作者：賈康 華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員

在過往的調(diào)控中，往往出現(xiàn)“打擺子”的情況：房?jī)r(jià)上升、熱度過高時(shí)，一個(gè)勁地打壓；過了一段時(shí)間后，又?jǐn)[到反方向，從一個(gè)極端轉(zhuǎn)到另一個(gè)極端。這種坐“過山車”“打擺子”的情況顯然不是健康狀態(tài)，只能治標(biāo)、不能治本。要深層次解決樓市治本問題，必須總結(jié)過去的得失，推進(jìn)“雙軌統(tǒng)籌”的樓市制度框架，配之以土地、投融資、稅費(fèi)等方面的制度變革，共同攻堅(jiān)克難

4月22日晚，海南省政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，實(shí)施海南省全域限購(gòu)政策，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。

自2016年“9·30”新一輪樓市調(diào)控以來，各地調(diào)控舉措密集頒布。進(jìn)入2018年，我國(guó)樓市調(diào)控從嚴(yán)基調(diào)依然未變。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，全國(guó)主要城市出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施已超過76次。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，多數(shù)地方房?jī)r(jià)已經(jīng)從2016年的瘋漲狀態(tài)逐漸降溫，2018年3月份一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.6%，二手房?jī)r(jià)格首次出現(xiàn)下降。不過，調(diào)控下的樓市依然暗流涌動(dòng)，雖然熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)有所下降，但從70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)波動(dòng)狀況觀察可見，3月份房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量卻在增加。

從1998年住房體制改革以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)了多輪調(diào)控。在過往的調(diào)控中，往往出現(xiàn)“打擺子”的情況：房?jī)r(jià)上升、熱度過高時(shí)，一個(gè)勁地打壓；過了一段時(shí)間后，又?jǐn)[到反方向，從一個(gè)極端轉(zhuǎn)到另一個(gè)極端。甚至不少城市在取消限購(gòu)限貸后，還給買房者以政府補(bǔ)貼，鼓勵(lì)大家出手交易。這種坐“過山車”“打擺子”的情況顯然不是健康狀態(tài)，只能治標(biāo)、不能治本。

要深層次解決樓市治本問題，必須總結(jié)過去的得失，推進(jìn)“雙軌統(tǒng)籌”的樓市制度框架，配之以土地、投融資、稅費(fèi)等方面的制度變革，共同攻堅(jiān)克難。此前，中央已經(jīng)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展需要解決長(zhǎng)效機(jī)制問題，而且要落實(shí)到解決基礎(chǔ)性制度建設(shè)的問題上。這其實(shí)就是治本的思路。

首先是住房制度。目前，雙軌統(tǒng)籌（政府主導(dǎo)的“保障軌”與商品房的“市場(chǎng)軌”有效統(tǒng)籌）的住房制度框架越來越清晰。經(jīng)過多年發(fā)展，保障房從曾經(jīng)十多種形式的經(jīng)濟(jì)適用房，收縮成現(xiàn)在明確的兩種：一個(gè)是公租房，即把“廉租公租”概念打通，統(tǒng)稱為公租房；另一個(gè)是越來越受重視的共有產(chǎn)權(quán)房，雖有產(chǎn)權(quán)，但不是完全的，而是政府和住房主體共同持有，不能隨行就市交易，也不能把賣房收入全部歸購(gòu)房者。在保障軌以外，是平常所說的商品房軌道。

合理、可持續(xù)的保障房和商品房雙軌統(tǒng)籌是非常重要的制度框架，既可使社會(huì)中低收入階層和收入“夾心層”穩(wěn)妥得到“住有所居”的托底，又能使中高收入家庭在商品房的市場(chǎng)軌道上解決住房問題，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)效支撐作用。

其次，治本還需推進(jìn)相關(guān)稅費(fèi)制度改革，特別是在住房保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅制度改革上要攻堅(jiān)克難。房產(chǎn)稅制度是以經(jīng)濟(jì)杠桿改變樓市供需雙方的預(yù)期和行為，通過抑制炒房行為，減少住房空置率，使房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格趨于平穩(wěn)，市場(chǎng)健康度得以提高。除了能對(duì)樓市價(jià)格“壓艙促穩(wěn)”，房產(chǎn)稅還會(huì)促使地方政府加快職能轉(zhuǎn)變，推動(dòng)地方稅體系完善，優(yōu)化收入分配、財(cái)產(chǎn)配置等再分配調(diào)節(jié)作用。

根據(jù)今年全國(guó)兩會(huì)上相關(guān)部門表態(tài)，房地產(chǎn)稅改革“立法先行”工作有望年內(nèi)啟動(dòng)。在經(jīng)過立法程序由全國(guó)人大審議通過后，此稅將授權(quán)地方政府根據(jù)轄區(qū)情況區(qū)別對(duì)待，分步實(shí)施。同時(shí)，與住房有關(guān)的土地開發(fā)、商品房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，也應(yīng)一并考慮整合優(yōu)化，盡可能降低納稅人負(fù)擔(dān)。

再者，土地制度、投融資制度等都是與樓市“治本”相關(guān)的基礎(chǔ)性制度。土地開發(fā)、利用方面的“地票”，土地收儲(chǔ)、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等改革，投融資方面的PPP、政策性融資等創(chuàng)新，都應(yīng)積極推進(jìn)，以利于合力打造我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域健康發(fā)展、樓市標(biāo)本兼治的“長(zhǎng)效機(jī)制”。有分析稱，今年有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)取得突破性進(jìn)展的關(guān)鍵年。目前看，在堅(jiān)持“房住不炒”定位下，管理部門對(duì)加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度已經(jīng)作出相關(guān)部署。