【摘要】當(dāng)前，我國(guó)境外房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，同時(shí)也暴露出一些風(fēng)險(xiǎn)，如新全球化格局不確定性帶來(lái)的政策風(fēng)險(xiǎn)，全球貿(mào)易緊縮帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，科技快速發(fā)展帶來(lái)的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格外匯管控背景下的金融風(fēng)險(xiǎn)等。要管控境外房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，就需要關(guān)注相關(guān)政策的變動(dòng)和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)；優(yōu)化投資組合，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，創(chuàng)新房地產(chǎn)產(chǎn)品類型和發(fā)展模式。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)  境外投資  風(fēng)險(xiǎn)  管控    【中圖分類號(hào)】F293.3    【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

近年來(lái)，我國(guó)企業(yè)和個(gè)人境外房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。然而，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在海外面臨著一系列的問(wèn)題與挑戰(zhàn)，缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)以及所投資地區(qū)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、宗教等方面存在的不確定性因素，都會(huì)給企業(yè)和個(gè)人投資帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)、管控風(fēng)險(xiǎn)，就成為當(dāng)前我國(guó)境外房地產(chǎn)投資的當(dāng)務(wù)之急。

全球化背景下我國(guó)境外房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀

近年來(lái)，我國(guó)在保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的同時(shí)，積極推進(jìn)“一帶一路”建設(shè)，境外投資不斷加大，境外房地產(chǎn)投資也迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。下面從投資規(guī)模、區(qū)域分布以及資產(chǎn)類別三個(gè)方面分析我國(guó)境外房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀。

投資規(guī)模。近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度有所放緩，為了尋求更高效率的增長(zhǎng)，越來(lái)越多的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將目光投向全球市場(chǎng)，這提高了我國(guó)經(jīng)濟(jì)“走出去”的發(fā)展水平，也是我國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，2016年中國(guó)境外房地產(chǎn)投資總額同比增長(zhǎng)接近56%，已經(jīng)達(dá)到了282億美元，中國(guó)超越新加坡成為亞洲境外房地產(chǎn)投資最大資本來(lái)源國(guó)。

區(qū)域分布。我國(guó)境外房地產(chǎn)投資的分布具有一定的區(qū)域性，主要分布在中國(guó)香港、歐美發(fā)達(dá)國(guó)家以及“一帶一路”沿線的東南亞國(guó)家等。其中，中國(guó)香港一直以來(lái)都受到了眾多房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，在我國(guó)境外房地產(chǎn)投資總額中占有很大比重；歐美發(fā)達(dá)國(guó)家作為傳統(tǒng)最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)也吸引了不少中國(guó)資本的進(jìn)入，這些地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也相對(duì)較為完善；由于地緣優(yōu)勢(shì)和亞太經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及我國(guó)“一帶一路”倡議的實(shí)施，使得越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)投入到“一帶一路”沿線的東南亞國(guó)家，這些國(guó)家本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，同時(shí)也為我國(guó)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資提供了很多優(yōu)惠政策。

資產(chǎn)類別。我國(guó)境外房地產(chǎn)投資的資產(chǎn)類別主要以商業(yè)用地為主，包括土地開(kāi)發(fā)、寫字辦公樓、酒店等。此外，移居、教育型房產(chǎn)也較多，這些房地產(chǎn)的投資具有較好的發(fā)展前景和盈利空間。作為主體的商業(yè)投資型房地產(chǎn)，在境外具有相對(duì)較低的投資和運(yùn)營(yíng)成本，以及寬松優(yōu)惠的政策，投資的收益較大，但同時(shí)這樣的房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也較大，相關(guān)的稅費(fèi)較高，受到當(dāng)?shù)匾恍┓煞ㄒ?guī)的限制。移居、教育型的房產(chǎn)受到政策性因素的影響較大，具有較優(yōu)的地理位置，主要在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，投資者也更多是為了追求更好的教育和生活條件。

新全球化格局下我國(guó)境外房地產(chǎn)投資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

新全球化格局不確定性帶來(lái)的政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)主要包括對(duì)一些國(guó)家相關(guān)土地、稅收等政策不了解和由于一些國(guó)家政策的變動(dòng)所帶來(lái)的巨大投資風(fēng)險(xiǎn)。歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展完善、相關(guān)的法律法規(guī)也比較公開(kāi)、透明，但近年來(lái)，以美國(guó)為首的一些國(guó)家，實(shí)施一系列反全球化的措施，重新設(shè)置貿(mào)易壁壘，奉行貿(mào)易保護(hù)主義的政策。鑒于此，我國(guó)必須時(shí)刻關(guān)注這些國(guó)家的政治動(dòng)態(tài)，避免受到國(guó)際關(guān)系變動(dòng)等方面的影響。而對(duì)于一些發(fā)展中國(guó)家，如東南亞等國(guó)，雖然這些國(guó)家為中國(guó)的投資提供了較為寬松的政策，但是在國(guó)際關(guān)系中，這些國(guó)家政治導(dǎo)向不明確，容易受大國(guó)的影響，一些政策也不穩(wěn)定，給我國(guó)境外房地產(chǎn)投資帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。

全球貿(mào)易緊縮帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。全球貿(mào)易緊縮對(duì)海外投資來(lái)說(shuō)并不是一個(gè)利好消息。境外房地產(chǎn)投資面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)等。而且，對(duì)于在境外進(jìn)行房地產(chǎn)投資的企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝，就需要企業(yè)擁有一定的核心競(jìng)爭(zhēng)力。此外，國(guó)際匯率的變動(dòng)也會(huì)在很大程度上影響到境外房地產(chǎn)投資盈利的水平。境外各個(gè)國(guó)家市場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放的水平不同，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的需求等也不同，如果在境外進(jìn)行房地產(chǎn)投資的企業(yè)不能很好地掌握這些信息，就很難實(shí)現(xiàn)有效的投資。

科技快速發(fā)展帶來(lái)的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，各項(xiàng)科學(xué)技術(shù)也在蓬勃的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)在境外投資中，就可能面臨一些技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)，比如：技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)保護(hù)以及國(guó)際技術(shù)發(fā)展等。如今，國(guó)際市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)投資雖然有一些相關(guān)的規(guī)定和統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但由于各個(gè)國(guó)家具體情況不同，相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)也就不同，一些國(guó)內(nèi)適應(yīng)的相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，可能就達(dá)不到一些發(fā)達(dá)國(guó)家的要求，或者由于宗教、國(guó)際關(guān)系的影響，一些新的技術(shù)會(huì)受到境外市場(chǎng)的排擠或者不被認(rèn)可。

嚴(yán)格外匯管控背景下的金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于境外房地產(chǎn)行業(yè)的投資，必然會(huì)受到融資、利率等金融市場(chǎng)方面的影響。金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)一般都是最大的，而房地產(chǎn)的投資金額是比較巨大的，一旦中間某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)影響到整個(gè)房地產(chǎn)投資的發(fā)展。融資渠道是否暢通關(guān)系到整個(gè)資金鏈的運(yùn)行，因此，合理選擇金融產(chǎn)品和有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)就變得尤為重要。

新全球化格局下如何管控境外房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)注相關(guān)政策的變動(dòng)和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。境外房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵就是要順應(yīng)國(guó)際發(fā)展的趨勢(shì)，充分利用各國(guó)的相關(guān)有利政策。盡管國(guó)際貿(mào)易保護(hù)主義有所抬頭，但世界主流的趨勢(shì)仍然是各國(guó)之間尋求合作與發(fā)展，所以，境外房地產(chǎn)投資一定要順應(yīng)我國(guó)“一帶一路”倡議和各國(guó)提供的寬松、有利的政策。進(jìn)行境外房地產(chǎn)投資的企業(yè)必須同所投資國(guó)發(fā)展的需求相結(jié)合，贏得當(dāng)?shù)卣闹С?，了解并學(xué)習(xí)當(dāng)?shù)氐恼呒胺煞ㄒ?guī)。企業(yè)投資的選擇一定要做好前期的調(diào)研和分析，謹(jǐn)慎投資，對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求和習(xí)慣等要有一定的了解，時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，做好相應(yīng)的調(diào)整。

優(yōu)化投資組合，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的投資面臨一系列的風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)投資時(shí)間長(zhǎng)，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增大。所以，企業(yè)在關(guān)注效益的同時(shí)，也要關(guān)注資產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)，要想實(shí)現(xiàn)資金的最佳配置，就必須實(shí)現(xiàn)投資組合的優(yōu)化，將企業(yè)境外房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。要了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，促使投資的成本下降，盡可能在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利。另外，在投資中要合理分配長(zhǎng)期投資和短期投資，長(zhǎng)期投資利潤(rùn)高，風(fēng)險(xiǎn)也大，短期投資則相反，需要優(yōu)化長(zhǎng)期和短期投資的組合，設(shè)計(jì)最優(yōu)的方案。最后，要注重積極和穩(wěn)健投資的比例以及不同用途和種類的房地產(chǎn)方面的投資。

轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，創(chuàng)新房地產(chǎn)產(chǎn)品類型和發(fā)展模式。對(duì)于從事境外房地產(chǎn)投資的企業(yè)來(lái)說(shuō)，最重要的還是要提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在激烈的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中，只有不斷創(chuàng)新，引領(lǐng)市場(chǎng)的發(fā)展，依靠管理和科技的實(shí)力，才能夠在國(guó)際市場(chǎng)中占據(jù)有利地位。首先，我國(guó)境外從事房地產(chǎn)投資的企業(yè)在迎合當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣和傳統(tǒng)習(xí)俗的同時(shí)，唯有大膽創(chuàng)新，形成自身的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，才能贏得當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的認(rèn)可，占領(lǐng)國(guó)際市場(chǎng)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)必須有自己堅(jiān)守的理念，科學(xué)預(yù)判未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)創(chuàng)新贏得發(fā)展市場(chǎng)，無(wú)論是房地產(chǎn)的產(chǎn)品類型還是企業(yè)發(fā)展的模式都需要不斷改進(jìn)和創(chuàng)新。

（作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院講師）

【參考文獻(xiàn)】

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③習(xí)近平：《決勝全面建成小康社會(huì) 奪取新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義偉大勝利——在中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)上的報(bào)告》，新華網(wǎng)，2017年10月27日。

責(zé)編/溫祖俊  謝帥（見(jiàn)習(xí)）  周小梨（見(jiàn)習(xí)）   

美編/楊玲玲  史航（見(jiàn)習(xí)）

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