2017年被稱為租購(gòu)并舉元年。

業(yè)界認(rèn)為的標(biāo)志性事件發(fā)生在2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（下稱“通知”），提出了培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，增加租賃住房有效供應(yīng)，創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制四項(xiàng)具體措施。此外，住建部選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的人口凈流入城市，被不少人簡(jiǎn)稱為“十二城”。

“之前沒(méi)人重視租賃，但經(jīng)過(guò)政策推動(dòng)，租賃市場(chǎng)越來(lái)越被人重視。”魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁金喆告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，公司此前向銀行借貸，銀行表示從來(lái)沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)租賃行業(yè)，也沒(méi)有為此設(shè)置有針對(duì)性的貸款業(yè)務(wù)，但如今已經(jīng)有銀行主動(dòng)來(lái)找魔方，詢問(wèn)其對(duì)借貸的需求，“我想這就是政策推動(dòng)后我們獲得的最大利好。”

因?yàn)檎吖膭?lì)而感到受到重視的不僅有魔方。在過(guò)去近一年的時(shí)間里，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)在政策的積極推動(dòng)下，吸引了各路資本、企業(yè)的投入和關(guān)注，原本冷清的租賃行業(yè)變得火熱。

租購(gòu)并舉政策在實(shí)際落地中產(chǎn)生了哪些作用？中低收入群體通過(guò)租房獲得穩(wěn)定的居住條件是不是變得更容易了？進(jìn)入租賃行業(yè)的企業(yè)又怎么看待目前的租賃市場(chǎng)？在租購(gòu)并舉標(biāo)志性政策出臺(tái)行將一周年之際，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者走訪了業(yè)內(nèi)專家、租賃企業(yè)、普通租戶等多方人士。

地方租賃新政頻出的一年

租購(gòu)?fù)瑱?quán)、集體土地入市、REITs破局……

京滬與“十二城”政策頻出，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”引租房者關(guān)注

鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的文件在2016年便已出現(xiàn)。當(dāng)年6月，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（下稱“若干意見(jiàn)”）對(duì)外發(fā)布，提出實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。

“若干意見(jiàn)”還明確了目標(biāo)：到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

但“若干意見(jiàn)”的真正落實(shí)，則是從2017年7月對(duì)外發(fā)布“通知”以及“十二城”試點(diǎn)開(kāi)始的。

作為“十二城”之首，廣州的跟進(jìn)動(dòng)作最為迅速，就在“通知”對(duì)外發(fā)布前，廣州便推出《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，一度引發(fā)輿論對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的關(guān)注。隨后，南京、武漢、深圳等位列“十二城”之列的城市也紛紛出臺(tái)地方版本的加快租賃市場(chǎng)政策。而上海和北京兩座一線城市雖不在“十二城”之列，但也分別在“通知”之后兩個(gè)月即2017年9月出臺(tái)了各自的地方性文件。上海在《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》中還將國(guó)企的角色擺到了重要位置，提出要注重發(fā)揮國(guó)資國(guó)企對(duì)住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定器、壓艙石作用。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者不完全統(tǒng)計(jì)，在“十二城”試點(diǎn)政策發(fā)布后，京滬兩地與“十二城”中絕大部分城市都有跟進(jìn)措施出臺(tái)。有分析人士指出，在我國(guó)尚不發(fā)達(dá)的房屋租賃市場(chǎng)，如此密集的文件發(fā)布和地方新政跟進(jìn)，此前從未有過(guò)。“我感到?jīng)Q策層這一次是很堅(jiān)決地把加快租賃市場(chǎng)發(fā)展當(dāng)作解決‘住有所居’這個(gè)民生問(wèn)題的重要環(huán)節(jié)。”北京泊寓房屋管理有限公司總經(jīng)理助理金羽對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)。

在眾多政策中最為挑動(dòng)普通人神經(jīng)的莫過(guò)于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”四個(gè)字。

還是廣州率先行動(dòng)。廣州先于通知發(fā)布的工作方案在具體措施中的第一條便提出：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。具體規(guī)定為：具有廣州市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，若其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門(mén)安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀。“租房也可以上學(xué)”一時(shí)引起了輿論廣泛討論。

但“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”在實(shí)際操作層面能否落實(shí)，一些業(yè)內(nèi)專家尚存疑問(wèn)。中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉曾對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者評(píng)論廣州的政策時(shí)說(shuō)，實(shí)際上租房者本就擁有使用本區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)的資格，只是在順位上排在“房戶合一”以及監(jiān)護(hù)人是房主但非戶主之后的第三順位上，“從這個(gè)角度看，廣州的政策并無(wú)新意。”

盡管如此，以教育同權(quán)為主要內(nèi)容的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”隨即在各城市的政策中頻頻出現(xiàn)：北京將北京戶籍無(wú)房家庭作為重點(diǎn)保障對(duì)象，提出在承租房中實(shí)際居住三年，同時(shí)又穩(wěn)定就業(yè)三年者，可享受區(qū)域內(nèi)義務(wù)教育資源；上海規(guī)定對(duì)于本市常住人口中的住房承租人，只要依法辦理租賃合同登記備案，就可以按照國(guó)家和本市相關(guān)規(guī)定，通過(guò)與居住證和積分制度以及人戶分離登記制度的銜接，享有子女義務(wù)教育、公共衛(wèi)生、社會(huì)保險(xiǎn)、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務(wù)。積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值的居住證持證人，其配偶或同住子女可以按照上海市有關(guān)規(guī)定，享受相關(guān)基本公共服務(wù)待遇。

此后，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”更是成為一些城市參與“搶人大戰(zhàn)”的手段，比如武漢，在2017年10月發(fā)布的《市招才局、市公安局關(guān)于進(jìn)一步放寬留漢大學(xué)畢業(yè)生落戶試行政策的通知》中規(guī)定：符合落戶條件的租房者落戶問(wèn)題的解決辦法為“在所在地或借住地的社區(qū)公共戶落戶”。武漢市教育系統(tǒng)目前對(duì)學(xué)位使用順序的排位與全國(guó)多地類似：承租人子女的順位排在第三，居于“房戶合一”和“有房無(wú)戶”之后。武漢市教育局負(fù)責(zé)義務(wù)教育階段入學(xué)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)教育處相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者證實(shí)，武漢市入學(xué)學(xué)位的使用優(yōu)先級(jí)以戶籍為首，其次才是房屋所有權(quán)。也就是說(shuō)，原則上“有戶無(wú)房”的優(yōu)先級(jí)的確應(yīng)高于“有房無(wú)戶”。不過(guò)，該政策目前所能保證的只是基礎(chǔ)教育，而非“名校”。他對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹說(shuō)，在滿足第一順位的 “房戶合一”后，若學(xué)位還有富余，“有戶租房”和“有房無(wú)戶”的情況可一并解決。但他也坦言，若連第一順位都無(wú)法百分百滿足，后兩個(gè)順位的情況就只能調(diào)劑，“只能保證上公立學(xué)校，但不能上名校。”

集體土地供應(yīng)與REITs先后“破局”

除了通過(guò)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策讓更多人安心租房，土地多元供應(yīng)是房屋租賃市場(chǎng)迎來(lái)的又一大利好。

2017年8月，原國(guó)土資源部和住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，將北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市確定為開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市。這意味著，建設(shè)于集體土地之上，用于買(mǎi)賣的“小產(chǎn)權(quán)房”仍屬于政策嚴(yán)禁范圍內(nèi)，但以租賃為目的的房屋可以出現(xiàn)在集體建設(shè)用地上，并進(jìn)行社會(huì)化出租。

其實(shí)，北京在被列為試點(diǎn)城市前已有集體用地用于租賃住房建設(shè)的嘗試。截至2017年10月，已有唐家?guī)X項(xiàng)目、溫泉351地塊項(xiàng)目、朝陽(yáng)區(qū)泓鑫家園小區(qū)3個(gè)項(xiàng)目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房還引發(fā)了對(duì)我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地平權(quán)的更多想象。“這有點(diǎn)超出我的預(yù)期。”中國(guó)土地學(xué)會(huì)原秘書(shū)長(zhǎng)黃小虎曾對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，“這次改革的意義就在于要和現(xiàn)在的發(fā)展模式切割，讓老百姓的財(cái)產(chǎn)權(quán)利能夠通過(guò)市場(chǎng)充分實(shí)現(xiàn)。”他將此項(xiàng)政策稱為“一個(gè)舉重若輕的大手筆”。

除了為集體土地供應(yīng)租賃市場(chǎng)打開(kāi)通道之外，過(guò)去一年讓不少租賃行業(yè)企業(yè)感到興奮的便是REITs破局。

“開(kāi)發(fā)商之所以不愿意做租賃產(chǎn)品而更愿意做買(mǎi)賣產(chǎn)品，是因?yàn)樽赓U產(chǎn)品的周期長(zhǎng)、回報(bào)少。”金羽對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說(shuō)，房地產(chǎn)信托基金（REITs）是一種有效提升開(kāi)發(fā)商資金流轉(zhuǎn)效率的方式，當(dāng)開(kāi)發(fā)商在某物業(yè)中的股權(quán)占比低于某一水平時(shí)便可將自己所持資金撤出，投入到其他項(xiàng)目，而不用繼續(xù)沉淀在某處租賃物業(yè)中。

REITs在這一年中也頻頻破局：從《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，到上海、北京、南京等地方性文件都有提及積極進(jìn)行REITs的試點(diǎn)工作。

2017年10月，新派公寓首只“類REITs”——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在深交所正式綜合交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓，其以位于北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣路上的某處新派公寓自持出租物業(yè)為底層資產(chǎn)，計(jì)劃總規(guī)模2.7億元，期限為5年，這標(biāo)志著我國(guó)第一只租賃類REITs誕生。同月，首只央企租賃類REITs——中聯(lián)前海開(kāi)源—保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲上交所審議通過(guò)，總規(guī)模50億元，采用儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，以保利地產(chǎn)自持的優(yōu)質(zhì)租賃住房為底層資產(chǎn)。

雖然與國(guó)外相比，我國(guó)尚未有公募REITs，但其腳步也在迫近。2018年4月，證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），明確提出將重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。雖沒(méi)有直接提及公募REITs ，但“多類型”的提法讓業(yè)界倍感振奮，有分析認(rèn)為公募REITs和ABS“即將破曉”。此外，《通知》還明確以收益法來(lái)合理評(píng)估住房租賃資產(chǎn)價(jià)值，避免用市價(jià)法做出明顯偏高的評(píng)估結(jié)果，這一提法引起了業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。“以收益法評(píng)估，就能做到對(duì)‘有價(jià)無(wú)市’、價(jià)格虛高的物業(yè)實(shí)際價(jià)值做出更接近真實(shí)價(jià)格的評(píng)估。”新派公寓創(chuàng)始人王戈宏對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)。

中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)是北京第二批在集體建設(shè)用地上建起的公租房小區(qū) （《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》攝影記者 胡巍 攝）

租金上漲背后：租賃市場(chǎng)也存在結(jié)構(gòu)不合理

現(xiàn)象：房租漲了

在政策頻出、利好不斷的背景下，過(guò)去一年，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)模化住房租賃企業(yè)紛紛擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。資本與企業(yè)不斷入局，同時(shí)也引發(fā)了人們對(duì)房租不斷上漲的擔(dān)憂。

過(guò)去一年，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)?；》孔赓U企業(yè)紛紛擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。（《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》首席攝影記者 肖翊 攝）

在北京東直門(mén)附近居住的“北漂”小王告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，2018年春節(jié)后她明顯感到了房租上漲的趨勢(shì)，“月租金應(yīng)該至少漲了幾百塊錢(qián)，這對(duì)收入不高的我來(lái)說(shuō)其實(shí)是不小的壓力。”小王感受到的租金上漲，既包括被小業(yè)主持有、租給“二房東”，如蛋殼公寓的分散式長(zhǎng)租公寓，也包括自持整棟物業(yè)并統(tǒng)一管理的集中式長(zhǎng)租公寓。

“我們是從2018年初開(kāi)始定的新價(jià)格，比2017年平均每月租金漲了400元。”新派公寓紫禁城分店的一位負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，一間39平方米大的單人開(kāi)間目前價(jià)格為每月5699元，調(diào)價(jià)之前則為每月5299元；該分店最貴戶型為每月7899元的一室一廳，此前的租金則是7499元每月。

王戈宏告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，新派公寓的價(jià)格在2018年整體上漲不到8%，CBD分店45平方米的一室一廳租金從7800元上漲至8300元左右，“但相比于周邊的富力城和新城國(guó)際，我們的漲幅更低。”

北京整體的房租水平在過(guò)去一年中表現(xiàn)如何呢？

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，2017年5月，北京的房租均價(jià)為71.33元/月/平方米，而到了2018年5月，上漲到80.5元/月/平方米，漲幅超過(guò)12%。記者注意到，12個(gè)月里，除2017年12月房租均價(jià)出現(xiàn)環(huán)比微跌之外，剩余月份均呈上漲之勢(shì)。

情況相似的還有同為一線城市的上海，從2017年5月到2018年5月，其房租均價(jià)從60.91元/月/平方米上升至70.76元/月/平方米，漲幅超過(guò)16%。

除了京滬兩座城市，根據(jù)諸葛找房的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，在2017年5月至2018年5月這一周期內(nèi)，住建部在去年確定為租賃試點(diǎn)的12座人口凈流入城市的房租單價(jià)（元/月/平方米）也都出現(xiàn)了幅度不同的上漲。

例如深圳，其房租單價(jià)一年內(nèi)從57.96元上升至72.37元，漲幅超過(guò)24%；廣州的房租單價(jià)則由40.57元上漲至48.59元。記者注意到，根據(jù)諸葛找房提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“十二城”在過(guò)去一年的房租單價(jià)漲幅均超過(guò)10%。

除去房租單價(jià)的上漲，過(guò)去一年中，隨著一些針對(duì)高端需求的租賃項(xiàng)目推出，如萬(wàn)科旗下項(xiàng)目翡翠書(shū)院“月租金最低1.5萬(wàn)元”， 其頗高的租金也讓一些人感嘆“租不起”。

措施：“控租金”與“穩(wěn)房?jī)r(jià)”并重，房租也需要被調(diào)控

房租是否是被大量入場(chǎng)的長(zhǎng)租公寓品牌“炒高”的？

“根據(jù)我們觀察，目前租金高低的變化主要是受供需關(guān)系的影響，根據(jù)我們對(duì)客戶反饋的研究，蛋殼公寓主打的22到29歲人群對(duì)每月工資的三分之一來(lái)支付租金是普遍可以接受的。”蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，只要租賃產(chǎn)品“一分錢(qián)一分貨”，價(jià)格就不存在被“炒高”的可能，“大部分租客覺(jué)得，與過(guò)去低租金吸引大家先把房子租下來(lái)但后續(xù)維修費(fèi)用和各種雜費(fèi)不斷加碼的不正規(guī)中介相比，大家還是更愿意寧愿多花一些錢(qián)接受平臺(tái)更規(guī)范的服務(wù)。”

思源企業(yè)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說(shuō)，此前以小業(yè)主為主要房源的租賃市場(chǎng)在規(guī)?；赓U企業(yè)大量進(jìn)入后，一部分對(duì)服務(wù)有更高要求的需求被喚醒。規(guī)?；赓U企業(yè)通常都能提供比小業(yè)主更專業(yè)和規(guī)范的配套服務(wù)，更高的需求被喚醒，租金有上漲是比較正常的。

她認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓與小業(yè)主持有的民宅不是一類產(chǎn)品，價(jià)格沒(méi)有可比性，長(zhǎng)租公寓所提供的配套服務(wù)讓租客更省心省力，本身就是一種增值服務(wù)，理應(yīng)獲得價(jià)格上的認(rèn)可。“另外規(guī)?；拈L(zhǎng)租公寓的確需要很大的先期投入，這部分成本有可能被分?jǐn)偟阶饨鹬校壳暗乃竭€是基本反映了供需關(guān)系的變化。”

然而也有分析認(rèn)為，鼓勵(lì)租購(gòu)并舉根本目的在于讓更多中低收入人群“住有所居”，讓租房漸漸成為一種文化，至少能成為除買(mǎi)房之外實(shí)現(xiàn)“住有所居”的一項(xiàng)靠譜選擇。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院分析師鄧迪曾在接受記者采訪時(shí)分析說(shuō)：“政府鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的初衷是要解決廣大中低收入者的居住問(wèn)題，這也是市場(chǎng)上的主流客戶群體，如果目標(biāo)用戶只是‘高精尖行業(yè)人群’，只能是小眾市場(chǎng)，政府相關(guān)部門(mén)在下一步出臺(tái)規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的政策時(shí)可能就會(huì)考慮到這個(gè)問(wèn)題。”

房租上漲過(guò)快的現(xiàn)象也引起了決策層的關(guān)注。

就在今年5月，住建部在約談12座城市政府負(fù)責(zé)同志之后，印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中提出，“堅(jiān)持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金”，而在表述地方政府的主體責(zé)任時(shí)也提出了兩項(xiàng)，即穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金。

市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)：“長(zhǎng)租公寓”之后，“藍(lán)領(lǐng)公寓”將出場(chǎng)

與房屋買(mǎi)賣價(jià)格相比，房租價(jià)格應(yīng)該比較單純地體現(xiàn)了房屋的居住價(jià)值，而非投資等其他價(jià)值，宏觀調(diào)控政策需要對(duì)其進(jìn)行干預(yù)嗎？又該如何“控租金”？

郭毅對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說(shuō)，房租只要是按照供需關(guān)系的變化進(jìn)行起伏，就沒(méi)有用政策來(lái)調(diào)控的必要，但可以鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)設(shè)計(jì)更多中低端偏“剛需”的產(chǎn)品類型，“人們對(duì)租賃的需求也是多層次的，公租房、普通民宅、長(zhǎng)租公寓和白領(lǐng)公寓所對(duì)標(biāo)的是不同的人群，產(chǎn)品線應(yīng)當(dāng)更豐富。”

據(jù)了解，魔方公寓正在嘗試推出針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工的“藍(lán)領(lǐng)公寓”。“魔方‘藍(lán)領(lǐng)公寓’的模式是to B（面向企業(yè)）的，我們不會(huì)直接將房子租給個(gè)人。”金喆告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，魔方公寓正在與大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的配套設(shè)施進(jìn)行接觸，提供一人至四人間不等的房屋類型，直接與企業(yè)簽訂協(xié)議。

類似的業(yè)務(wù)模式也受到新派公寓創(chuàng)始人王戈宏的認(rèn)同，他認(rèn)為目前一些國(guó)企和央企手中都有一定的存量房，或是商業(yè)、辦公類項(xiàng)目，或是廢棄的工業(yè)用房，或是尚未開(kāi)發(fā)的工業(yè)用地，國(guó)企可將這部分存量房改造為租賃住房，并交給專業(yè)的長(zhǎng)租公寓品牌來(lái)運(yùn)營(yíng)。“租金的上漲并不違背國(guó)家政策的初衷，既然買(mǎi)賣市場(chǎng)上有保障性住房，租賃市場(chǎng)上同樣也應(yīng)有保障性產(chǎn)品由政府提供。”

而類似于職工宿舍的租賃產(chǎn)品近來(lái)也得到了政策的支持。今年6月15日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(jiàn)（試行）》，要求“藍(lán)領(lǐng)公寓”每個(gè)居住房間的人均使用面積不應(yīng)少于4平方米，且每個(gè)居住房間的居住人數(shù)不應(yīng)超過(guò)8人。此前，北京對(duì)于出租房屋有過(guò)“人均居住面積不得低于5平方米，每個(gè)房間居住的人數(shù)不得超過(guò)2人”的要求，一旦超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)被認(rèn)定為“群租”。新規(guī)實(shí)現(xiàn)了較大突破，同時(shí)也在消防安全上做出了嚴(yán)格要求。“我們希望鼓勵(lì)‘藍(lán)領(lǐng)公寓’發(fā)展的政策多多出臺(tái)，這有利于商業(yè)化機(jī)構(gòu)打造更偏剛需，面向中低收入群體的產(chǎn)品。”金喆說(shuō)。

租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人暢談成本與盈利

短期盈利不現(xiàn)實(shí)

租購(gòu)并舉新政推出一年間，雖然房租在上漲，但租賃企業(yè)并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)盈利。

提到租賃企業(yè)的盈利空間，租售比這個(gè)數(shù)字是繞不開(kāi)的話題，中國(guó)目前極低的租售比被屢次用來(lái)佐證中國(guó)的租賃行業(yè)“無(wú)利可圖”。

“伴隨房屋買(mǎi)賣價(jià)格不斷上漲，租售比一直是一個(gè)難堪的話題。在不重視租賃行業(yè)的時(shí)代里，大家只是不關(guān)注這個(gè)數(shù)字而已。”王戈宏對(duì)記者解釋說(shuō)，目前局部地區(qū)的租金上漲其實(shí)是“補(bǔ)漲”的過(guò)程，“修復(fù)”過(guò)去不合理的租金水平。“從投資角度來(lái)看，不到3%的租售比會(huì)使以收益為目的的租賃物業(yè)舉步維艱。我認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)高企的地段租金隨之高企是十分正常的，比如紐約的曼哈頓就是如此。”

鄧迪曾分析說(shuō)：“目前北京整體租售比已經(jīng)達(dá)到1:845，遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的1：200～300的合理范圍，租售比偏低的主要原因是北京的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高。房屋租售比這個(gè)概念是國(guó)際上用來(lái)衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家某地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的指標(biāo)之一，中國(guó)正處于城市化進(jìn)程高速發(fā)展的階段，距離發(fā)達(dá)國(guó)家還有距離，所以不能單純拿租售比作為考量樓市的唯一標(biāo)準(zhǔn)。”

“別看房租漲了不少，其實(shí)我們遠(yuǎn)沒(méi)到能掙錢(qián)的地步。”一位長(zhǎng)租公寓企業(yè)工作人員告訴記者，長(zhǎng)租公寓前期投入之大是一般人難以想象的，目前已經(jīng)上漲的房租根本難以抵消前期成本。

“今年以來(lái)房租水平的確有所上漲，但其實(shí)是低于去年同期漲幅的。”自如CEO熊林向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說(shuō)，根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，從北京市已成交情況來(lái)看，2018年前三個(gè)月租金單價(jià)分別為81.5、81.9、82.1元，價(jià)格環(huán)比分別上漲4.7%、0.5%、0.2%，而比2017年同期分別上漲8.8%、8.7%、9.0%，而2017年第一季度的三個(gè)月分別比2016年同期上漲18.9%、19.2%、16.0%。也就是說(shuō)，在長(zhǎng)租公寓品牌加大力度擴(kuò)張規(guī)模之時(shí)，恰恰是房租漲幅有所降低之時(shí)，其上漲部分無(wú)力覆蓋其投入的成本。

熊林說(shuō)：“長(zhǎng)租公寓是需要長(zhǎng)期投入、重運(yùn)營(yíng)的行業(yè)，自如從2011年成立以來(lái)只在北京實(shí)現(xiàn)了微利。”

在熊林看來(lái)，長(zhǎng)租公寓若想要盈利，需先過(guò)三道關(guān)：服務(wù)關(guān)、規(guī)模關(guān)和增值關(guān)。“如果服務(wù)能力不過(guò)關(guān)，規(guī)模的盲目擴(kuò)張反而是災(zāi)難性的，房源越多虧得越大。”而他對(duì)“規(guī)模關(guān)”設(shè)置的數(shù)字是總數(shù)100萬(wàn)間，單體城市20萬(wàn)間。以自如為例，截至目前擁有房源總數(shù)60萬(wàn)間，“我們也還在成長(zhǎng)之中。”達(dá)到100萬(wàn)間后，還有“增值關(guān)”要過(guò)，到這一關(guān)才能談對(duì)租客的社交、郊游以及各種活動(dòng)等內(nèi)容能否帶來(lái)升值空間。增值關(guān)過(guò)了才能盈利。按照他的說(shuō)法，從前期布局到實(shí)現(xiàn)盈利，長(zhǎng)租公寓是極其漫長(zhǎng)的過(guò)程，“沒(méi)有深耕精神就不要做了，也不要在融資后就拿著一麻袋錢(qián)去要項(xiàng)目，顯得‘我們有錢(qián)了’，只有錢(qián)是得不到好項(xiàng)目的，要保持冷靜，并且做好長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的打算，通過(guò)長(zhǎng)租掙快錢(qián)然后迅速抽身離開(kāi)是不可能的。”

目前，長(zhǎng)租公寓企業(yè)如新派、魔方和自如等發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的前提是租賃企業(yè)或其持有的物業(yè)本身有較高的收益和增值空間，否則即便發(fā)行也會(huì)因?yàn)檫_(dá)不到收益預(yù)期而無(wú)人問(wèn)津，“在中國(guó)目前的低租售比背景下，這事兒很難成。”

購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的投資者需要見(jiàn)到收益，發(fā)行REITs和ABS的企業(yè)也需要給投資者信心，如此一來(lái)，是否與廣大租客希望租金維持在較低水平的期望成了一對(duì)矛盾？

“我認(rèn)為供需關(guān)系本身的確是一對(duì)矛盾，但不能說(shuō)租金水平和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品收益率之間的所謂‘矛盾’并不那么直接。”金喆告訴記者，魔方發(fā)行的ABS對(duì)投資者在一定期限內(nèi)的收益率承諾是有一定范圍的：一年、兩年和三年檔的收益率在4.8%和5.4%之間不等，并非“暴利”。“我認(rèn)為長(zhǎng)租公寓品牌還是應(yīng)當(dāng)提高自身的運(yùn)營(yíng)能力，降低成本。通過(guò)提高效率來(lái)獲得收益，而不是直接通過(guò)漲房租來(lái)滿足投資者對(duì)收益的需求。”

熊林告訴記者，自如的ABS底層資產(chǎn)是基于租房場(chǎng)景的消費(fèi)分期貸款，租客在租房時(shí)簽署貸款合同，后面還款時(shí)伴隨一定比例的貸款費(fèi)用投資人的預(yù)期收益來(lái)源于貸款費(fèi)用而并非房屋租金，“影響投資者收益的并不是租金的增長(zhǎng)，而是自如有沒(méi)有穩(wěn)定的資產(chǎn)質(zhì)量和良好表現(xiàn)。”

租賃行業(yè)的現(xiàn)狀：有喜有憂

互聯(lián)網(wǎng)的流量經(jīng)營(yíng)思維成了目前長(zhǎng)租公寓品牌針對(duì)年輕租客群體的常用打法，即圍繞一群租客，從他們?cè)谏缃弧⑸罘矫娴男枨蟪霭l(fā)定制各類周邊配套服務(wù)和衍生產(chǎn)品，如沙龍、郊游、聚會(huì)等，提高租客黏性，同時(shí)也讓他們享受到一定的生活品質(zhì)。

“我們主要精力在擴(kuò)大規(guī)模和增強(qiáng)服務(wù)上，一旦形成規(guī)模，家裝、家具、家電的批量供應(yīng)以及與供應(yīng)鏈大數(shù)據(jù)的結(jié)合會(huì)很好地控制成本。”蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖告訴記者。

不過(guò)增值服務(wù)也是一項(xiàng)成本消耗。“我們目前提供的服務(wù)，如出游等都是免費(fèi)的，只是名額有限，目前采取抽簽的方式進(jìn)行，未來(lái)也許會(huì)考慮向租客收費(fèi)。”前述長(zhǎng)租公寓企業(yè)工作人員說(shuō)。

對(duì)于增值服務(wù)也有持不同觀點(diǎn)的，如王戈宏就認(rèn)為其超出長(zhǎng)租公寓本質(zhì)屬性，屬于居住價(jià)值之外的服務(wù)類型，不利于降低營(yíng)運(yùn)成本。他以酒店做類比，“以五星級(jí)酒店為例，游泳場(chǎng)、健身房和其他配套其實(shí)都不掙錢(qián)，酒店靠此類配套來(lái)拉高房?jī)r(jià)；反觀快捷酒店，將配套全部砍掉，只保留單純的居住屬性，于是節(jié)省了成本。用提供增值服務(wù)的辦法吸引租客，我并不看好。”

熊林則認(rèn)為，長(zhǎng)租行業(yè)在未來(lái)的分工會(huì)非常明確，不會(huì)出現(xiàn)一家通吃的情況，“即便租客住在這里，他就一定要使用你的服務(wù)嗎？社會(huì)上其實(shí)有更專業(yè)的機(jī)構(gòu)來(lái)提供相同的服務(wù)，我認(rèn)為還是應(yīng)該做各自專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的事，至少現(xiàn)階段不能對(duì)增值服務(wù)的收益有不切實(shí)際的預(yù)期。”

除了增值服務(wù)外，長(zhǎng)租公寓品牌的成本很大一部分在獲取房源上。從房源情況劃分，目前長(zhǎng)租公寓品牌大概分成兩種模式：集中式（租下或持有一整棟物業(yè)）和分散式（從小業(yè)主手中租得房屋再轉(zhuǎn)租給租客）。

集中式公寓租下的幾乎都是商業(yè)、辦公類項(xiàng)目，除“商水商電”外，還要考慮房源是否充足的現(xiàn)實(shí)情況。“相比于出租給長(zhǎng)租公寓品牌，酒店或酒店式公寓對(duì)業(yè)主的吸引力會(huì)更大，此外并不是所有商業(yè)、辦公類項(xiàng)目都適合包租給長(zhǎng)租公寓，擁有合適的規(guī)模、樓層、房屋數(shù)量，以及交通條件的項(xiàng)目屈指可數(shù)，隨著長(zhǎng)租公寓品牌越來(lái)越多，可以租到的物業(yè)一定越來(lái)越搶手。”前述長(zhǎng)租公寓企業(yè)工作人員說(shuō)。而分散式的營(yíng)運(yùn)也要考慮較長(zhǎng)的管理半徑問(wèn)題，集中式公寓4個(gè)人就可以管理的空間，分散式需要更多人手。因此兩者的經(jīng)營(yíng)成本都不低。

但也有人對(duì)“二房東”的模式持悲觀態(tài)度。郭毅告訴記者：“‘二房東’擺脫不了的一個(gè)問(wèn)題是，一旦其經(jīng)營(yíng)得好，‘大房東’就會(huì)看到這部分收益，同時(shí)也希望自己獲利，很有可能在簽訂下一份合同時(shí)漲價(jià)，將‘二房東’的利潤(rùn)空間擠走。尤其是分散式長(zhǎng)租公寓，一般與業(yè)主只簽訂3年合約，很快面臨‘大房東’漲價(jià)的問(wèn)題。”

王戈宏也認(rèn)同“大房東”“坐地起價(jià)”的可能性：“二房東”是最不樂(lè)觀的，如果品牌輸出叫輕資產(chǎn)，資產(chǎn)收購(gòu)叫重資產(chǎn)，二房東屬于“不輕不重”，包租模式對(duì)資金的需求是巨大的。

而屬于“二房東”模式的魔方公寓對(duì)未來(lái)卻比較樂(lè)觀。“目前我國(guó)對(duì)長(zhǎng)租公寓的權(quán)利保護(hù)比較到位，我們一般簽訂15到20年的租期，每年租金漲幅都有明確的合同規(guī)定，這部分成本從一開(kāi)始就會(huì)被核算，不會(huì)影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。”金喆告訴記者，長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)專業(yè)技能，不是誰(shuí)都能做的，“‘大房東’如果看到‘二房東’收益巨大，眼紅也沒(méi)有用，因?yàn)椴皇敲總€(gè)人都懂租賃房屋的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，我們是靠專業(yè)能力獲取收益的。”

但不少業(yè)內(nèi)人士還是看好長(zhǎng)租公寓的未來(lái)。熊林告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，從宏觀角度看，我國(guó)城市化進(jìn)程進(jìn)入第二階段，人口從中小城市進(jìn)一步向大城市聚集，超大城市人口增長(zhǎng)速度放緩，但500萬(wàn)～800萬(wàn)人規(guī)模的城市會(huì)得到快速發(fā)展機(jī)會(huì)，也就是說(shuō)在一線城市人口流動(dòng)速度放緩的同時(shí)，二線城市的人口數(shù)量將快速增長(zhǎng)。他認(rèn)為，2020年和2030年，中國(guó)流動(dòng)人口將分別達(dá)到2.82億人和3.27億人，這些都是長(zhǎng)租公寓的目標(biāo)人群，“未來(lái)租賃人口的增長(zhǎng)是十分確定的。”