經(jīng)歷了2020年的調(diào)整之后，長(zhǎng)租公寓行業(yè)在2021年迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。近期，租賃行業(yè)好消息不斷，6月18日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，將于10月1日起，對(duì)住房租賃企業(yè)實(shí)施“減稅”政策。7月，又迎來一系列政策支持，從基礎(chǔ)制度、土地、審批、資金、金融以及稅收政策等幾大方面，支持保障性租賃住房的發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企半數(shù)已進(jìn)入長(zhǎng)租公寓，在新的發(fā)展機(jī)遇之下，頭部企業(yè)正漸漸顯出優(yōu)勢(shì)。

市場(chǎng)

租賃熱度回暖 政策監(jiān)管力度不減

前幾年，長(zhǎng)租公寓處于風(fēng)口，不少機(jī)構(gòu)進(jìn)入這一市場(chǎng)，其中包括不少房企。經(jīng)過2020年的低迷，目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)熱度明顯回暖。隨著住建部、國(guó)家發(fā)改委等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》以及多地發(fā)布加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管新規(guī)，行業(yè)監(jiān)管政策升級(jí)，租賃市場(chǎng)逐步規(guī)范化，行業(yè)也迎來發(fā)展新階段。

近段時(shí)間正是畢業(yè)租房高峰期。日前，長(zhǎng)租公寓企業(yè)自如發(fā)布《2021年10城畢業(yè)生租房報(bào)告》。報(bào)告顯示，超過90%的受訪畢業(yè)生在剛畢業(yè)時(shí)都會(huì)選擇租房來解決居住問題。由于和普通住宅租賃相比，長(zhǎng)租公寓具備裝修更好、配套更齊全、服務(wù)品質(zhì)更高等優(yōu)勢(shì)，有超八成畢業(yè)生表示會(huì)將長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)作為首選租房渠道。

數(shù)據(jù)顯示，目前廣州市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓主要為萬科泊寓、龍湖冠寓、自如、窩趣、YOU+國(guó)際青年社區(qū)等品牌，截至2020年下半年，廣州集中式長(zhǎng)租公寓品牌約90個(gè)，門店約500個(gè)，開業(yè)房源超7萬間。新增品牌方青睞略有“價(jià)格洼地”的海珠、南沙等區(qū)。租金方面，廣州平均租金處于1500~5500元區(qū)間。租金在1500元以下的房源多位于番禺區(qū)、荔灣區(qū)、白云區(qū)，且地段較為偏僻，房源面積小。而租金超過5500元的房源一般是地段佳、交通便利的中高檔物業(yè)，廣州住房租賃單套月租低于5500元占比最大。

機(jī)遇

發(fā)展租賃住房 規(guī)模大運(yùn)營(yíng)強(qiáng)房企將率先受益

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企半數(shù)已進(jìn)入長(zhǎng)租公寓，頭部企業(yè)保持發(fā)展優(yōu)勢(shì)，也更加關(guān)注細(xì)分領(lǐng)域，從早期的白領(lǐng)產(chǎn)品，到現(xiàn)在的高端服務(wù)式公寓、企業(yè)宿舍、藍(lán)領(lǐng)公寓、人才公寓等。租賃將向兩個(gè)方向突破：一個(gè)是大租賃社區(qū)的運(yùn)營(yíng)，二是多業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。

近期租賃行業(yè)的政策紅利不斷，讓行業(yè)發(fā)展空間更大。7月保障性租賃住房首次進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，這將在很大程度上解決住房租賃市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格高、融資成本高、稅收負(fù)擔(dān)高，而收益率低的“三高一低”行業(yè)痛點(diǎn)，住房租賃市場(chǎng)，包括長(zhǎng)租公寓將迎來重大發(fā)展契機(jī)。率先布局的機(jī)構(gòu)將分享到這一政策的紅利。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，長(zhǎng)租公寓對(duì)房企來說是個(gè)新領(lǐng)域，經(jīng)過艱難的摸索階段，盈利能力正逐步增強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，萬科的集中式公寓在33個(gè)城市累計(jì)開業(yè)14.24萬間。龍湖冠寓已布局全國(guó)30多個(gè)城市，現(xiàn)已成為集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。旭輝瓴寓已布局全國(guó)18個(gè)核心城市，全國(guó)拓展房源70440間，開業(yè)房源28730間。租賃住房須解決新青年、新市民的租房痛點(diǎn)，滿足多樣化租房需求。以龍湖來看，項(xiàng)目主要分布在市內(nèi)中心城區(qū)，集中于地鐵沿線。龍湖冠寓目前有三條產(chǎn)品線分別是床位式集宿型產(chǎn)品、單間式公寓型產(chǎn)品、套間式住宅型產(chǎn)品，分別服務(wù)于城市務(wù)工基礎(chǔ)服務(wù)人員、城市新青年新市民、城市小家庭和外派精英人士，對(duì)應(yīng)“一張床、一間房、一套房”三種不同租房需求。值得一提的是，龍湖冠寓廣州科學(xué)城店是黃埔區(qū)內(nèi)首個(gè)與區(qū)級(jí)人才辦合作掛牌的民營(yíng)公寓項(xiàng)目。門店位于黃埔科學(xué)城園區(qū)內(nèi)，可提供719間住房?？梢钥吹?，經(jīng)過多年發(fā)展，加上政策的變化和支持，房企拓展長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的模式更加多元化。

土地

迎來租賃用地供應(yīng)大年

在今年土地實(shí)行集中出讓新政后，“租賃”一度成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的高頻詞，多個(gè)國(guó)家層面的重磅文件中都頻頻提及要大力發(fā)展租賃住房，目前重點(diǎn)發(fā)展租賃住房的城市從8個(gè)增加至超22城，租賃用地顯著增加，自持成交建面遠(yuǎn)超前三年全年水平，配建已成為常態(tài)。

2021年或?qū)⒊蔀樽赓U用地供應(yīng)大年。22城首輪集中拍地涉租賃地塊數(shù)量達(dá)247宗，總成交建面高達(dá)394.41萬平方米。據(jù)克而瑞租售統(tǒng)計(jì)，TOP30房企獲取涉租賃土地規(guī)模占總成交量超過60%。越來越多的運(yùn)營(yíng)商企業(yè)和開發(fā)商系企業(yè)獲取租賃相關(guān)用地。

值得關(guān)注的是，7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》明確提出：“用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款”“允許出讓價(jià)款分期收取”等，這種合理的地價(jià)讓渡，給企業(yè)做了很大減負(fù)。同時(shí)，《意見》還鼓勵(lì)“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過自建或聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房”，使土地獲取方式有了更多創(chuàng)新的可能，給保障性租賃住房開發(fā)企業(yè)提供了更多降低開發(fā)成本的空間。

廣州首個(gè)由國(guó)有住房租賃企業(yè)打造的剛需型長(zhǎng)租公寓品牌“珠實(shí)新寓”已宣布推出首個(gè)產(chǎn)品，這是2017年11月廣州市打造的首批市場(chǎng)化、專業(yè)化和規(guī)模化的國(guó)有住房租賃平臺(tái)后第一批產(chǎn)品入市。廣州市首批啟動(dòng)的租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目，城投住房公司旗下的城品云薈長(zhǎng)租公寓也將在年底完工?？梢钥吹?，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上的參與者和參與方式更加多元。