2022年《政府工作報告》提出，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。實現(xiàn)“讓全體人民住有所居”，重點是解決大城市住房突出問題，這關系到民生福祉、經(jīng)濟和社會穩(wěn)定、城市高質量和創(chuàng)新發(fā)展。本期特邀請相關專家圍繞解決大城市住房突出問題，進行深入研討。

主持人

經(jīng)濟日報社理論部主任、研究員徐向梅

重點關注大城市住房問題

主持人：我國城市住房基本現(xiàn)狀如何？為什么要重點關注大城市住房問題？

劉洪玉（清華大學建設管理系教授、房地產(chǎn)研究所所長）：2020年中央經(jīng)濟工作會議首次提出，解決好大城市住房突出問題。2021年《政府工作報告》將“解決好大城市住房突出問題”列入重點工作，提出通過增加土地供應、增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給、規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，幫助新市民、青年人等有效緩解住房困難。為什么是大城市住房問題？大城市住房問題有哪些特點？哪些問題屬于突出問題？

回答上述問題，首先回顧一下我國城鎮(zhèn)住房的基本現(xiàn)狀。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2019年我國城鎮(zhèn)和農村居民人均住房建筑面積分別為39.8平方米和48.9平方米。如果考慮2020年和2021年城鎮(zhèn)人口增加、新建住宅和拆除住宅導致的住宅面積凈增加等因素影響，2021年末我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積約為42平方米。

另據(jù)全國人口普查提供的住房（使用中的住宅）信息，2020年城市和建制鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積分別為36.52平方米和42.29平方米，人均住房建筑面積超過50平方米的家庭戶占比分別為29.5%和39.1%，自有自住的比例分別為69.2%和82.7%，人均住房間數(shù)城市稍低于1、建制鎮(zhèn)稍高于1。此外，城市和建制鎮(zhèn)安裝有電梯的住房占比分別為36.7%和17.4%，1990年以前竣工的住宅占11.5%，2000年及以后竣工的住宅占68.8%。

從上述數(shù)據(jù)可以基本判斷，我國城鎮(zhèn)住房短缺問題已經(jīng)解決，居民住房條件總體得到顯著改善，與經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)相比，我國城鎮(zhèn)人均住房面積數(shù)量達到中等偏上水平。

多維度住房現(xiàn)狀評價發(fā)現(xiàn)，大城市住房問題仍然比較突出。評價住房狀況，不僅要看住房數(shù)量，還要看住房質量，包括住房物理狀況和居住環(huán)境質量、住房周邊配套設施和公共服務的可及性等。應該說，我國住房質量提升非?？焖伲鼛讉€五年計劃陸續(xù)實施保障性安居工程、棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)改造，極大提升了住房質量。

住房領域的差距主要表現(xiàn)在哪兒？黨的十九大報告提出“房住不炒”的住房發(fā)展定位和“住有所居”的住房發(fā)展目標，“讓全體人民住有所居”。住有所居，通俗理解是住者要有一個特定的居所，主要有三方面內涵：一是人人有房住，無論是自有自住還是租??；二是住房量適當，不存在過度擁擠問題，符合安全健康標準，社區(qū)和公共服務可及；三是經(jīng)濟可負擔，家庭住房支出占可支配收入的比重合理，不過度擠占其他基本生活消費。此外，隨著住房功能和政策多維度擴展，住有所居逐漸融入公平、包容等含義。

對照住有所居目標，我國城鎮(zhèn)住房在公平性、包容性、可負擔性和可持續(xù)性等方面，還存在著不少問題。從公平性和包容性角度看，住房供應沒有很好照顧到租住家庭需要，住房保障體系沒有很好覆蓋非戶籍常住人口，自住和租住家庭不能享受相同教育醫(yī)療等一般公共服務，等等。從可負擔性角度看，城市住房的房價收入比普遍偏高，一線城市和部分熱點二線城市房價收入比超過10倍，部分居民家庭住房支出占可支配收入比重超過50%，尤其是大城市租住居民中的新市民和青年人。同時，普遍存在城市規(guī)模越大，居民人均住房面積水平越低，不同群體間住房質量和住房負擔差異越大等現(xiàn)象。所以，新市民和青年人住房困難是現(xiàn)階段的突出問題，這個問題主要發(fā)生在大城市，因此解決大城市住房突出問題是我國現(xiàn)階段住房政策的重點。

解決大城市住房突出問題的核心是提升大城市住房的公平性、包容性、可負擔性和可持續(xù)性。對于大城市住房突出問題，專家學者和各界人士已有相關闡釋，包括住房價格過高、供應結構不合理、市場秩序不規(guī)范、租賃關系不穩(wěn)定、新市民青年人住房困難問題比較突出、住房占有不均衡，等等。應該說，這些都是客觀存在的現(xiàn)實問題。從本質上看，如果在政策和制度設計過程中沒有很好地融入公平、包容、可負擔和可持續(xù)等理念，就很難有效解決上述問題。比如，在土地資源緊張的特大城市，根據(jù)什么原則來確定土地用途和土地使用條件；如何看待土地和建筑空間更新過程中關于使用用途的調整對住房供應數(shù)量（套數(shù)）、結構（產(chǎn)權）、價格和空間分布等產(chǎn)生的巨大影響。建議在與住房相關的土地、金融、財稅、配置、市場規(guī)制等政策設計中，越來越多地融入公平、包容、可負擔和可持續(xù)等理念，早日實現(xiàn)“讓全體人民住有所居”，為國家富強、經(jīng)濟繁榮、人民幸福、社會穩(wěn)定提供堅實基礎。

加大力度建設保障性住房

主持人：大城市推進保障性住房建設取得了怎樣的成效？還存在哪些矛盾和問題？

虞曉芬（浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長）：黨中央、國務院高度重視保障性住房建設，從頂層制度設計、要素保障等多方面支持加大保障性住房供給，近年來取得明顯成效。

明確住房保障體系頂層設計。2021年7月國務院辦公廳發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確構建以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系，厘清了公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房的定位，解決了各地保障性住房名目多、政策“碎片化”問題，為促進各地規(guī)范開展住房保障工作提供了清晰指引。

基本解決本地戶籍居民住房困難。在政策支持下，各地通過公租房、棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造等途徑解決本地戶籍城鎮(zhèn)居民住房困難。截至2020年年末，上海累計供應公租房15萬套，受益72萬戶，“十三五”期間征收安置住房供應超過30萬套，解決了一大批本地戶籍居民住房困難。

解決新市民、青年人住房問題取得新進展。各地高度重視，均出臺了加快發(fā)展保障性租賃住房實施意見，北京市計劃在“十四五”期間建設籌措保障性租賃住房40萬套（間），上海市47萬套（間），廣東省129萬套（間），其中廣州60萬套（間），深圳40萬套（間）；浙江省120萬套（間），其中杭州33萬套（間），寧波21.3萬套（間），力度非常大。各地通過出讓新增租賃用地、鼓勵盤活存量土地和房屋、簡化審批流程、降低稅費負擔、執(zhí)行民用水電氣價格、給予資金補助和融資支持等舉措，動員社會力量有地出地、有錢出錢，已有一批保障性租賃住房投入使用。

推進共有產(chǎn)權住房建設滿足夾心群體擁有一套自有住房的需求。共有產(chǎn)權住房是介于商品住房和租賃性保障房之間的產(chǎn)權型保障房，先由政府和居民共有產(chǎn)權，待居民購房能力提高后，增購政府產(chǎn)權直至完全擁有，適合有一定經(jīng)濟能力但又暫時買不起商品住房的夾心群體。根據(jù)2021年年底各大城市統(tǒng)計，北京、上海、福州、廣州等15個城市已有共有產(chǎn)權住房上市供應，截至“十三五”末上海共有產(chǎn)權保障住房累計簽約12.8萬戶。杭州、寧波等3個城市已出臺政策文件，處于項目落地階段。杭州市、廣州市“十四五”期間規(guī)劃供應各3萬套，北京市規(guī)劃供應10萬套，有效滿足夾心群體擁有一套自有住房的需求。此外，各地通過棚戶安置房、老舊小區(qū)改造，拆除或改造了一大批建筑密度大、使用年限久、房屋質量差、使用功能不完善、配套設施不健全、簡易結構的房屋，北京2021年老舊小區(qū)綜合整治3199棟，改造建筑面積約1800萬平方米。

在充分肯定住房保障事業(yè)取得巨大成就的同時，也要清醒看到，住房領域不充分不平衡矛盾仍然突出：部分居民居住過于擁擠，仍有一定數(shù)量的家庭人均住房建筑面積在8平方米以下；住房基本設施設備不全、配套不完善，少數(shù)還存在安全隱患；大城市住房消費壓力過大，相比國際公認家庭開支用于住房消費不超過30%的標準，普通收入居民用于住房的開支較高，對其他消費造成擠出效應；推進住房保障工作中存在不平衡現(xiàn)象，一些城市在保障性住房項目選址落地、建設中存在政策阻點。

新發(fā)展階段，加快保障性住房建設、改善困難家庭居住條件、降低住房消費壓力，有其特殊作用。各地應以加快保障性租賃住房建設為重點，完善住房保障體系，加大在用地、資金和金融財稅等方面政策支持力度，加大保障性住房建設，構建與居民消費能力基本適應的住房供給格局。

優(yōu)化結構穩(wěn)定商品房市場

主持人：構建多層次住房供應體系，大城市商品房市場如何建立長效機制，推進平穩(wěn)健康發(fā)展？

鄧郁松（國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長）：以一線城市為代表的大城市經(jīng)濟發(fā)達，人口流入多，但由于城市開發(fā)建設早，土地資源不足的矛盾較為突出，商品住房供不應求加大了房價上漲壓力。推動大城市商品房市場平穩(wěn)健康發(fā)展，要著力優(yōu)化大城市住房供應結構，構建多層次住房供應體系，以完善土地、金融調控機制為重點建立長效機制。

構建多層次住房供應體系，滿足居民多層次、多元化居住需求。大城市經(jīng)濟發(fā)展水平高、就業(yè)機會多，吸納外來人口總量大，但較高的房價水平也造成居民購房支付能力不足，在一段時間內必須通過租房解決居住問題。解決好大城市住房問題，要更加重視租賃住房的發(fā)展：發(fā)揮好公租房對低收入人群的兜底作用，保障性租賃住房要覆蓋適度、運營高效，保障范圍和水平與經(jīng)濟社會發(fā)展階段相匹配；市場化租賃住房是滿足居民更多元化租賃需求的主體，通過盤活存量住房、利用閑置物業(yè)改建租賃房和集體土地建設租賃房等多種方式增加有效供應，推動建立可持續(xù)租賃住房發(fā)展模式；以城市更新為抓手，提升老舊小區(qū)和城中村房屋及相關基礎設施和公共服務質量，持續(xù)改善存量租賃住房居住品質。以一線城市為代表的大城市商品房價格偏高，表明其供需矛盾比較突出，建議增加商品房供應，將商品住房價格穩(wěn)定在相對合理水平。同時，新建商品房要品質優(yōu)先，更好滿足居民持續(xù)改善居住條件需求。

優(yōu)化土地供應結構。部分大城市由于房價高，當?shù)卣匾曅枨蠖苏{控，但調控要取得預期效果，還需通過優(yōu)化土地供應結構和節(jié)奏進一步完善供應端調控措施。目前大城市普遍面臨商辦等非居住用地供應量過大造成的非居住商品房空置率高、庫存大等問題，建議降低非居住用地比例，增加住宅用地特別是商品住宅用地比例，從供應端解決新建商品住房供應不足問題。同時因地制宜，在科學預測住房需求的前提下，把握供應節(jié)奏，促進市場供求動態(tài)平衡。

重視房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。房地產(chǎn)金融政策調整，特別是首付和貸款利率大幅下降，是造成房地產(chǎn)價格短期大幅上漲的主要原因。大城市房價高、居民購房抵押貸款金額大，房地產(chǎn)金融政策調整對房價影響更大。建議加強房地產(chǎn)金融宏觀管理，避免住房金融政策短期內大幅變化對市場形成沖擊。因經(jīng)濟形勢變化需調整利率水平時，采取必要對沖措施。貸款利率處于下行周期時，對短期內供應不足、需求較旺盛的城市，可以適當上調首付比例，防范低利率過度推升房價。貸款利率處于上升周期時，可以適當降低首付比例，減輕購房負擔。

推進大城市與周邊城市協(xié)調發(fā)展。深圳等一線城市開發(fā)建設早，土地資源不足矛盾較為突出，在難以大量增加新建商品住房供應情況下，建議統(tǒng)籌以一線城市為核心的都市圈內產(chǎn)業(yè)、交通等基礎設施布局、公共服務和住房發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、人口、公共服務和住房協(xié)調發(fā)展。推進大城市勞動密集型產(chǎn)業(yè)疏導，加大中心城市周邊城市、中小城鎮(zhèn)基礎設施建設并適當增加住房供應，對教育、醫(yī)療等公共資源和一些重要基礎性產(chǎn)業(yè)布局適當向大城市周邊城市傾斜，通過協(xié)調發(fā)展解決部分大城市商品住房供應不足、房價過高等問題。

加強監(jiān)測預警。準確掌握大城市人口、住房存量、土地供應等基礎數(shù)據(jù)，是判斷當?shù)厥袌鲂蝿莺凸┣筅厔?、發(fā)揮好房地產(chǎn)長效機制的基礎。建議充分利用人口普查數(shù)據(jù)、相關部門日常管理數(shù)據(jù)以及相關市場機構數(shù)據(jù)，把握人口總量、結構、住房總量、戶均規(guī)模和土地等存量、增量情況，在科學預測住房需求趨勢基礎上確定住房和用地供應規(guī)模、結構、時序，有效引導金融等資源配置，穩(wěn)定市場預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

完善政策促長租房市場發(fā)展

主持人：作為市場化的機構類租賃住房，如何加快發(fā)展長租房市場？

何德旭（中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長）：今年《政府工作報告》再次強調，“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場”，這是新發(fā)展階段推進房地產(chǎn)市場長效機制建設、促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展、保障民生穩(wěn)定、促進消費增長的必然選擇，也是完善住房租賃體系，解決進城務工人員、新就業(yè)大學生等新市民、青年人住房困難突出問題的現(xiàn)實舉措。

從2017年提出“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，到將租賃住房建設列入“十四五”規(guī)劃；從逐步完善土地支持政策，到不斷加強對租賃市場的規(guī)范和監(jiān)管力度、持續(xù)完善公租房系統(tǒng)建設標準和租賃住房運營管理標準，我國長租房市場正逐步走向規(guī)?；鸵?guī)范化。不過，我國長租房市場還處于起步發(fā)展階段，仍存在一些不容忽視的問題：房源供給量相對不足，租房市場供給與需求失衡；租房市場機構化占比遠低于發(fā)達國家一般水平；企業(yè)租賃大多以輕資產(chǎn)和分散式租賃為主，自持和集中式住房租賃市場發(fā)展緩慢；長租房企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力較差，客戶滿意度低；消費者投訴反映較多的裝修材料質量堪憂、誘導租客簽訂網(wǎng)貸合同等問題。

更深層次上，長租房市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展還面臨一系列制約因素：一方面，租金收益率過低，難以實現(xiàn)長期可持續(xù)投資回報，容易導致行業(yè)過度輕資產(chǎn)化和企業(yè)經(jīng)營策略短期化。相關數(shù)據(jù)顯示，目前我國一線城市租金收益率僅1.6%左右，遠低于5%的正常投資收益率水平（發(fā)達國家平均租金收益率長期穩(wěn)定在5%以上）。由于持有房產(chǎn)出租難以實現(xiàn)資金平衡，長租房企業(yè)大多采取輕資產(chǎn)經(jīng)營模式，通過包租或代管方式，賺取租金差價或管理傭金，管理成本高，經(jīng)營策略短期化。另一方面，缺乏符合其特點的長期融資渠道。長租房市場的發(fā)展離不開大量長期低成本資金支持，由于住房租賃項目普遍投資期限長、回款速度慢，所以融資渠道非常有限，限制了長租房項目投資速度和規(guī)模。包括：缺乏抵押物難以獲得銀行貸款；以租金收益進行權益性融資困難；作為解決租賃住房融資較好方式的租賃住房公募房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）還存在市場、稅收、法律等方面制度限制，一定程度上束縛了企業(yè)投資長租房市場。

再者，土地供應機制不適應長租房市場需要。目前供地方式主要有直接出讓租賃用地、通過“競自持”拍地方式在商品住房項目中配建等。直接出讓租賃用地價格雖低于商品住房用地，但資金投入大且回收周期長，企業(yè)盈利困難；“競自持”拍賣商品住房用地雖能調動開發(fā)商積極性，但融資成本偏高，因土地自持造成的資金沉淀嚴重，成本壓力較大。此外，存量土地房屋新建改建租賃住房實施難，“工改租”與“商改租”在規(guī)劃和開發(fā)中增容、增效、增值等相關政策尚不明確，改造過程中土地使用、建筑設計、驗收備案等環(huán)節(jié)推進難度較大。還有，租購房不同權問題突出，導致租房需求短期化、租房群體低收入化和重買輕租。

加快發(fā)展長租房市場，需著力解決上述問題。一是完善租賃住房用地供應機制。推廣土地出讓中單列租賃住房用地計劃，并逐步提升租賃住房用地的供地比例，增加供給降低租賃用地出讓價格。

二是加大金融創(chuàng)新力度，緩解長租房市場長期資本短缺困境。鼓勵具有長期低成本資金優(yōu)勢的金融機構尤其是商業(yè)銀行提供期限、利率合適的經(jīng)營性貸款和信用貸款；努力為租賃企業(yè)發(fā)行債務融資工具和權益類融資工具創(chuàng)造條件；加快解決類REITs產(chǎn)品流動性、底層物業(yè)適用性及雙重征稅等問題；鼓勵地方政府和大型國有企業(yè)在風險可控的前提下，按市場原則支持和參與長租房建設；支持規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展資產(chǎn)證券化。

三是加快長租房相關規(guī)范與標準建設。對改造、新建、改建和擴建長租房的建設和運營詳細規(guī)范，特別是對租賃住房通風、采光、消防等基本技術性要求，以及輕資產(chǎn)企業(yè)行為等進行規(guī)范和明確。同時，注重簡化相關許可程序，降低建設運營成本，增進租金的可負擔性。加大租賃行業(yè)監(jiān)管力度，保障租賃雙方權益，穩(wěn)定租賃關系。

四是穩(wěn)步推進租購房同權，切實保障租房居民在戶籍、住房、教育、醫(yī)療等方面的平等權益。探索以租住集中式長租公寓直接作為落戶、入學依據(jù)，在子女入學等重點公共服務領域，探索租房（長租）家庭與購房家庭同等排序和順位。