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為適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，近期，多地多部門密集發(fā)文，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求的同時，也將對擴(kuò)大消費(fèi)、拉動投資、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生有利影響。

8月30日，廣東省廣州市、深圳市先后宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。9月1日，上海市、北京市也先后宣布執(zhí)行該政策。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，首套、二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%、30%。同時，降低存量首套住房貸款利率。

專家指出，近段時間多地多部門密集發(fā)文，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，釋放出促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號。

政策打出“組合拳”，更好滿足居民剛性和改善性住房需求

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

“對于有換房需求的家庭，在‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策下，可以以更低的首付比例、更優(yōu)惠的貸款利率換購住房，加上居民換購住房的個人所得稅退稅優(yōu)惠期也延長了，這些政策有助于降低購房成本、釋放換房需求。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛介紹。

姜楠在廣州工作了10多年。2015年，結(jié)婚在即的她先在廣東省佛山市購買了一套婚房，簡單裝修后就租了出去，自己則在廣州租房住。這兩年，眼看孩子到了要上學(xué)的年紀(jì)，姜楠兩夫妻想在廣州買套房的愿望愈發(fā)強(qiáng)烈。

“看了十幾套二手房，比較滿意的，差不多都要600多萬元。之前佛山那套房也有貸款，現(xiàn)在要買這套房，首付要四成，貸款利率4.8%。”姜楠說，按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政策，現(xiàn)在首付只需三成，少一成首付，就是60多萬元；而且，貸款利率享受4.2%的首套房利率，月供負(fù)擔(dān)也能減輕不少。

深圳市民黃女士也表達(dá)了類似的想法：“我們一直想換個大一點(diǎn)的房子，改善居住條件。但如果認(rèn)定為二套房，首付比例高，難以承擔(dān)。新政出臺后，壓力就小多了。”

北京鏈家研究院院長高原認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要利好北京新市民及改善型群體。新市民方面，較為普遍的一個情況是其在京無房，但曾在外地有過購房信貸記錄，在原有標(biāo)準(zhǔn)下在京購房要支付六成（普宅）或八成（非普宅）首付；改善型群體方面，則利好“賣一買一”改善置換群體，受家庭結(jié)構(gòu)變化、育兒、養(yǎng)老等因素影響，當(dāng)前北京住宅市場近七成購房者屬于改善型需求。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策出臺后，市場反應(yīng)如何？北京鏈家朝陽區(qū)某活躍區(qū)域門店經(jīng)理婁春雷告訴記者，北京公布政策后，我們陸續(xù)接到不少客戶的咨詢電話，前兩個月周末線上咨詢量一般是20多個，這個周末增加到60多個，區(qū)域掛牌量也活躍起來。“我們這邊改善型客戶目標(biāo)房型的售價大多在800萬元到1000萬元。之前看房，考慮到80%的二套房首付有些猶豫，現(xiàn)在政策落地，不少客戶選擇將房產(chǎn)掛牌獲得首套資格。”婁春雷說。

貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，8月30日至31日，廣州、深圳的二手房日均成交量，較上周（8月21日至27日）的日均成交量分別提升了25%、70%，客戶帶看量也較快增長。

不只是“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸、降低存量首套住房貸款利率等政策，同樣有助于更好滿足剛性和改善性住房需求。

中國人民銀行、金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點(diǎn)包括兩方面：一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點(diǎn)。各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

房地產(chǎn)市場整體已轉(zhuǎn)入供大于求的買方市場

房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，可以說牽一發(fā)動全身。

進(jìn)入今年二季度，受宏觀環(huán)境影響，居民購房能力和意愿下降，購房作為大宗消費(fèi)恢復(fù)相對滯后，房地產(chǎn)市場成交量增速有所放緩。1至7月份，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%；房屋新開工面積56969萬平方米，下降24.5%。

7月24日，中共中央政治局召開會議指出，要切實防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬分析，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，主要表現(xiàn)在三方面：一是從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。經(jīng)過持續(xù)20多年大規(guī)模開發(fā)，2022年全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已經(jīng)超過41平方米，疊加人口呈現(xiàn)負(fù)增長、城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期等因素影響，市場整體已轉(zhuǎn)入供大于求的買方市場，特別是中小城市商品房庫存量大、去化周期長。二是從增量為主的市場轉(zhuǎn)向存量為主的市場。不少城市存量房交易增速快于新建商品房銷售增速，部分城市二手房成交量已經(jīng)超過新房成交量。三是從期房銷售為主轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售占比穩(wěn)步提高。

“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，近段時間一系列政策措施落實落地，不僅能夠更好滿足居民剛性和改善性需求，也對擴(kuò)大消費(fèi)、拉動投資、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長意義重大。”虞曉芬認(rèn)為。

招聯(lián)首席研究員董希淼說，根據(jù)有關(guān)測算，此次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅大約為80個基點(diǎn)。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人還款支出每年超過5000元，有助于降低住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而增加居民消費(fèi)和投資能力。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，還需多方發(fā)力保持耐心

受訪專家表示，當(dāng)前適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，打開了市場預(yù)期窗口，短期看剛需和改善性需求將集中入市，年底前市場交易量或有明顯增長。但是，整體看房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生巨大變化，且受宏觀環(huán)境影響較大，要以更加理性的心態(tài)看待房地產(chǎn)市場發(fā)展，既要有信心，也要有耐心。

“在市場整體發(fā)展放緩的時候，積極的一面會格外引人注意，比如有些市場將更加有韌性，也有新的業(yè)務(wù)機(jī)會正在出現(xiàn)。”萬科董事會主席郁亮認(rèn)為，目前我國城鎮(zhèn)化率為65%左右，根據(jù)相關(guān)預(yù)測2030年預(yù)計達(dá)到70%，城鎮(zhèn)人口將增加至9.8億人左右，按建設(shè)經(jīng)驗保守估計，未來10億至12億平方米的房地產(chǎn)新開工面積是有保障的。

郁亮介紹，根據(jù)倫敦、東京等城市的經(jīng)驗，人口會不斷向能夠創(chuàng)造就業(yè)的城市集中。即便市場完全成熟后，中心城區(qū)仍然會出現(xiàn)大量城市更新項目，以提升傳統(tǒng)地區(qū)的發(fā)展活力，滿足職住平衡的需求。此外，保障性租賃住房建設(shè)、城中村改造、房地產(chǎn)代建代運(yùn)營等也將是未來重要的業(yè)務(wù)增長領(lǐng)域。

“當(dāng)前政策已在發(fā)力，相信在各方面的共同努力下，隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)好轉(zhuǎn)，對未來的預(yù)期逐步穩(wěn)定，市場會回到健康合理的水平。”郁亮說。

虞曉芬認(rèn)為，從中長期看，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展還需從供需兩端重點(diǎn)發(fā)力：通過加快啟動城市更新和城中村改造等，穩(wěn)市場規(guī)模；通過降低房貸利率、擴(kuò)大住房公積金覆蓋面等，著力提高住房消費(fèi)能力，放松住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化的大城市或片區(qū)的限購等，穩(wěn)市場需求；通過全面推動二手房“帶押過戶”、降低交易契稅、合理降低房地產(chǎn)中介費(fèi)用等，鼓勵以舊換新，促市場良性循環(huán)；一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國有房企和優(yōu)質(zhì)的民營房企，適當(dāng)放寬開發(fā)條件限制要求，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，接下來將繼續(xù)以增信心、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型為主線，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，因城施策、精準(zhǔn)施策，大力支持剛性和改善性住房需求，扎實推進(jìn)保交樓保民生保穩(wěn)定工作，化解企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險，努力提升品質(zhì)、建設(shè)好房子，整治房地產(chǎn)市場秩序，讓人民群眾放心購房、放心租房。