房地產(chǎn)稅將在部分地區(qū)開展試點(diǎn)，此消息披露后，立即成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。我這里想討論的是，開展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)可能會(huì)遇到哪些困難。

征收房地產(chǎn)稅，是國際通行的做法，應(yīng)該早在人們的意料之中。然而據(jù)我所知，目前學(xué)界對征收房地產(chǎn)稅的看法并不一致。有學(xué)者認(rèn)為，國內(nèi)房產(chǎn)不同于國外的房產(chǎn)，人家西方國家居民購房，擁有房地產(chǎn)的所有權(quán)；而國內(nèi)購房只有70年使用權(quán)，并無所有權(quán)。所以我們不應(yīng)仿效西方國家的做法。

另有一種觀點(diǎn)說：近些年國內(nèi)房價(jià)已整體高于西方國家的房價(jià)，究其原因，是政府高價(jià)出讓土地，而高地價(jià)推高了房價(jià)。并分析說，消費(fèi)者高價(jià)買房時(shí)，政府已經(jīng)從消費(fèi)者那里得到了不菲的收入，若再征收房地產(chǎn)稅，無異于從一頭牛身上剝下兩張皮，這樣對消費(fèi)者不公平。

驟然聽，兩種觀點(diǎn)皆不無道理，但我卻不同意他們的分析。不錯(cuò)，我國城市土地歸國家所有，居民購房只有使用權(quán)?？梢赋龅氖?，這里的“使用權(quán)”是個(gè)習(xí)慣說法。事實(shí)上，它不僅包含房屋使用權(quán)（房主的居住權(quán)），同時(shí)也包括收益分享權(quán)（房屋出租取得租金的收入權(quán)）和轉(zhuǎn)讓權(quán)（房屋出售權(quán)）。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，此三項(xiàng)權(quán)利即為“產(chǎn)權(quán)”。房主擁有房屋產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然得交稅。

我曾多次說過，國家依法征稅，原因是政府提供了公共服務(wù)，納稅人享受了公共服務(wù)，所以必須給政府支付對價(jià)。由此看，政府對房產(chǎn)征稅，與房主是否擁有房屋“所有權(quán)”無關(guān)，關(guān)鍵是要看房屋“產(chǎn)權(quán)”是否需要國家保護(hù)。天下沒有免費(fèi)午餐。若房主希望自己房屋“產(chǎn)權(quán)”不被侵犯，需要國家保護(hù)，那么就應(yīng)給國家繳稅。

不能否認(rèn)，國內(nèi)房價(jià)確實(shí)偏高。問題是房主支付了高房價(jià)是否就無需繳房產(chǎn)稅呢？我的看法，高房價(jià)與征收房產(chǎn)稅是兩回事。經(jīng)濟(jì)學(xué)說，房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系，是房價(jià)拉高地價(jià)，而非地價(jià)推高房價(jià)。房產(chǎn)開發(fā)商不蠢，若市場房價(jià)走低，他們絕不會(huì)去高價(jià)拿地。有事實(shí)為證：2008年國內(nèi)房價(jià)大跌，地價(jià)也隨之大跌；2009年后房價(jià)上漲，地價(jià)才又跟著漲起來。

國內(nèi)房價(jià)為何會(huì)居高不下？經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋，是住房供不應(yīng)求?？晌覀兡壳暗默F(xiàn)實(shí)是，一線城市住房空置率達(dá)16.8%，二線城市達(dá)22.2%，三線城市達(dá)21.8%。何以出現(xiàn)這種怪象？原來，有些人買房并不是為了自己住，而是為了炒，是炒房拉高了房價(jià)，今天“高房價(jià)”與“高空置”并存，原因即在于此。

設(shè)想一下，假若政府一旦開征房地產(chǎn)稅，目前人們手里的空置房是不是會(huì)賣出去？當(dāng)然會(huì)。若20%左右的空置房賣出去，住房供給增加，房價(jià)必然下降?？梢姡_征房產(chǎn)稅不單可以增加政府的收入，而且還可平抑市場房價(jià)，滿足低收入者的購房剛需。此舉一石二鳥，請問有何理由反對開征房地產(chǎn)稅呢？

當(dāng)然，征收房地產(chǎn)稅涉及千家萬戶，利益攸關(guān)，在操作層面應(yīng)慎之又慎。其實(shí)，國家之所以先在部分地區(qū)試點(diǎn)，也是為了投石問路，希望通過試點(diǎn)摸索經(jīng)驗(yàn)，然后再在面上推開。這些日子，我自己一直在思考這樣一個(gè)問題：房地產(chǎn)稅的計(jì)稅對象和稅率應(yīng)該如何確定？

關(guān)于計(jì)稅對象。最便捷的當(dāng)然是按人均住房面積征，這也是國內(nèi)多數(shù)學(xué)者的主張。比如目前城鎮(zhèn)人均住房約40平方米，故可考慮將起征點(diǎn)設(shè)定為人均50平方米，超過人均50平方米征稅，50平方米以下可以免征。此辦法雖然簡便，但有個(gè)難題不好解決。舉個(gè)例子，一家老兩口住房100平方米，不必繳稅；可若其中1位過世，另一位就得繳稅。如此，豈不會(huì)加重老人的負(fù)擔(dān)？

實(shí)不相瞞，起初我的設(shè)想是按房產(chǎn)的套數(shù)征：首套住房可以免征；從第二套開始征?？僧?dāng)我與同事討論時(shí)，對方卻不贊成。并舉證反駁說，他認(rèn)識某年輕夫婦，前幾年購買了首套50平方米的住房，后來有了小孩，房子不夠住，又買了一套90平方米的房子。若按人均面積征，不用繳稅；但若按住房套數(shù)征卻得繳稅，他們會(huì)接受么？

是的，按人均面積或按套數(shù)征稅皆各有弊端。所以我現(xiàn)在的觀點(diǎn)，是將兩者結(jié)合起來。顧名思義，房地產(chǎn)稅是針對房產(chǎn)持有者征收的資產(chǎn)類稅。所謂資產(chǎn)，是指能直接產(chǎn)生收入的財(cái)產(chǎn)。顯然，當(dāng)住房用于出租或者炒賣時(shí)，屬于資產(chǎn)；而自己住時(shí)則屬消費(fèi)品。首套住房是自己住的，故無論是否超過人均50平方米都不應(yīng)征稅。

至于對第二套房產(chǎn)是否征稅，我認(rèn)為應(yīng)綜合考慮住房面積。上面那對年輕夫婦有了孩子，兩套住房加起來人均未超過50平方米，他們的第二套房不應(yīng)征稅。但若人均面積超出了50平方米，對超出的部分則應(yīng)征稅。為何要作這種區(qū)分？因?yàn)閷Φ诙追坎徽鞫悾y免會(huì)有人鉆空子：一套房子自己住，另一套用于出租或炒賣。

最后再說稅率設(shè)計(jì)。此問題相對簡單些，我也簡單說?？偟脑瓌t：顧及多數(shù)人的承受度。前面講過，國家征收房地產(chǎn)稅，目的是增加政府收入，抑制炒房、提高住房使用效率。我看到的數(shù)據(jù)，發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅率最高為2%。而中國是發(fā)展中國家，去年城鎮(zhèn)居民人均年收入約4.3萬元?；诖耍覈慨a(chǎn)稅率應(yīng)該低一些，可根據(jù)住房面積，在0.1%—1%之間逐步累進(jìn)。