3月的樓市和3月的天氣都有點乍暖還寒的感覺，在市場走向進一步明朗之前，是房企年報季的到來。除了一些延發(fā)公告之外，從已經(jīng)發(fā)布年報的房企業(yè)績來看，靠運營收租，或賺管理、品牌費為主的公司，表現(xiàn)相當不錯。一個新的信號正在出現(xiàn)：管房比建房賺錢正在成為現(xiàn)實。業(yè)內人士表示，在房地產行業(yè)向新發(fā)展模式轉型的路上，租售并舉是重要的方向之一。隨著相關配套政策落地，“管房子”或變得更加有利可圖，拼運營能力的時代正在到來。

兩份搶眼的“成績單”

從年報數(shù)據(jù)來看，招商蛇口、保利置業(yè)等銷售同比增長，越秀房托、萬達等收入和凈利潤都實現(xiàn)了增長。而在房企的年報成績單中，有兩份格外引人關注：經(jīng)歷五年的龍湖冠寓開業(yè)房間規(guī)模突破10萬間，首次實現(xiàn)盈利；2021財年，凱德中國信托物業(yè)凈收入(NPI)為2.504億新元，同比增長85.2%，為上市以來最高的年度NPI。2021年對房地產行業(yè)而言并不容易，長租公寓行業(yè)卻出現(xiàn)了盈利模式，凱德置地2020年業(yè)績雖明顯下滑，但在2021年凱德中國信托物業(yè)凈收入大幅增長，錄得上市以來最高。這些表現(xiàn)優(yōu)秀的成績單是怎么交出來的？

樣本一：長租公寓盈利元年 數(shù)字化是基礎

龍湖集團首席執(zhí)行官陳序平表示，2021年，龍湖冠寓實現(xiàn)租金收入22.3億元，同比增長23%，運營數(shù)據(jù)上，期末冠寓已開業(yè)10.6萬間，整體出租率92.9%。龍湖冠寓實現(xiàn)了第一年的盈利。事實上，從“租購并舉”到鼓勵發(fā)展保障性租賃住房，國家對住房租賃行業(yè)的發(fā)展給予了多維度支持。龍湖已經(jīng)深度參與到住房租賃行業(yè)之中并形成了一套日漸成熟的發(fā)展體系和模式。

陳序平表示，早在2016年，龍湖便面向新世代人群租住生活形態(tài)及消費升級需求，推出了集中式租賃住房品牌——冠寓，并將其作為主航道業(yè)務篤定發(fā)展，穩(wěn)健經(jīng)營。租賃住房蘊藏著巨大的發(fā)展空間，但也是一個微利的行業(yè)，選址、定位，建造、營銷、運營等每一處細節(jié)，都關乎著項目能否健康地長期經(jīng)營。

為了實現(xiàn)健康長期經(jīng)營，龍湖冠寓進行了數(shù)字化升級。目前數(shù)字化已覆蓋90%的場景，在2021年，冠寓駕駛艙和指揮艙管理系統(tǒng)正式上線，門店運營官通過系統(tǒng)可以做到對門店經(jīng)營情況的實時監(jiān)控、自動預警、智能定價、智能管控等。此外，背靠龍湖集團，冠寓實現(xiàn)了效率、成本等多維度實力的提升。例如，借助龍湖集團的供應鏈體系，冠寓整體采用裝配式集成裝修，實現(xiàn)成本優(yōu)化，僅翻修成本就可節(jié)約66%。

對于未來，陳序平表示，冠寓業(yè)務的發(fā)展會保持20%以上的年化增長速度，聚焦在20個左右持續(xù)有年輕人進入的城市。

樣本二：投資物業(yè)改造升級 實現(xiàn)資產運營增值

凱德置地在2021年凱德中國信托物業(yè)凈收入取得上市以來最高成績。凱德中國信托指出，一方面是資產組合優(yōu)化（買進賣出）的結果，另一方面是資產運營增值的體現(xiàn)。凱德投資集團首席執(zhí)行官李志勤表示，凱德投資已經(jīng)踏上征程，將繼續(xù)優(yōu)先發(fā)展基金和旅宿管理平臺，并持續(xù)投資運營平臺，以努力持續(xù)實現(xiàn)兩位數(shù)的股本回報率。如凱德投資將繼續(xù)在具有韌性的長住市場，如學生公寓、長租公寓和租賃住房多元化發(fā)展，向2023年管理16萬套單元的目標邁進。

通過資產升級改造獲得升值是凱德盈利的重要原因之一。地處廣州的凱德·樂峰廣場2021年創(chuàng)下客流同比增長8%、物業(yè)凈收入達1.37億元的成績，位列凱德中國信托11個商場的第三位，其蛻變過程就是凱德資產優(yōu)化的經(jīng)典案例。

2021年11月, 凱德以16.66億元收購樂峰廣場剩余的49％股權，凱德中國信托持有凱德·樂峰廣場全部股權。在凱德的操盤之下，凱德·樂峰廣場已成功“換血”90%品牌門店，人氣首店與新潮品牌集結，全場空間動線與場景體驗亦煥然一新。

據(jù)介紹，凱德對樂峰廣場做了精準的項目定位和客群洞察，對場內的主力業(yè)態(tài)重新進行有機組合，以全面覆蓋家庭生活細分場景加聚焦性布局全周期親子業(yè)態(tài),引進室內親子游樂品牌，通過引入54個新潮熱門品牌并集中煥新。在空間方面，通過動線、場景的革新，加強與品牌、消費者的情感聯(lián)結，完成了內外空間的優(yōu)化改造。

分析

運營拐點到來或有三大原因

正如招商蛇口在年報中表示，面對行業(yè)變局，重新審視業(yè)務模式和商業(yè)邏輯，招商蛇口將堅定貫徹落實“三個轉變”：一是堅定從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉變，二是堅定從重資產為主向輕重結合轉變，加大輕資產業(yè)務的發(fā)展力度；三是堅定從同質化競爭向差異化發(fā)展轉變?？梢钥吹?，房地產行業(yè)更加重視運營的時代到來了。業(yè)內人士表示，其實重運營業(yè)內提過很多年，在當下階段出現(xiàn)一些拐點信號，或許有資產價格便宜、收益更有保障，模式更完善、資金渠道進退機制準備好了，以及部分頭部房企作出了示范效應等原因。

原因一：資產價格便宜收益更有保障

經(jīng)過幾年的調整，目前，資產的價格、整個市場的預期都變得更合理。當前及未來一段時間，仍有不少質優(yōu)價廉的資產。此外，不少地方出臺支持政策。數(shù)據(jù)顯示，全國首個集體土地租賃房項目萬科成壽寺項目，土地成本約4188萬元，僅占項目總開發(fā)成本的11.5%。目前萬科估算的投資回報率為6%，遠高于同行業(yè)水平。

原因二：資金渠道進退機制更完善

2021年房企發(fā)住房租賃債券的熱情較高，保利、萬科、金地、越秀等十多家房企參與。此外，《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》為租賃住房企業(yè)進入公募REITs的賽道提供可能性。前端進入、中端運營和后端退出的金融工具都準備齊全了。而且，新的工具還在涌現(xiàn)。

原因三：新模式先行者成功探路

今年3月《政府工作報告》指出，要“探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設”。顯然，房地產行業(yè)新發(fā)展模式的探索步伐將更大，而相應的政策支持也在路上。目前，一些先行者走出了路，他們自身還會繼續(xù)做大規(guī)模，并會為行業(yè)輸送更多相關人才，預計也將吸引更多的企業(yè)入局。