2023年，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“前高中低后穩(wěn)”態(tài)勢。當前房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整周期。隨著經(jīng)濟持續(xù)恢復(fù)向好，在一系列優(yōu)化調(diào)整政策作用下，近期房地產(chǎn)市場一些指標繼續(xù)呈現(xiàn)邊際改善跡象。

供求關(guān)系發(fā)生重大變化

今年7月召開的中央政治局會議提出，“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”，這是黨中央立足我國經(jīng)濟社會發(fā)展階段和房地產(chǎn)自身發(fā)展規(guī)律作出的重大判斷，具有深遠意義。

我國住房發(fā)展的主要矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為總量基本平衡，結(jié)構(gòu)性供給不足。城鎮(zhèn)戶均住房已超過一套，房屋新開工、銷售額出現(xiàn)一定回落并進入平衡周期，屬于房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段必經(jīng)的過程。從結(jié)構(gòu)上看，居民住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，對好房子的需求還很旺盛，對改善居住條件有更高追求。因此，房地產(chǎn)市場仍有廣闊發(fā)展空間。同時，保障性住房供給不足、大城市房價過高、新市民青年人住房困難等問題仍然存在，需加大保障性住房建設(shè)和供給力度。

今年，我國商品房交易結(jié)構(gòu)中二手房占比提高。前11個月，全國一手房交易量下降，二手房交易量上升，一二手房合計實現(xiàn)同比正增長，說明住房需求保持穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)明顯收縮，而是交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，二手房交易替代了部分新房交易。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛表示，今年前11個月，二手房成交量占新房和二手房交易總量的比重近40%，較上年同期提高10個百分點，部分主要城市二手房成交量占比超50%。二手房交易占比提高，從短期因素看主要是受新房銷售面積下降的影響，從長期因素看則是房地產(chǎn)進入增量存量并重發(fā)展階段的必然趨勢。

房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的貢獻，從增量拉動為主，轉(zhuǎn)向增量存量帶動并重。二手房交易占比提高，能夠帶動家居、家電、家裝等下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，存量住房運營能夠帶動中介租賃物業(yè)行業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)業(yè)的特征更加明顯。

多措并舉防風(fēng)險促轉(zhuǎn)型

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹近日表示，今年以來，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門積極采取措施，增信心、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型，會同有關(guān)部門出臺“認房不用認貸”、降低首付比例和利率、實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策、降低二手房買賣中介費等政策工具，指導(dǎo)地方因城施策、一城一策、精準施策穩(wěn)定市場。

各地因城施策，自主調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控機制。不少城市還出臺稅收減免、提高住房公積金貸款額度等措施，多措并舉滿足居民合理住房需求。

穩(wěn)妥化解房企債務(wù)違約風(fēng)險。針對部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險，金融管理部門出臺一系列支持政策，提出一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，支持暫時資金鏈緊張的房企解決短期現(xiàn)金流緊張問題，促進其恢復(fù)正常經(jīng)營，堅決防止債務(wù)違約風(fēng)險集中爆發(fā)。

保交樓的推進是化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險的重要抓手，在提振市場信心方面發(fā)揮了重要作用。今年以來，保交樓項目加快建設(shè)交付。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，350萬套保交樓項目已實現(xiàn)交付超268萬套，交付率超76%。保交樓還帶動了房屋竣工面積明顯增長，房屋陸續(xù)交付，對化解房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛起到了積極效果。

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

展望2024年住房和房地產(chǎn)市場工作，倪虹表示，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作，穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險，重拳整治房地產(chǎn)市場秩序。

倪虹表示，要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，實施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道。

加快規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”建設(shè)，是根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢推出的重要舉措。

規(guī)劃建設(shè)保障性住房，是完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場和保障關(guān)系的重大改革。倪虹介紹，這次改革的重點是拓展了配售型保障性住房的新路子，最終是實現(xiàn)政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。這就要求城市黨委、政府擔負起主體責(zé)任，解決好群眾的住房問題，尤其是新市民、青年人的住房問題。

城中村改造，是解決群眾急、難、愁、盼的問題，是重要的民生工程。重點是要消除安全風(fēng)險隱患，改善居住環(huán)境，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。

“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是統(tǒng)籌發(fā)展和安全、提高城市韌性的重大舉措，關(guān)鍵是平時用得著、急時用得上。

倪虹表示，當前，我國房地產(chǎn)市場正處在轉(zhuǎn)型期，未來持續(xù)發(fā)展仍有堅實支撐。隨著中央各項決策部署的持續(xù)落實，隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式的逐步建立，一定能夠推動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，讓人民群眾住上更好的房子。