在“房住不炒”、“三道紅線”、供地“兩集中”等多重調(diào)控政策疊加影響下，2021年，房地產(chǎn)市場整體成交呈“前高后低”態(tài)勢，行業(yè)也隨之迎來了新一輪洗牌，房企經(jīng)歷著前所未有的挑戰(zhàn)，表現(xiàn)日趨分化。

“回首不平凡的2021年，我們直面挑戰(zhàn)、突出重圍，《財富》世界500強(qiáng)排名榮登139位，連續(xù)5年攀升。”在2022年碧桂園集團(tuán)新年致辭中，總裁莫斌如是說。

逆勢攀登顯然并非易事，從各研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的2021年房企銷售業(yè)績榜中不難看出，只有央企、國企和部分穩(wěn)健經(jīng)營的頭部民企在行業(yè)競爭中保持了相對穩(wěn)固的優(yōu)勢，展現(xiàn)出了較強(qiáng)的經(jīng)營韌性。

【聚焦市場】

優(yōu)質(zhì)資源向頭部房企傾斜

2021年，在“房住不炒”主基調(diào)的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場上半年成交總體保持高位，百強(qiáng)房企累計銷售業(yè)績規(guī)模同比增長36.7%；而從下半年開始，隨著限購、限貸等政策升級，購房需求釋放受到一定影響，市場一度轉(zhuǎn)冷，規(guī)模房企平均目標(biāo)完成率不及歷史同期。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年32家代表房企銷售目標(biāo)平均完成率為90.1%，總體明顯低于去年。同時，由于部分房企陷入資金、債務(wù)危機(jī)等事件，市場呈現(xiàn)出明顯的觀望情緒。一些業(yè)內(nèi)分析人士甚至一致認(rèn)為，市場行情可能在短期之內(nèi)難以出現(xiàn)較為明顯的扭轉(zhuǎn)，房企如何保持銷售業(yè)績的穩(wěn)定將成為當(dāng)前的首要任務(wù)，而對銷售業(yè)績目標(biāo)的設(shè)定也將越發(fā)保守。

盡管去年全年行業(yè)信心不足，市場呈現(xiàn)下行趨勢，但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的基本面沒有發(fā)生改變，住房需求依然存在。據(jù)全國第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國常住人口城鎮(zhèn)化率為63.89%，仍處在快速推進(jìn)城鎮(zhèn)化階段，每年預(yù)期新增的超1100萬的城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)，也將帶來大量新增住房需求。

申萬宏源研究觀點分析認(rèn)為，透過去年央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，相關(guān)部門強(qiáng)調(diào)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的動作可以看出，低迷的市場逐漸迎來利好。“預(yù)計后續(xù)行業(yè)加速出清后格局優(yōu)化，將利好于國企龍頭和優(yōu)質(zhì)民企。”

除此之外，從資本市場看，自去年底房企的融資環(huán)境已逐漸有所改善。據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅去年11月單月，房企境內(nèi)外債券融資就累計發(fā)行48筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%。

進(jìn)入去年12月，碧桂園、龍湖等規(guī)模房企融資有了實質(zhì)性進(jìn)展。

據(jù)悉，12月13日，碧桂園集團(tuán)在上交所成功發(fā)行一筆2.84億元的供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品，票面利率為5.5%；12月15日，碧桂園集團(tuán)面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行10億元公司債，票面利率6.3%，共吸引包括銀行和非銀行在內(nèi)的十?dāng)?shù)家機(jī)構(gòu)參與。而12月10日，龍湖也發(fā)布公告表示，集團(tuán)發(fā)行10億元15年期中期票據(jù)。

克而瑞研究觀點認(rèn)為，諸如龍湖、中海地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)房企較容易在融資層面獲得相關(guān)機(jī)構(gòu)青睞。以碧桂園為例，其長期處于低位水平的融資成本和多元的融資渠道，側(cè)面體現(xiàn)了其穩(wěn)健發(fā)展帶來的紅利效應(yīng)。評級機(jī)構(gòu)穆迪則認(rèn)為，龍湖在過去十年不斷追求銷售增長和提升投資性物業(yè)租金收入的同時，依然保持了嚴(yán)格而審慎的財務(wù)管理。

【數(shù)據(jù)透視】

頭部企業(yè)持續(xù)顯現(xiàn)經(jīng)營及發(fā)展韌性

近期，多家研究機(jī)構(gòu)分別發(fā)布了2021年房企銷售業(yè)績榜單。雖然百強(qiáng)房企中業(yè)績同比下滑的比例較高，但千億房企的數(shù)量卻不降反增，達(dá)33家。而諸如碧桂園、萬科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等頭部企業(yè)則在行業(yè)競爭中保持了穩(wěn)固的優(yōu)勢，并展現(xiàn)出了較強(qiáng)的經(jīng)營韌性和發(fā)展動能。

1月5日，碧桂園集團(tuán)發(fā)布公告稱，2021年全年實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益合同銷售金額約5580億元，權(quán)益合同銷售面積約為6641萬平方米。

值得一提的是，在中指研究院、克而瑞研究等多家第三方機(jī)構(gòu)的最新年度銷售排行中，碧桂園均穩(wěn)居行業(yè)榜首。

其中，克而瑞統(tǒng)計顯示，去年TOP10房企銷售操盤金額門檻達(dá)到2879.5億元，同比增幅達(dá)19.8%。值得關(guān)注的是，碧桂園去年全口徑銷售金額和操盤金額均超過7000億元，且權(quán)益金額5580億元，位列多個排行榜首位；萬科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國則分別以6203.0億元和 5976.0億元的全口徑銷售金額位居榜單的第二、三位。

“碧桂園屬于行業(yè)內(nèi)穩(wěn)健型發(fā)展的身體力行者。”億翰智庫研究觀點稱，碧桂園集團(tuán)具有精細(xì)化的財務(wù)管理能力，杠桿空間充足，且能夠把握機(jī)會擇時布局，并順利實現(xiàn)項目銷售去化，使銷售業(yè)績總量連續(xù)五年蟬聯(lián)行業(yè)第一。

據(jù)悉，憑借穩(wěn)健的財務(wù)狀況和優(yōu)秀的運營能力，以及可持續(xù)發(fā)展的預(yù)期，碧桂園備受數(shù)家評級公司和主要金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可。

從去年下半年至今，三大國際評級機(jī)構(gòu)密集下調(diào)了房企評級和展望130余次。在此背景下，穆迪和惠譽卻均維持了對碧桂園的投資評級。不僅如此，國泰君安等國內(nèi)外市場機(jī)構(gòu)也紛紛看好其財務(wù)狀況和未來發(fā)展空間，紛紛給予“買入”“增持”等較高評級。

此外，從“三道紅線”指標(biāo)來看，目前碧桂園雖處于黃檔，但僅扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率略高于紅線要求，指標(biāo)逐步向好。“該指標(biāo)已從去年底的80%下降至77%。”碧桂園管理層明確表示，公司將嚴(yán)格按照監(jiān)管的要求在2023年前達(dá)標(biāo)。

【穩(wěn)健發(fā)展】

優(yōu)質(zhì)企業(yè)“降本增效”向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)

在發(fā)展趨穩(wěn)、監(jiān)管強(qiáng)化、整體市場空間仍存的背景下，行業(yè)整體顯然已經(jīng)進(jìn)入了從“高速發(fā)展”向“高質(zhì)量發(fā)展”轉(zhuǎn)變的時代。

“新常態(tài)下，房企的經(jīng)營邏輯正在加速發(fā)生轉(zhuǎn)變，通過增強(qiáng)自身抗風(fēng)險能力，以期實現(xiàn)穩(wěn)健且高質(zhì)量的發(fā)展。”業(yè)內(nèi)人士指出，在這一方面，房企的動作似乎格外統(tǒng)一。據(jù)了解，今年以來，龍湖、碧桂園、新城控股、中南置地等多家房企陸續(xù)進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整。

“主動變革的核心在于‘降本增效’。”在業(yè)界看來，通過對組織架構(gòu)的收縮精簡，不僅可以在緩解流動性壓力的同時向管理要效益，還可以在能夠預(yù)見的窗口期提前布局，為后續(xù)發(fā)展蓄能。

2021年6月23日，萬科宣布將對區(qū)域劃分進(jìn)行調(diào)整以加速轉(zhuǎn)型。將原有的五個區(qū)域細(xì)化為七個區(qū)域，分別為北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北；近期，世茂集團(tuán)也宣布新一輪架構(gòu)調(diào)整，對集團(tuán)總部職能部門、區(qū)域職能部門進(jìn)行整合。新成立建設(shè)運營、供應(yīng)鏈與產(chǎn)品研發(fā)三大中心。

值得一提的是，2021年12月31日，碧桂園集團(tuán)內(nèi)部發(fā)文，宣布新一輪組織架構(gòu)調(diào)整。據(jù)悉，調(diào)整完成后，碧桂園區(qū)域公司已由原來的106個，合并成65個。

對此，碧桂園方面表示，此輪調(diào)整以“推進(jìn)區(qū)域合理布局、確保區(qū)域規(guī)模適度、提升資源配置效率”為目標(biāo)，通過有序推進(jìn)跨區(qū)域整合，提升區(qū)域集中度和資源使用效能，降低運營成本，努力實現(xiàn)“市場、人員、資源”的整合協(xié)同。

據(jù)悉，碧桂園多年來堅持一到六線城市的全覆蓋，持續(xù)聚焦深耕，權(quán)益可售資源與人口流入地區(qū)、五大都市圈高度匹配，契合國家新型城鎮(zhèn)化重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和人口流動的趨勢，且獲取項目的質(zhì)量不斷提升。

“艱難困苦，玉汝于成，我們曾‘生于憂患’，也深知‘永無坦途’，但辦法總比困難多。”透過莫斌在集團(tuán)的新年致辭，也不難看出，在企業(yè)亮眼業(yè)績的背后，離不開多維度和全周期的綜合競爭力的提升。

碧桂園方面表示，在市場調(diào)整期，企業(yè)堅持圍繞“一率五力”精細(xì)化管理，從投資、運營、營銷、產(chǎn)品、財務(wù)、組織管理等各個層面持續(xù)發(fā)力。

或許正如莫斌所說，要堅持長期主義，運用歸零思維，深化全競提升，強(qiáng)基固本，做一成一，方能穿越行業(yè)發(fā)展周期，迎來更大發(fā)展。文/張鑫宇