中央經濟工作會議明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。這些清晰明確的政策信號，受到市場的廣泛關注，尤其是強調實現(xiàn)“房住不炒”政策目標，必須從供給和需求兩端發(fā)力，有助于引導市場預期，破解住房供求失衡悖論。
供需兩端發(fā)力有助于促進房地產業(yè)健康發(fā)展
房地產問題一直都是社會各界關注的焦點，也是迄今為止尚未化解的社會痛點：一方面，房價持續(xù)上漲，導致“囤積居奇”的炒房現(xiàn)象，不僅造成社會資源配置扭曲，也蘊藏著金融風險；另一方面，大量的“新市民”為居住問題而煩惱，蘊藏著社會風險。
通過觀察和研究后，我們認為，無論是調節(jié)住房需求的信貸政策，還是完善住房供給結構的行業(yè)政策，都不能離開“房住不炒”定位，解決問題的出路必須在房地產市場的供給側和需求側同時發(fā)力，既要發(fā)揮財政金融政策工具的作用，抑制不合理投機（包括過度的投資）需求，也要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
房地產市場的另一個隱憂是房地產泡沫與金融風險的關系?？偨Y正反兩方面的經驗教訓，我們不難得出“房住不炒、金融無憂”這樣的判斷。只要房子是用來住的，按揭貸款甚至開發(fā)貸款的需求是有邊界約束的，價格波動對于違約的相關性就會大幅度降低，發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的概率很低。從國際經驗和中國市場的現(xiàn)實風險壓力來看，已有的風險暴露均源于房地產市場的基本功能偏離了居住屬性。
如何才能恢復住房的居住屬性？從國際經驗看，無外乎是兩條管道，一是明確并嚴格約束房地產需求的居住本原屬性，規(guī)范交易市場，通過稅收、貸款等相關配套政策，增加非自居房地產持有成本和交易成本，抑制其投資屬性，限制投資收益。二是培育龐大、成熟的住房租賃市場，最大限度滿足不同層次的實際居住需求。住房租賃市場的基本功能主要有以下幾點：為買不起房的低收入者提供廉租房、公租房；為跨地區(qū)就業(yè)的中短期住房需求者提供商業(yè)性公寓；為成長期的“新市民”提供由租房到購房的財力積累通道。
住房市場上最具代表性的當屬德國。一是租賃住房占比高，以私人和機構租賃住房為主。二是實行以居住為導向的住房制度頂層設計，突出住房居住屬性，多元化、多層次租賃住房供給體系保障租賃房源供給充足穩(wěn)定。三是完善的法律體系保障住房市場各參與方權益。德國主要通過《住房建設法》《住房補貼金法》《住房租賃法》《私人住房補助金法》“四大支柱”等住房政策和制度，保障住房市場的健康發(fā)展。
美國和法國的經驗也各有特色。美國主要通過對租賃項目供給方和承租人進行兩頭補貼，帶動整個住房租賃市場的發(fā)展。法國對房屋出租有著健全的法律規(guī)范，按照選擇性保障的原則，以出租為主并由政府掌控，具有穩(wěn)定的資金來源和動態(tài)完善的管理體系，起到了調控房地產市場的作用。
可以看出，西方發(fā)達國家住房市場具有顯著的共性特征：一是租賃住房在住房市場上的占比較高；二是機構在住房租賃市場上發(fā)揮重要作用；三是住房租賃管理制度完備，包括立法、規(guī)章、稅收、補貼、運行監(jiān)測等，為穩(wěn)定發(fā)展提供了保障。
金融機構可利用自身優(yōu)勢助力住房租賃市場發(fā)展
我國住房租賃市場與發(fā)達國家相比仍有差距，不僅是占比低的問題，而且積累了幾大痛點，包括：大量“新市民”面臨租普通的房難；虛假房源甚至欺詐時有發(fā)生；合同不報備，發(fā)生糾紛時租客維權困難；房東隨意漲租、租期隨意變更、“二房東”和過度群租現(xiàn)象屢禁不絕等。從實際情況看，即使是專業(yè)化的中介也有其局限性，不能有效解決住房租賃市場存在的問題。
針對我國住房市場的供求結構問題，政府積極倡導“房住不炒”，探索建立租購并舉的住房制度，培育、規(guī)范租賃市場主體，并為鼓勵租房消費出臺了一系列文件和政策，各級政府部門和社會各界也在積極行動，住房租賃市場日趨完善。尤其值得一提的是，包括中國建設銀行等金融機構正在積極嘗試用新金融思維助力住房租賃市場發(fā)展，受到社會廣泛關注。經過幾年的實踐，我們發(fā)現(xiàn)銀行介入住房租賃市場可以分層次推進：
層次一：為市場化租賃的出租人和承租人搭建平臺
一個龐大的住房租賃市場，應該由多樣化的市場中介體系組成，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，以滿足不同市場主體需求。在培育和推動住房租賃市場發(fā)展上，大型銀行擁有獨特的天然優(yōu)勢。大型銀行的信用中介和信息匯集功能，使其不僅具有舊房翻新的資金實力，更有強大的數(shù)據(jù)基礎、征信基礎以及社會責任感，可以有效解決市場信息不對稱和雙方不信任的問題，與一般中介有著巨大的區(qū)別。譬如，一家大型銀行一般都擁有數(shù)以億計的個人資產客戶，擁有數(shù)以萬計的營業(yè)網點；其中建設銀行還是最大的住房按揭銀行，擁有龐大的按揭貸款數(shù)據(jù)，這就決定了其在房源和客戶端的天然優(yōu)勢。同時，搭建有國家銀行信用基礎的租賃平臺，會幫助雙方解決信息不對稱、相互不信任、協(xié)議約束力不強等“痛點”問題，達到為整個住房租賃市場增信，促使住房租賃市場更加規(guī)范、便捷。銀行還可以依托金融機構優(yōu)勢，協(xié)助政府建立起供需雙方的租賃交易誠信指數(shù)，推動市場發(fā)展走向更加規(guī)范成熟。
層次二：為住房租賃市場提供批量房源
當前，在一些經濟比較活躍的一線城市和二線城市，很多企事業(yè)單位為吸引人才，解決員工集中居住問題，批量租住的需求越來越強，同時很多房地產企業(yè)需要自持物業(yè)，一部分住房需要通過出租來解決，而自己或通過其他的方式出租又比較困難，這些需求一般中介滿足不了。銀行可以利用與房地產企業(yè)、公司（機構）客戶的良好關系，整合資源，搭建批量租住的平臺，既可以解決企業(yè)“團購”的需求，也有利于房地產企業(yè)資金回流。這里還想特別強調的是，許多城市的機關、事業(yè)單位均有大量閑置房產，銀行利用自身優(yōu)勢將其改造一下就可以成為優(yōu)質租賃房源；一些市區(qū)外遷企業(yè)遺留的廠房和場地、大量的城中村，不一定都要推平重建，完全可以按照居住的要求對小環(huán)境和內部安全與舒適性加以改造，由于地理區(qū)位很好，會成為很受歡迎的租賃房源。國外有過這方面的成熟經驗，建設銀行在廣州等城市也有這方面的實踐案例，住建部也積極提供相關技術標準和政策支持，社會效果很好，希望更多的銀行與城市能夠借鑒并行動起來。
層次三：助力政府解決保障性住房需求
助力政府解決像公租房、廉租房等保障性住房需求，既可以利用金融手段介入公租房、廉租房的建設，也可以利用搭建的租賃平臺，幫助政府出租和管理，解決政府的痛點。大型銀行可以（也應該）積極介入國家重點推動的保障性租賃住房市場，尤其是那些政府主導、市場主體參與、有效增加小戶型低租金的租賃住房建設項目，既可以迅速成為解決新市民“職住平衡”的新型租賃模式，也將成為后續(xù)國內保障住房體系的重要組成部分，銀行也將在當中拓展市場，發(fā)揮重要的杠桿作用。
層次四：研究解決更多樣的租售選擇的問題
研究更多樣性的租買選擇權，比如探索“長租貸款遠期租購選擇權”模式，在長租貸款10或20年之后，租客有權選擇按約定的價格購買租賃的房產，選擇“由租轉售”，前期已經支付的租金可以抵扣購房款。這樣既可以為一部分在當?shù)赜虚L期穩(wěn)定工作、而短期實力不濟的客戶提供一種新的選擇，也可以為長期的“房住不炒”政策落地奠定基礎。
（作者系中國建設銀行原首席經濟學家）
