述了未來一個階段我國住房政策的價值取向、制度框架和發(fā)展目標，為解決新時代住房領域的不平衡不充分矛盾提供了一個清晰的路線圖和解決方案。

新時代需要建立

新的住房發(fā)展理念

近年來，住房迅猛發(fā)展對宏觀經(jīng)濟、地方財政、金融資產(chǎn)以及家庭財富等方面產(chǎn)生了巨大拉動作用。主要表現(xiàn)為以下幾個方面：

第一，房地產(chǎn)成為拉動經(jīng)濟增長的重要動力。2016年房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的增加值占GDP比重為13.1%，房地產(chǎn)的帶動作用可以涉及到整個經(jīng)濟的30%左右。第二，房地產(chǎn)成為地方財力的重要支撐。2016年國有土地使用權出讓收入3.7萬億，相當于當年地方政府本級稅收收入的57.9%。第三，房地產(chǎn)相關貸款成為銀行資產(chǎn)配置主體。截至2016年末，全國主要金融機構（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為26.7萬億，占各項貸款余額的25%。第四，住房成為居民重要的家庭財富。據(jù)有關測算，中國城鎮(zhèn)居民住房資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重為69%，而美國這一比例僅為29%。

但從經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律、新型城鎮(zhèn)化建設要求以及金融系統(tǒng)穩(wěn)健性來看，房地產(chǎn)的高速發(fā)展具有階段性，并且是不可持續(xù)的。

第一，房地產(chǎn)投資對宏觀經(jīng)濟帶動作用下降是經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律。根據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)和近年來住房建設竣工情況測算，在全國城鎮(zhèn)常住人口中，家庭戶均住房套數(shù)已經(jīng)達到1.0套以上，即過去住房供不應求的總體矛盾已經(jīng)得到緩解，本地戶籍城鎮(zhèn)居民的住房問題已經(jīng)得到基本解決。中國住房已經(jīng)進入新的發(fā)展階段，原來動輒兩位數(shù)的投資增速將不會成為常態(tài)。

第二，房地產(chǎn)吸引大量財富涌入的“一枝獨秀”局面不可持續(xù)。除了一般意義上的銀行信貸，一些金融資產(chǎn)還通過信托、理財?shù)惹肋M入房地產(chǎn)領域，有些人還通過消費貸、經(jīng)營貸等方式為房地產(chǎn)提供杠桿。這必然帶來兩方面嚴重結果。一方面是家庭消費潛力萎縮，特別是一些住房抵押貸款還款比例過高的家庭，消費能力和發(fā)展能力被嚴重削弱。另一方面，由于資金過度配置給房地產(chǎn)領域，直接導致實體經(jīng)濟融資被擠占，經(jīng)濟結構出現(xiàn)失衡局面。

第三，房地產(chǎn)市場高位運行導致新型城鎮(zhèn)化成本抬升，提高了農(nóng)業(yè)轉移人口進城門檻。相當一部分農(nóng)業(yè)轉移人口的家庭財富積累還相對薄弱，高企的房價勢必增加新市民進城的綜合成本，進而影響到新型城鎮(zhèn)化建設進程。

第四，房地產(chǎn)泡沫逐步積累將對金融體系的穩(wěn)健性產(chǎn)生潛在風險。從美國、日本和香港住房市場變化和政策變化情況觀察，過度加杠桿甚至較長時間維持低利率是房價大幅上漲并產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的重要原因。

第五，住房的財富效應導致社會群體分化，有房無房家庭之間的財富懸殊。由于近年來房地產(chǎn)市場持續(xù)普漲且幅度較大，前期購房家庭的資本利得豐厚。同時，住房資產(chǎn)在信貸杠桿的作用下，催生了自我強化的馬太效應。對于中高收入家庭來說，由于更具備使用信貸杠桿的能力，所以也更容易享受到住房資產(chǎn)增值的收益。對于中低收入家庭來說，商業(yè)性信貸支持不足，即使是購買首套、中小戶型的住房也往往會面臨貸款額度不足、貸款成本壓力相對較大的問題。另外，住房市場的區(qū)域分化也造成不同地區(qū)的家庭財富差距拉大傾向。

面對新時代的新特點新要求，面對住房領域發(fā)展不平衡不充分問題，必須轉變過去供不應求階段的住房發(fā)展理念，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，真正形成以人為本的住房發(fā)展理念，在發(fā)展中保障和改善民生，補齊民生短板、全面改善居住條件。與此同時，要提高防范房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風險能力，不斷完善財政、稅收、金融、土地、規(guī)劃等相關公共政策體系，有效控制防范房地產(chǎn)系統(tǒng)性風險，從而實現(xiàn)住房平穩(wěn)健康發(fā)展，確保廣大居民能夠安居樂業(yè)，實現(xiàn)住有所居的發(fā)展目標，不斷滿足人民日益增長的對美好生活的需要。