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10月25日,多家商業(yè)銀行對符合條件的存量房貸利率進(jìn)行批量集中調(diào)整。相關(guān)調(diào)整由銀行統(tǒng)一操作,絕大多數(shù)借款人不需要到銀行網(wǎng)點(diǎn),也無須主動(dòng)在手機(jī)銀行操作。調(diào)整后,存量房貸利率明顯下降,減輕了購房者房貸負(fù)擔(dān),有利于提升消費(fèi)能力、提振消費(fèi)信心。
“一覺醒來,每月房貸少還近千元。”10月25日,不少購房者在社交媒體上曬出自己收到的銀行短信通知,房貸利率已經(jīng)下調(diào),還款壓力減輕。
當(dāng)天,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、郵儲銀行、交通銀行等多家商業(yè)銀行,對符合條件的存量房貸利率進(jìn)行了批量集中調(diào)整。這是銀行業(yè)積極落實(shí)9月29日中國人民銀行公告和市場利率定價(jià)自律機(jī)制(以下簡稱“利率自律機(jī)制”)倡議而實(shí)施的調(diào)整舉措。利率調(diào)整政策落地后,給借款人帶來什么變化?對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來哪些影響?記者進(jìn)行了采訪。
總體上平均每年將能節(jié)省利息支出約1500億元,有利于提升消費(fèi)能力
10月26日,上海居民曾先生在建設(shè)銀行手機(jī)銀行查到,本次存量房貸利率調(diào)整后,自己的二套房貸利率從4.45%下降至3.8%,每月節(jié)省貸款利息3000多元。曾先生說,房貸降息節(jié)省的利息支出,為自己消費(fèi)和理財(cái)提供了更大空間。
目前,我國絕大部分房貸利率以貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成,10月25日銀行調(diào)整的是加點(diǎn)幅度。
根據(jù)中國人民銀行此前發(fā)布的公告和利率自律機(jī)制倡議,各家商業(yè)銀行原則上應(yīng)在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調(diào)整。調(diào)整的存量房貸包括首套、二套及以上,對于加點(diǎn)幅度高于-30基點(diǎn)的存量房貸利率,將統(tǒng)一調(diào)整到不低于-30基點(diǎn)。對于部分城市仍設(shè)定了新發(fā)放房貸利率政策下限的,調(diào)整后的加點(diǎn)幅度需不低于下限。
記者了解到,批量調(diào)整由銀行統(tǒng)一操作,絕大多數(shù)借款人不需要到銀行網(wǎng)點(diǎn),也無須主動(dòng)在手機(jī)銀行操作。
建設(shè)銀行住房金融與個(gè)人信貸部住房信貸處副處長隋云飛介紹,10月25日起,借款人即可通過登錄建行手機(jī)銀行或建行智慧個(gè)貸微信小程序這兩個(gè)線上渠道,在“存量房貸利率調(diào)整”專項(xiàng)服務(wù)功能中,查詢利率調(diào)整結(jié)果。建設(shè)銀行也已從10月25日起,向完成本次利率調(diào)整的客戶,發(fā)送利率調(diào)整成功告知短信。
本次調(diào)整后,預(yù)計(jì)存量房貸利率將平均下降0.5個(gè)百分點(diǎn)左右,總體上平均每年將能節(jié)省利息支出約1500億元,惠及5000萬戶家庭、1.5億居民。
“此次存量房貸利率調(diào)整,很大程度上減輕了購房者負(fù)擔(dān),有利于提升消費(fèi)能力。”招聯(lián)首席研究員董希淼分析,普通購房者還款壓力減輕帶來可支配收入增加,可用于滿足更廣泛的消費(fèi)需求,提振消費(fèi)信心;對個(gè)體工商戶來說,貸款成本的降低還能為經(jīng)營提供更加充裕的現(xiàn)金流,有利于擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。
廣東深圳居民吳女士于2021年8月在農(nóng)業(yè)銀行深圳香梅支行申請了二手房貸款,貸款發(fā)放后利率為LPR+60基點(diǎn)。雖然近年來LPR有所降低,但由于較高的加點(diǎn)幅度,吳女士仍要負(fù)擔(dān)超1.3萬元的月供,加上家庭育有二孩,日常開支壓力較大。
10月25日利率調(diào)整,農(nóng)業(yè)銀行將吳女士的貸款執(zhí)行利率降為LPR-30基點(diǎn),下降了90基點(diǎn),月供較調(diào)整前減少1200多元,每年可少還約1.5萬元。“家里負(fù)擔(dān)減輕,‘雙11’可以置辦更多東西了。”吳女士說。
由于貸款重定價(jià)日不同,部分借款人利率有望繼續(xù)下調(diào)
江蘇揚(yáng)州居民王先生從事建筑行業(yè),2021年購買二套房時(shí),利率上浮80基點(diǎn)。現(xiàn)在每月兩套房貸總還款2萬多元。
去年以來,王先生經(jīng)營的公司資金壓力加大,今年10月的房貸還款已經(jīng)拖欠了幾天。10月12日,王先生看到建設(shè)銀行發(fā)布的存量房貸利率調(diào)整相關(guān)公告后,趕緊聯(lián)系江都龍川支行詢問,工作人員告知拖欠客戶也可以享受降息。經(jīng)測算,王先生的房貸利率可以從4.65%下降到3.55%,每月可少還1800多元,每年可節(jié)省2萬多元開支。
隋云飛告訴記者,建設(shè)銀行充分考慮有拖欠還款情況客戶的實(shí)際困難,幫他們減輕還款壓力,本次對這類客戶與普通客戶一樣進(jìn)行了批量利率調(diào)整,希望能幫助借款人早日恢復(fù)到正常還款的信用狀態(tài)。
一些借款人發(fā)現(xiàn),本次利率批量調(diào)整后,自己與其他人執(zhí)行的實(shí)際利率并不相同。業(yè)內(nèi)人士介紹,出現(xiàn)這種狀況的主要原因是借款人的重定價(jià)日不同。有的人貸款重定價(jià)日是每年1月1日,有的人則是貸款放款日的對應(yīng)日,這導(dǎo)致批量調(diào)整后不同借款人實(shí)際執(zhí)行的LPR并不相同。
10月21日,中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新一期5年期以上LPR為3.6%,較上月下降25個(gè)基點(diǎn)。如果借款人的重定價(jià)日為每年10月21日至10月25日,則10月25日批量調(diào)整時(shí)執(zhí)行的LPR為3.6%,調(diào)整后存量房貸利率為3.3%。這部分人是最早能享受到今年LPR下降利好的群體,而其他借款人等到下個(gè)重定價(jià)日時(shí),房貸利率有望繼續(xù)下降。
記者注意到,人民銀行此前發(fā)布的公告取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起,符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí),也可調(diào)整重定價(jià)周期,使存量房貸利率更及時(shí)反映LPR的變化,暢通貨幣政策傳導(dǎo)。
此外,目前還有部分中小銀行尚未完成存量房貸利率調(diào)整,但總體會在10月31日前全部完成。
有助于釋放剛性購房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)
“聽說房貸利率調(diào)整了,我想查下我現(xiàn)在的利率是多少,再查查下個(gè)月能少還多少錢。”10月26日,四川成都居民李女士來到建設(shè)銀行岷江支行個(gè)貸中心詢問,支行工作人員指導(dǎo)她在手機(jī)銀行“存量房貸利率調(diào)整”模塊進(jìn)行了查詢。
工作人員告訴李女士:“您原來的利率是LPR+70基點(diǎn),重定價(jià)日為每年1月1日,這次調(diào)整利率從4.9%降為3.9%,月供減少600元左右。明年1月1日LPR會重新定價(jià),如果在此期間LPR不變的話,房貸利率將會變成3.3%,到時(shí)月供將共計(jì)減少約1000元。”
“這樣月供壓力就小多了,之前家里人覺得利息高,考慮提前還房貸,現(xiàn)在看來可以不用提前了。”李女士說。
李女士的情況代表了目前很多借款人的想法。董希淼告訴記者,存量房貸利率下降后,購房者對買房后新老房貸利差繼續(xù)拉大的擔(dān)憂有所減輕,有助于釋放剛性購房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
記者從某大型商業(yè)銀行了解到,10月以來房貸提前還款情況較政策出臺前的9月減少20%。近期,降低存量房貸利率等房地產(chǎn)政策出臺后,一線城市新房、二手房帶看量和成交量明顯上升。市場人士認(rèn)為,近期房地產(chǎn)支持政策出臺改善了居民購房預(yù)期,疊加各地政府因城施策,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化。
對于商業(yè)銀行來說,批量調(diào)整完成后,預(yù)計(jì)存量房貸利率下降將平均每年減少利息收入約1500億元。但新老房貸利差收窄后,提前還貸會明顯減少,有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模,提高貸款質(zhì)量。同時(shí),中國人民銀行近期降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),降低政策利率0.2個(gè)百分點(diǎn),能夠降低銀行負(fù)債成本,提升銀行可持續(xù)經(jīng)營能力,為銀行更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供支撐。