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健全房地產(chǎn)資金監(jiān)管的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與啟示

【摘要】發(fā)達(dá)國(guó)家商品房預(yù)售制及資金監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)包括建立與工程進(jìn)度相匹配的住房按揭貸款發(fā)放模式;按節(jié)點(diǎn)向開(kāi)發(fā)商劃撥預(yù)售資金;委托第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)管預(yù)售資金賬戶;建立首付款及期房保險(xiǎn)制度;強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商交付主體責(zé)任,提高信息透明度降低交付風(fēng)險(xiǎn)等。通過(guò)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家商品房預(yù)售制及資金監(jiān)管經(jīng)驗(yàn),從統(tǒng)一立法明確職責(zé)、優(yōu)化預(yù)售資金支付模式、強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管及信息披露、構(gòu)建首付款及期房保險(xiǎn)制度等方面提出健全我國(guó)房地產(chǎn)資金監(jiān)管的政策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 資金監(jiān)管 預(yù)售資金 【中圖分類號(hào)】D299.23 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

2023年10月,中央金融工作會(huì)議首次提出,“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”,表明后續(xù)將加快房地產(chǎn)監(jiān)管制度建設(shè)。商品房預(yù)售制自引入中國(guó)內(nèi)地以來(lái),有效解決了部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題,加快了我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程,但在此輪房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整中,暴露出資金監(jiān)管不足、房企違規(guī)挪用預(yù)售資金等問(wèn)題。因此,后續(xù)監(jiān)管重點(diǎn)或集中于預(yù)售資金、企業(yè)流動(dòng)性等領(lǐng)域。當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期偏弱下房地產(chǎn)銷售仍顯疲軟,房企信用風(fēng)險(xiǎn)底部釋放下資金壓力不減,為提升市場(chǎng)信心、保障“保交樓”有序推進(jìn),需要進(jìn)一步夯實(shí)企業(yè)主體責(zé)任,強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管,推動(dòng)房地產(chǎn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

房地產(chǎn)資金監(jiān)管的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

商品房預(yù)售制度是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的國(guó)際主流形式,但因各國(guó)國(guó)情、市場(chǎng)發(fā)展情況、行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境不同導(dǎo)致不同國(guó)家預(yù)售制度具體運(yùn)作模式存在較大差異。為防止開(kāi)發(fā)商將預(yù)售資金(或定金)作為融資工具向購(gòu)房者轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)普遍建立了較為嚴(yán)格的房地產(chǎn)資金監(jiān)管機(jī)制,按照監(jiān)管重點(diǎn)不同,大致可分為購(gòu)房者按揭貸款發(fā)放、開(kāi)發(fā)商資金提取、預(yù)售資金監(jiān)管主體、購(gòu)房者資金保險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)商交付責(zé)任五個(gè)方面,下文將分別展開(kāi)介紹,為健全我國(guó)房地產(chǎn)資金監(jiān)管提供參考。

第一,階段性向購(gòu)房者發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款,避免開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)被提前轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。預(yù)售資金一般包含定金(即在合同訂立或履行之前,購(gòu)房者為保證購(gòu)房合同履行給付給開(kāi)發(fā)商的一定款項(xiàng),又稱保證金)、首付款、購(gòu)房貸款以及其他形式的購(gòu)房款。為避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)早轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者,一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)采取了低定金及首付的方式,并階段性向購(gòu)房者發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款。德國(guó)對(duì)首付比例沒(méi)有規(guī)定,銀行按施工進(jìn)度向購(gòu)房者分多筆發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款,在房屋交付后購(gòu)房者才開(kāi)始償還。新加坡購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之后需支付房款總價(jià)的20%,其中5%為定金、15%為首付款,銀行按照施工進(jìn)度向購(gòu)房者發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款,購(gòu)房者還貸金額隨著已發(fā)放貸款的增加而增加,未放款部分無(wú)需償還。美國(guó)開(kāi)發(fā)商一般會(huì)收取預(yù)售資金,其中定金為房款總額的1%-5%,首付比例根據(jù)申請(qǐng)的個(gè)人住房按揭貸款類型及信用積分不同而有所差別,在房屋交付之后購(gòu)房者才可以申請(qǐng)商業(yè)銀行的個(gè)人住房按揭貸款并開(kāi)始償還這一貸款。日本法律規(guī)定,開(kāi)發(fā)商在預(yù)售時(shí)只允許收取不超過(guò)預(yù)售房屋總價(jià)款20%的資金,購(gòu)房者在房屋交付后才開(kāi)始償還個(gè)人住房按揭貸款。

第二,按照工程進(jìn)度向開(kāi)發(fā)商分期撥付資金,嚴(yán)格限制預(yù)售資金使用。根據(jù)工程進(jìn)度向開(kāi)發(fā)商分期撥付資金是國(guó)際市場(chǎng)普遍使用的做法,且設(shè)置了詳細(xì)的撥付節(jié)點(diǎn)和比例。德國(guó)一般分公證后、主體完工、內(nèi)部水暖電路完工、窗戶玻璃完工、室內(nèi)清潔及墻面完工、地板完工、全部完工7個(gè)節(jié)點(diǎn)分期向開(kāi)發(fā)商撥付資金,但具體支付節(jié)點(diǎn)、比例因項(xiàng)目而異;開(kāi)發(fā)商只有完成本階段的工程之后才能提取下一階段的資金,資金嚴(yán)禁用于其他用途,且必須向購(gòu)房者及時(shí)公布工程建設(shè)進(jìn)度。新加坡根據(jù)《房地產(chǎn)發(fā)展商管理?xiàng)l例》,對(duì)期房付款有統(tǒng)一規(guī)定,資金按照施工進(jìn)度分階段支付,一般按照合同簽訂、完成地基、房屋框架完工、墻體完工、房頂建造完工、管道門(mén)窗完工、小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)、確認(rèn)無(wú)他人占用、確認(rèn)所有項(xiàng)目建成9個(gè)節(jié)點(diǎn),分別撥付給開(kāi)發(fā)商房款的20%、10%、10%、5%、5%、5%、5%、25%、15%,在房屋交付時(shí)累計(jì)撥付給開(kāi)發(fā)商的房款比例為85%。英國(guó)采取的分期撥款方式與周期相關(guān),首先購(gòu)房者需要在簽訂購(gòu)買(mǎi)合同的21天內(nèi)將首付款支付給開(kāi)發(fā)商,首付比例通常在10%-25%;在簽訂購(gòu)買(mǎi)合同之后的6—24個(gè)月內(nèi),購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商支付兩筆各5%-10%的房款,房屋交付后再向開(kāi)發(fā)商支付剩余房款。事實(shí)上,美國(guó)、日本雖然也收取預(yù)售款,但開(kāi)發(fā)商不依賴預(yù)售資金進(jìn)行項(xiàng)目后續(xù)建設(shè),房企在房屋交付之后才能獲得預(yù)售資金和剩余款項(xiàng),類似于現(xiàn)房銷售。

第三,委托第三方機(jī)構(gòu)管理預(yù)售資金,實(shí)現(xiàn)預(yù)售資金專戶專管。預(yù)售資金由第三方機(jī)構(gòu)全程監(jiān)管,有助于防止被開(kāi)發(fā)商挪用。美國(guó)預(yù)售資金需經(jīng)由開(kāi)發(fā)商的代理律師或產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司等第三方公證行設(shè)立的專用托管賬戶進(jìn)行管理,在項(xiàng)目竣工交付后才會(huì)支付給開(kāi)發(fā)商。在中國(guó)香港,房屋交付之前,預(yù)售資金涉及多方監(jiān)管,購(gòu)房者需要與銀行、開(kāi)發(fā)商簽訂資金托管合同,并由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的律師在該銀行設(shè)立專用賬戶,律師行作為保存人持有并監(jiān)管預(yù)售資金的使用。英國(guó)期房預(yù)售資金由買(mǎi)賣(mài)雙方的律師負(fù)責(zé)監(jiān)管,買(mǎi)方律師在確認(rèn)工程進(jìn)度后將一定比例資金轉(zhuǎn)給賣(mài)方律師,由賣(mài)方律師確認(rèn)無(wú)誤后再轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商。新加坡、德國(guó)房屋預(yù)售資金則由銀行監(jiān)管,新加坡商品房預(yù)售資金需要存入銀行專門(mén)的項(xiàng)目資金賬戶,開(kāi)發(fā)商提取資金必須用于房屋建設(shè)并提供相關(guān)證明材料,由銀行審核決定是否劃撥,德國(guó)購(gòu)房者可要求銀行為開(kāi)發(fā)商出具完工擔(dān)保,督促銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)監(jiān)管。

第四,建立購(gòu)房者資金保險(xiǎn)機(jī)制,保障購(gòu)房者資金安全。一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)建立了相對(duì)健全的購(gòu)房者資金保險(xiǎn)制度,防止房屋爛尾導(dǎo)致購(gòu)房者資金受損,進(jìn)一步強(qiáng)化保障購(gòu)房者權(quán)益。日本、韓國(guó)、英國(guó)、法國(guó)強(qiáng)制要求開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)期房保險(xiǎn),方可開(kāi)啟預(yù)售。日本《宅地建筑物交易法》規(guī)定:“原則上禁止商品房預(yù)售,但如果開(kāi)發(fā)商獲得政府部門(mén)的建設(shè)許可并完成期房定金保全措施,可進(jìn)行商品房預(yù)售。”期房定金保全措施指開(kāi)發(fā)商在預(yù)售時(shí)收取的定金超過(guò)房屋總價(jià)款的5%或1000萬(wàn)日元的部分適用于保護(hù)條款,由開(kāi)發(fā)商與法定金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款項(xiàng)的擔(dān)保合同或者保險(xiǎn)合同,并將憑證交給購(gòu)房者。韓國(guó)開(kāi)發(fā)商需要獲得兩種擔(dān)保之一方可預(yù)售,分別為專門(mén)住宅保證公司或國(guó)土海洋部長(zhǎng)官指定保險(xiǎn)公司提供的買(mǎi)賣(mài)擔(dān)保、兩家以上具有法定資質(zhì)的公司提供的連帶保證,一旦開(kāi)發(fā)商因破產(chǎn)等問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目難以施工或者延期交付,購(gòu)房者可要求擔(dān)保公司返還已繳納房款,或者要求擔(dān)保公司繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同,以減輕購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)。英國(guó)也設(shè)置了10%定金保險(xiǎn)保護(hù)制度,當(dāng)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題或陷入財(cái)務(wù)困境時(shí),10%的定金由保險(xiǎn)公司賠付。法國(guó)要求開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)工程質(zhì)量缺陷保險(xiǎn)后方可開(kāi)工,保險(xiǎn)期限為10年,一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,第一年由開(kāi)發(fā)商全額負(fù)責(zé),其余年份由保險(xiǎn)公司提供資金用于后續(xù)維修工作。德國(guó)保險(xiǎn)公司設(shè)計(jì)了期房保險(xiǎn),開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房者可選擇性購(gòu)買(mǎi),若開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)延期交付、無(wú)法交付或房屋存在重大質(zhì)量缺陷等情況,由保險(xiǎn)公司賠償或修復(fù)房屋。

第五,強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商交付主體責(zé)任,通過(guò)提高信息透明度降低交付風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商作為房屋交付的主要責(zé)任人,有義務(wù)保障房屋交付質(zhì)量。保障房屋交付質(zhì)量主要有兩種方式。一是由政府或第三方機(jī)構(gòu)驗(yàn)收房屋,驗(yàn)收合格后開(kāi)發(fā)商獲得剩余房款。比如美國(guó)、英國(guó)在房屋施工完成之后,會(huì)由相關(guān)部門(mén)對(duì)房屋進(jìn)行審查,驗(yàn)收合格后開(kāi)發(fā)商才能向購(gòu)房者交付房屋并獲得剩余款項(xiàng)。二是開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者提供一定期限的保修義務(wù),比如新加坡,購(gòu)房者在房屋交付后享有1年的房屋保修期,一年保修期后,開(kāi)發(fā)商才能收到剩余的15%房款;德國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在政府監(jiān)督之下,對(duì)交付的房屋負(fù)有5年保修義務(wù)。

美國(guó)對(duì)開(kāi)發(fā)商信息披露要求較高,以加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)和透明度,減少虛假宣傳和信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)。在銷售房屋之前,美國(guó)開(kāi)發(fā)商需要向管理部門(mén)遞交銷售計(jì)劃書(shū),描述建設(shè)項(xiàng)目整體情況,充分揭示買(mǎi)賣(mài)雙方可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)部門(mén)會(huì)對(duì)銷售計(jì)劃書(shū)進(jìn)行審查,審查通過(guò)后方可進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)。在美國(guó),銷售計(jì)劃書(shū)具有法律效力,購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛時(shí)可作為訴訟依據(jù)。英國(guó)和法國(guó)則是引入專業(yè)人士完成買(mǎi)賣(mài)雙方盡職調(diào)查,保障交易的公平性和安全性。英國(guó)在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),買(mǎi)賣(mài)雙方需要雇傭一名律師,負(fù)責(zé)溝通期房交易中合同、房產(chǎn)、證件、資金等細(xì)節(jié),只有在所有內(nèi)容達(dá)成一致且確認(rèn)無(wú)誤后買(mǎi)賣(mài)雙方才會(huì)簽訂購(gòu)買(mǎi)合同;法國(guó)則是由公證人作為第三方,檢驗(yàn)買(mǎi)賣(mài)雙方信息的真實(shí)性,以及雙方是否自愿簽訂合同且對(duì)合同內(nèi)容完全知情。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)對(duì)健全我國(guó)房地產(chǎn)資金監(jiān)管的啟示

1994年,中國(guó)內(nèi)地通過(guò)借鑒中國(guó)香港“賣(mài)樓花”模式,建立了預(yù)售商品房制度。事實(shí)上,商品房預(yù)售制具有“雙刃劍”特征,預(yù)售制較大地提高了房企資金使用效率以及商品房開(kāi)發(fā)速度和供應(yīng)規(guī)模,加速了我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程;但商品房預(yù)售制也放大了購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn),有的地方預(yù)售資金不進(jìn)監(jiān)管賬戶、違規(guī)挪用套取預(yù)售資金導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)爛尾,侵害了購(gòu)房者合法權(quán)益。因此,建立健全科學(xué)、精準(zhǔn)的房地產(chǎn)資金監(jiān)管制度,不但有助于維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益、防范金融風(fēng)險(xiǎn)外溢,長(zhǎng)遠(yuǎn)看更是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要保障。通過(guò)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家商品房預(yù)售制及資金監(jiān)管經(jīng)驗(yàn),從統(tǒng)一立法明確各方職責(zé)、優(yōu)化預(yù)售資金支付模式、強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管及信息披露力度、構(gòu)建首付款及期房保險(xiǎn)制度等方面提出健全我國(guó)房地產(chǎn)資金監(jiān)管的政策建議。

一是全國(guó)層面統(tǒng)一立法明確各方職責(zé)。通過(guò)國(guó)家層面出臺(tái)法律法規(guī)及相關(guān)配套機(jī)制,進(jìn)一步強(qiáng)化保障購(gòu)房者權(quán)益。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管的政策依據(jù)主要是綱領(lǐng)性、原則性文件,商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循“一地一策”原則,各地商品房預(yù)售資金監(jiān)管的模式并不統(tǒng)一,業(yè)務(wù)實(shí)操細(xì)則的制定權(quán)及執(zhí)行權(quán)由市縣級(jí)政府房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)。1994年,《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的出臺(tái)確立了商品房預(yù)售制度;2001年修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》增加了關(guān)于預(yù)售款監(jiān)管的授權(quán)性規(guī)定;2010年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》,要求“各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度”;2022年年初,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行與原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》,進(jìn)一步明確了預(yù)售資金主體監(jiān)管責(zé)任、監(jiān)管賬戶設(shè)立及資金管理要求。但整體而言,目前我國(guó)預(yù)售資金監(jiān)管仍缺乏全國(guó)層面的統(tǒng)一立法和保障依據(jù),導(dǎo)致預(yù)售資金監(jiān)管制度實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中存在一定阻礙。

因此,建議從國(guó)家層面出臺(tái)統(tǒng)一的房地產(chǎn)預(yù)售制及資金監(jiān)管的法律法規(guī),進(jìn)一步明確監(jiān)管模式、監(jiān)管范圍、相關(guān)主體職責(zé)邊界及違約責(zé)任等。其中,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)預(yù)售資金放款享有最終審批權(quán)限并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任;商業(yè)銀行需要嚴(yán)格按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控;房企是房屋開(kāi)發(fā)、建設(shè)、維護(hù)等環(huán)節(jié)的“第一責(zé)任人”,明確其對(duì)房屋質(zhì)量、資金使用等的具體責(zé)任;加大對(duì)違法行為的懲罰力度,完善房地產(chǎn)監(jiān)管體制。

二是優(yōu)化預(yù)售資金支付模式以保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,中國(guó)內(nèi)地預(yù)售制政策起源于中國(guó)香港“賣(mài)樓花”模式,但不同于按照工程進(jìn)度付款的“賣(mài)樓花”模式,預(yù)售制在中國(guó)內(nèi)地實(shí)踐過(guò)程中,購(gòu)房者需要在購(gòu)房時(shí)一次性付清首付款,并通過(guò)銀行貸款一次性付清剩余房款。然而,預(yù)售制下購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)制度的缺位加劇了購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間權(quán)責(zé)不對(duì)等和風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)稱的矛盾,出現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾進(jìn)而引發(fā)“停貸”的現(xiàn)象。

因此,建議優(yōu)化購(gòu)房款支付模式,建立與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工期進(jìn)度相匹配的預(yù)售資金支付模式,降低購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的權(quán)責(zé)不對(duì)等和風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)稱。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,美國(guó)平均首付比例在一成左右,且個(gè)人住房按揭貸款部分在房屋交付后支付,而日本交房前付款比例不超過(guò)房款的20%,即便是比例相對(duì)較高的英國(guó),交房前付款比例在20%-45%,仍遠(yuǎn)低于我國(guó)預(yù)售資金劃轉(zhuǎn)比例。因此,預(yù)售資金的支付需要與項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度相匹配,降低房屋交付前支付比例,同時(shí)提取節(jié)點(diǎn)的設(shè)置需要兼顧資金運(yùn)用安全和資金使用效率??山梃b上文中提到的新加坡模式,細(xì)化設(shè)置預(yù)售資金支付節(jié)點(diǎn),對(duì)期房付款流程做統(tǒng)一、明確及詳細(xì)的規(guī)定。此外,個(gè)人住房按揭貸款也需要按工期進(jìn)度發(fā)放給購(gòu)房者,月供規(guī)模隨著發(fā)放的貸款的增加而增加;或采取美國(guó)模式,在期房完成建設(shè)、如約交付后再向購(gòu)房者發(fā)放,以充分保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

三是強(qiáng)化對(duì)預(yù)售資金賬戶的監(jiān)管力度,完善預(yù)售資金信息披露制度建設(shè)。實(shí)踐中,由于有的銀行未將個(gè)人住房按揭貸款資金轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶,抑或未能盡職履責(zé)導(dǎo)致預(yù)售資金被違規(guī)挪用或撥付,而導(dǎo)致出現(xiàn)項(xiàng)目后期建設(shè)爛尾的情形。因此,需要進(jìn)一步強(qiáng)化預(yù)售資金賬戶監(jiān)管力度,嚴(yán)格執(zhí)行“專戶專存、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制”的原則,最大程度保障商品房交易雙方的合法權(quán)益。房地產(chǎn)管理部門(mén)需要督促指導(dǎo)監(jiān)管銀行落實(shí)監(jiān)察職責(zé),對(duì)于商業(yè)銀行違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議違規(guī)擅自撥付資金的行為,需要依法承擔(dān)損失資金的相應(yīng)賠償責(zé)任。同時(shí),也可以借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn),引入獨(dú)立于開(kāi)發(fā)商的第三方資金托管機(jī)構(gòu),如律師事務(wù)所、第三方公證行、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司,由第三方資金托管機(jī)構(gòu)設(shè)立專用賬戶來(lái)保管預(yù)售資金,以防范資金被混用或挪用。

此外,在預(yù)售資金信息披露方面,從實(shí)踐看,房地產(chǎn)主管部門(mén)和監(jiān)管銀行之間缺乏信息聯(lián)通與共享機(jī)制,加大了預(yù)售資金入賬、使用及資金流向的監(jiān)管難度;同時(shí)預(yù)售資金監(jiān)管信息對(duì)購(gòu)房者等利益相關(guān)者披露不足,不利于發(fā)揮公眾監(jiān)督的有效作用。后續(xù)可通過(guò)探索建立預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng),便于主管部門(mén)實(shí)時(shí)跟進(jìn)賬戶情況;利用區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)技術(shù)實(shí)現(xiàn)定向穿透式監(jiān)管,確保預(yù)售資金規(guī)范使用,規(guī)范房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管;同時(shí)設(shè)立面向購(gòu)房者的信息公示渠道,降低潛在風(fēng)險(xiǎn),維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。

四是構(gòu)建首付款及期房保險(xiǎn)制度防范爛尾風(fēng)險(xiǎn)。相較于現(xiàn)房銷售,預(yù)售制下商品房在尚未交付前,房企已預(yù)先獲得了全部購(gòu)房款項(xiàng),對(duì)于購(gòu)房者而言,面臨著諸多不利風(fēng)險(xiǎn),例如,開(kāi)發(fā)商卷款跑路、預(yù)售資金被挪為他用、房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)、房屋質(zhì)量缺陷、擅改規(guī)劃等問(wèn)題,這些風(fēng)險(xiǎn)基本由購(gòu)房者承擔(dān),明顯違背了公平的商業(yè)原則。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,通過(guò)引入商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制,例如,構(gòu)建首付款和期房保險(xiǎn)制度,可有效實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)?,加?qiáng)對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)力度。

其一,探索建立定金或首付款保護(hù)制度。對(duì)于購(gòu)房者預(yù)付資金,可借鑒日本模式,建立定金或首付款保護(hù)制度;日本《宅地建筑物交易法》規(guī)定了“期房定金保全措施”,在購(gòu)房合同簽訂時(shí),開(kāi)發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)簽訂定金保證委托合同,當(dāng)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)問(wèn)題,無(wú)法按時(shí)交付商品房時(shí),購(gòu)房者預(yù)付部分可由保險(xiǎn)公司賠付,降低購(gòu)房者損失。

其二,探索建立商品房爛尾保護(hù)機(jī)制。針對(duì)交付的商品房存在重大缺陷、與規(guī)劃嚴(yán)重不符甚至房屋爛尾等侵害購(gòu)房者權(quán)益的情形,建立商品房爛尾保護(hù)機(jī)制,由保險(xiǎn)公司保證開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題全權(quán)負(fù)責(zé)、免費(fèi)維修,若開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)則由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)相應(yīng)賠償;此外,對(duì)房屋交付后提供一定保修期,強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商主體責(zé)任,督促開(kāi)發(fā)商重視房屋質(zhì)量,例如,加拿大房屋維修保險(xiǎn)包括2年全屋維修、5年建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)維修和10年建筑承重結(jié)構(gòu)維修費(fèi)用等,有助于保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

(作者為中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院政府債務(wù)研究中心聯(lián)席主任、研究員,中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司研究院執(zhí)行院長(zhǎng))

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責(zé)編/謝帥 美編/楊玲玲

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