【摘要】房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的提出與近期房地產(chǎn)市場格局變化、調(diào)控周期失靈、貫徹新發(fā)展理念、進(jìn)入新發(fā)展階段等方面有關(guān)。建立房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式需要堅持問題導(dǎo)向，從過去快速擴(kuò)張規(guī)模式的發(fā)展轉(zhuǎn)向穩(wěn)健多元化發(fā)展，包括房地產(chǎn)業(yè)供地、住房供給、行業(yè)融資、房企運營等方面。房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡有優(yōu)化開發(fā)業(yè)務(wù)、增加輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)、開拓存量業(yè)務(wù)、探索成長性業(yè)務(wù)和抓住政策機(jī)遇五大路徑。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 新發(fā)展模式 平穩(wěn)過渡 【中圖分類號】F299.23 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的提出

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“探索新的發(fā)展模式”；2022年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出：“消除多年來‘高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)’發(fā)展模式弊端，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。”近年來，黨中央之所以多次提出房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式，主要與以下四方面有關(guān)。

首先，與2021年以來房地產(chǎn)市場大幅下滑、企業(yè)違約增加、爛尾項目出現(xiàn)有關(guān)。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，從2021年下半年開始，房地產(chǎn)市場持續(xù)了20多個月的大幅度下行。2022年，全年商品房銷售面積和銷售額同比增速分別為-24.3%和-26.7%，土地購置面積和房屋新開工面積同比增速分別為-53.4%和-39.4%；同時，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從2021年到2022年，我國房企境內(nèi)債務(wù)違約日債券余額規(guī)模和展期債券數(shù)量分別從 210億元、15只增長到1884億元、114只；2022年還出現(xiàn)了一些停工爛尾項目。為了扎實做好保交樓工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，2023年3月3日，時任中國人民銀行副行長潘功勝在回答記者提問時指出：“我們推出了3500億保交樓專項借款，設(shè)立了2000億保交樓貸款支持計劃、1000億租賃住房貸款支持計劃。”可見，本次房地產(chǎn)市場下行幅度比較大、歷時較長，也暴露出來了一些問題，亟需思考過去房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式是否可以持續(xù)。

其次，與調(diào)控周期失靈有關(guān)。過去房地產(chǎn)市場也曾經(jīng)歷過如2008年、2014年等年份商品房銷售面積和銷售額的負(fù)增長。但是那時只要放松調(diào)控政策，市場馬上反彈。本次市場下行，政府在2021年10月開始改變金融政策，2022年各地方政府出臺了300多項放松調(diào)控的政策，購房按揭貸款利率已降到歷史低點，但至今市場仍在底部徘徊，政策放松的效果遠(yuǎn)不及之前，需要研究房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了哪些新的趨勢性和結(jié)構(gòu)性變化。

再次，與貫徹新發(fā)展理念有關(guān)。黨中央近年提出的有關(guān)高質(zhì)量發(fā)展、滿足人民對美好生活的向往、貫徹新發(fā)展理念等要求均需要在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過程中落實。2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會首次提出了堅持“房住不炒”的定位之后，政府堅持完善住房保障和住房市場“兩個體系”，通過穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期等措施，促使住房回歸民生屬性。防范行業(yè)風(fēng)險，推動房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，都需要體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式之中。

最后，與我國所處的新發(fā)展階段有關(guān)。我國房地產(chǎn)市場過去高速增長，依托于四大紅利：一是停止福利分房帶來的釋放市場需求的政策紅利，二是人口和城鎮(zhèn)化的紅利，三是流動性充裕的貨幣紅利，四是經(jīng)濟(jì)高速度增長的紅利。經(jīng)過20多年的發(fā)展，目前城鎮(zhèn)住房補(bǔ)欠賬任務(wù)基本完成，2020年我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達(dá)38.6平方米；勞動年齡人口占比自2012年起已開始下降，城鎮(zhèn)新增常住人口從2018年之前的年均超過2000萬人下降到2022年的646萬人；我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要適應(yīng)新時期特點的發(fā)展模式。

建立房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式需要堅持問題導(dǎo)向

研究房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式需要以舊發(fā)展模式為錨點，分析清楚舊發(fā)展模式存在的問題，提出改進(jìn)舊發(fā)展模式問題的方案，如此提出的房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式才有意義。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)存在的問題主要有以下方面。

第一，單一的土地供給模式尚待優(yōu)化。目前城市政府仍是我國房地產(chǎn)用地供應(yīng)的絕對主體。單一的土地供給來源，不斷推高土地價格，進(jìn)一步加大了房價上漲和市場波動的風(fēng)險。供地價格方面，“價高者得”的“招拍掛”出讓方式給地價上升創(chuàng)造條件。在“價高者得”的“招拍掛”出讓方式下，住宅用地價格持續(xù)走高，房價的過快上漲與此密不可分。據(jù)Wind數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)測算，2020年22個重點城市中，北京、杭州、成都、寧波和廈門的樓面地價與商品住宅銷售價格之比分別為76%、52%、59%、56%和53%。2010年—2021年間，百城住宅類用地樓面地價增加了2.3倍，而同期住宅銷售均價僅增加0.7倍（如圖1所示），地價漲幅超過房價。

供地規(guī)模方面，人地房掛鉤失衡，部分熱點城市用地供應(yīng)偏少，推高了地價和房價，同時也有一些城市供應(yīng)量過大造成庫存過多。有學(xué)者統(tǒng)計①，2003年后我國建設(shè)用地供給越來越多地分配到了中西部地區(qū)，到2014年，中西部地區(qū)的土地供給占全國比重已經(jīng)接近60%，建設(shè)用地供給占比增加了30個百分點；依據(jù)《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（2006-2020年）》，到2020年新增建設(shè)用地中的65%被配置到中西部地區(qū)。而同期，東部地區(qū)比中西部地區(qū)人口大約多增加了近5000萬，可見供地指標(biāo)錯配加劇了東部地區(qū)房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的矛盾，在人口凈流入的大城市尤為明顯。

第二，“四重四輕”的住房供給模式不平衡。一是重售輕租。近年來，我國不少城市房價高漲，漲幅明顯超過收入和租金漲幅，形成了房價持續(xù)上漲的預(yù)期，導(dǎo)致有的城鎮(zhèn)居民恐慌入市、提前消費、高杠桿購房，壓抑了租賃住房市場的正常需求。此外，子女教育、居住證辦理等方面的租購不同權(quán)又使部分租戶不得不選擇提前購房。究其原因，住房政策長期重買賣輕租賃，忽視對住房租賃市場的培育和管理，無法適應(yīng)近年租購并舉的住房制度改革方向。

二是重新輕舊。我國住房政策對老舊住宅維修養(yǎng)護(hù)的重視和支持力度不夠，限制了住房居住品質(zhì)的提升。住宅專項維修資金是我國現(xiàn)有保障住房維修的重要資金，主要用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新改造，但隨著老齡住宅增多，住宅專項維修資金實際收繳額與需求額之間存在較大缺口，使用和管理也存在諸多問題。這不僅直接影響商品住房在全生命周期中的安全使用，還涉及城市居民家庭住房財產(chǎn)的保值增值，直接影響了城市居民住房滿意度的提升。

三是重市場輕保障。從住房保障體系來看，多渠道保障機(jī)制尚不完善。一方面，住房保障覆蓋面較窄，相當(dāng)多的城市未將“新市民”納入住房保障體系，貨幣化補(bǔ)貼的住房援助政策還有待完善。另一方面，在政策設(shè)計上，以租賃式保障為主，子女教育問題未有效解決，城市“夾心層”群體的購房需求難以滿足。同時，住房保障配置不合理，根據(jù)第六次、第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，過去10年鎮(zhèn)新建保障性住房套數(shù)占新增家庭戶數(shù)的比重為10%，大于城市8%的水平，而鎮(zhèn)恰恰是最適合貨幣化補(bǔ)貼的地方。

四是重預(yù)售輕現(xiàn)房。預(yù)售制度存在多重弊端，導(dǎo)致了部分風(fēng)險隱患。我國實行商品房預(yù)售制度，在房屋未建交付前，購房者已將全部購房款直接支付給開發(fā)企業(yè)。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，自2009年以來，我國住宅銷售面積中期房銷售面積占比一直超過75%，其中，2019年、2020年、2021年則分別達(dá)到87.9%、89.8%、89.6%。在當(dāng)前的預(yù)售制下，購房者幾乎承擔(dān)了爛尾、低質(zhì)的全部風(fēng)險，而預(yù)售資金卻成為開發(fā)企業(yè)的一項重要無息杠桿，大大降低了開發(fā)房地產(chǎn)的準(zhǔn)入門檻，直至2022年政府出臺“保交樓”措施，問題才得以控制。

第三，高房價支撐的開發(fā)模式難以持續(xù)。過去房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)模式。“高負(fù)債”表現(xiàn)在國內(nèi)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率普遍在80%以上，不少房企超過100%，遠(yuǎn)高于制造行業(yè)負(fù)債水平。Wind數(shù)據(jù)庫顯示，2021年我國上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到79.4%，僅次于金融業(yè)（90.9%）。從資產(chǎn)負(fù)債率增速的角度看，房地產(chǎn)業(yè)排在第一，2010年到2021年房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率上升了12.7個百分點，高出第二位能源業(yè)一倍以上（圖2所示）。

“高杠桿”表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)除了有財務(wù)杠桿（即負(fù)債）外，還有經(jīng)營杠桿、合作杠桿，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨有的。經(jīng)營杠桿主要包括兩個方面：一是上下游企業(yè)墊資，如2022年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，各類應(yīng)付款占31.2%，遠(yuǎn)高于國內(nèi)貸款11.7%的比重；二是利用預(yù)售定金、首付款及按揭貸款獲取新項目，2022年預(yù)售定金及按揭貸款占開發(fā)投資資金來源的比重為49%。合作杠桿主要是指通過企業(yè)合作開發(fā)，爭取并表，以小投入迅速擴(kuò)大規(guī)模。圖3顯示了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作杠桿的趨勢，規(guī)模較大的房企，合作杠桿相對更大。

“高周轉(zhuǎn)”表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)盈利主要靠快銷商品房實現(xiàn)。如2021年，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入中，商品房銷售收入占比達(dá)到94.9%。在加杠桿支持下，2016年—2018年我國前30強(qiáng)房企的三年銷售復(fù)合增長率，僅僅中位數(shù)的增速就達(dá)到40%。由于資金和土地資源均向規(guī)模房企集中，多年來房企嘗到了加杠桿、沖規(guī)模的甜頭，規(guī)模至上成為行業(yè)共識。但房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿、高負(fù)債運營是一把“雙刃劍”，“三高”模式需要有持續(xù)上漲的“高房價”給予支持。在“房住不炒”定位下以及在行業(yè)高速增長的紅利消減下，房價上漲空間受到控制，高回報不再，高周轉(zhuǎn)失靈，高杠桿的風(fēng)險更加凸顯，“三高”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式難以為繼。

第四，以債權(quán)為主的房企融資模式面臨高風(fēng)險。與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，我國房企間接融資比重大，負(fù)債融資率較高。如2021年我國房地產(chǎn)業(yè)上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到79.4%，相比而言，中國香港四大龍頭房企2018年平均資產(chǎn)負(fù)債率僅32%，其中新世界發(fā)展、長實集團(tuán)、恒基地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為47%、28%、28%、23%。其他國家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率也遠(yuǎn)低于我國，如美國為57%，英國為38%②。我國房企在開發(fā)環(huán)節(jié)，依托信托基金、開發(fā)貸等方式進(jìn)行融資，并隨著項目不確定性的減小，不斷用低成本的融資置換高成本的融資，如拿到預(yù)售證后即可用成本較低的開發(fā)貸置換成本較高的信托資金，房企還通過上下游占款、要求建筑企業(yè)墊資等方式增加表外負(fù)債；在銷售環(huán)節(jié)，預(yù)售制成為房企加杠桿的工具，但是在預(yù)售制下，購房者對需要自己承擔(dān)的風(fēng)險的認(rèn)識可能并不充分。當(dāng)房價不再上漲、銷售周轉(zhuǎn)速度下降、融資壓力加大時，房企債務(wù)風(fēng)險就會不斷積累和顯現(xiàn)，并外溢到上下游企業(yè)及購房者身上。

第五，運營類的商辦地產(chǎn)經(jīng)營模式不夠成熟。我國商辦等持有經(jīng)營類地產(chǎn)缺乏長期資金支持，以散售為主，管理水平還有待提升，近年庫存持續(xù)攀升，空置率走高。2020年我國商辦地產(chǎn)新開工達(dá)到6.0億平方米，較2010年增長75%，高于同期新開工住房面積27%的漲幅。受經(jīng)濟(jì)周期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化等因素影響，傳統(tǒng)工商業(yè)對商辦物業(yè)的需求有所下降。長期供大于求導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)待售面積持續(xù)增加、空置率不斷攀升。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2021年6月，北京、上海、深圳甲級辦公樓的空置率分別為17.5%、14.6%和22.3%。我國大量存量商業(yè)地產(chǎn)運營效率不高，成熟的運作模式尚未形成。相比而言，在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，市值最高的房地產(chǎn)公司往往不是開發(fā)公司，而是租賃型房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、綜合型的服務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司等，這值得國內(nèi)房企轉(zhuǎn)型升級參考。